TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROCHMANN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ROCHMANN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06694 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MSZ

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0643

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [P]

[Adresse 14]

[Localité 11] (GUADELOUPE)

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MSZ

DÉBATS

À l’audience du 29 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 4] ([Adresse 10]) a assigné Monsieur [X] [P], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 142 et 143 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 13.162,41 euros au titre des charges de copropriété ainsi qu’une somme de 1.852,75 euros au titre des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 6.568,30 euros, à compter du 2 avril 2024, date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 7.894,66 euros et de la date de signification des présentes sur la somme de 13.162,41 euros,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de signification des conclusionss, lesquels dépens seront recouvrés avec distraction au profit de M^e ROCHMANN.

Monsieur [P] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 22 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions signifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MSZ

SUR CE,

À titre liminaire, il sera précisé que le tribunal considère que les « frais de contentieux » sont ceux éventuellement dus au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faute d’indications claires et précises dans les écritures du syndicat des copropriétaires.

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 26 avril 2022, 17 avril 2023 et 10 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [P].

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, et des appels de charges correspondants qui sont également versés pour la même période, que Monsieur [P] reste débiteur de la somme de 11.309,66 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 6.568,30 euros à compter du 4 janvier 2024, date de la mise en demeure adressée à la partie défenderesse, sur la somme de 891,36, date de l’acte introductif d’instance valant mise en demeure, et sur le surplus de la somme due, soit sur la somme de 3.850 euros, à compter du 17 décembre 2024, date de signification par commissaire de justice des conclusions de la partie demanderesse, valant également mise en demeure de payer au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code de commerce.

Toute demande plus ample au titre des intérêts dus, dès lors qu’elle ne répond pas aux exigences des dispositions précitées, sera rejetée.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, sur la période considérée précitée, la condamnation au défendeur à l’instance à lui payer les sommes suivantes au titre des frais :

—  52 euros au titre de la mise en demeure du mois de décembre 2023,

—  180 euros au titre de la mise en demeure adressée le 4 janvier 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires,

—  345 euros au titre des frais de constitution du dossier pour l’avocat le 1er mars 2024,

—  1.440 euros au titre des frais pour la procédure due à l’avocat le 6 mars 2024,

—  67,75 euros au titre du coût de signification des conclusions le 9 avril 2024.

Tout d’abord, il sera relevé que les frais de signification, ceux dus à l’avocat pour la présente procédure ne sont pas, par nature, des sommes pouvant être mises à la charge de la partie défenderesse au titre des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront, en conséquence, rejetés.

En outre, les frais de mise en demeure du mois de décembre 2023 ne sont justifiés par aucune pièce, en sorte qu’ils seront également rejetés.

Enfin, les frais de 180 euros dus à l’avocat, pour la mise en demeure adressée au 4 janvier 2024, sont des frais qui sont compris dans la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sorte qu’ils seront rejetés.

En conséquence, l’ensemble des frais sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires nomme « frais de contentieux. »

À toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes rejetées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il relève des pièces produites que Monsieur [P] a été condamné au paiement d’arriérés de charges de copropriété par jugements prononcés :

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MSZ

— le 7 mai 2019 par le tribunal d’instance du 17ème arrondissement de PARIS à la somme de 1.173,04 euros au titre des charges de copropriété dus à la date du 12 mars 2019,

— le 26 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) à la somme de 5.945,18 euros pour un arriéré de charges de copropriété dus pour la période allant du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2021,

— le 2 mai 2023 par le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) à la somme de 7.237,85 euros au titre des charges de copropriétés dues pour la période allant du 1er août 2021 au 1er octobre 2022,

Au vu de la fréquence des impayés imputables à Monsieur [P], qui en définitive ne procède au paiement d’aucune charge de copropriété à bonne date depuis plus de 5 ans, il est pleinement établi que la récurrence des impayés cause un préjudice matériel au demandeur à l’instance par le fait, notamment, que ces défauts de paiement font peser une charge financière supplémentaire sur les autres copropriétaires ; au surplus, la succession d’impayés sanctionnée par la décision de justice précitée permet de caractériser la mauvaise foi du défendeur à l’instance qui poursuite sur une si longue durée des impayés, et ce, pour un tel montant.

En conséquence, il apparaît raisonnable, au vu de ces éléments, de condamner Monsieur [P] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel de ce dernier.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et comprendront notamment le coût de signification des conclusions en date du 17 décembre 2024.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 1] et [Adresse 7] ([Adresse 10]) au titre des charges (dont celles dues au titre des travaux et celles dues au titre de la cotisation ALUR) de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024 (4ème échéance trimestrielle de l’année 2024 incluse) la somme de 11.309, 66 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.568,30 euros à compter du 4 janvier 2024, sur la somme de 891,36 euros à compter du 2 avril 2024, et sur le surplus de la somme due, soit sur la somme de 3.850 euros, à compter du 17 décembre 2024 euros ;

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06694 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MSZ

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de la somme due au titre des frais en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] [Adresse 8]) la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

Condamne Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 4] ([Adresse 10]) la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de signification des conclusions par commissaire de justice ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 13] ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025.

La Greffière Le Président