TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [Y] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01025 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EHC

N° MINUTE :

12 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 29 juillet 2025

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires principal de la résidence [Localité 11] ITALIE [Adresse 4] représenté par son Syndic la SAS le Cabinet LESCALLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

Syndicat des Copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 11] ITALIE, [Adresse 8] représenté par son Syndic Le Cabinet LESCALLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, GreffieR

Décision du 29 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01025 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EHC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Madame [Y] [E] copropriétaire des lots 4118, 4318 et 5580 à payer aux syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la résidence [13] située [Adresse 6] à Paris (75013) les sommes suivantes :

— au syndicat principal, 5865,99 euros représentant les charges de copropriété impayées au 11 février 2022, et 650 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— au syndicat secondaire, 318,58 euros représentant les charges de copropriété impayées au 11 février 2022, et 188 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 6] à [Localité 12] ont fait assigner Madame [Y] [E] en paiement notamment de charges de copropriété.

A l’audience du 3 juin 2025, les deux syndicats des copropriétaires sollicitent le bénéfice de leurs conclusions signifiées à la défenderesse en application de l’article 659 du Code de procédure civile le 23 mai 2025, soit le paiement des sommes suivantes :

— au syndicat principal : 6125,99 euros représentant les charges de copropriété impayées au 10 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, et 1126 euros au titre des frais de recouvrement,

— au syndicat secondaire : 665,48 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, et 626 euros au titre des frais de recouvrement,

—  500 euros chacun à titre de dommages-intérêts,

—  4000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y] [E] assignée en application de l’article 659 du Code de procédure civile n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’ensemble immobilier, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de leurs prétentions, les deux syndicats des copropriétaires de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 6] à [Localité 12] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [E],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 1er février 2024 (syndicat principal) et 16 janvier 2024 (syndicat secondaire), approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— des décomptes de créance du 16 février 2024 (solde charges 2022-2023) au 10 avril 2025 (appel travaux supplémentaires étanchéité zone violette inclus) pour le syndicat principal, et du 26 janvier 2024 (solde charges 2022-2023) au 1er avril 2025 (3ème échéance fonds travaux ALUR incluse) pour le syndicat secondaire, aucun paiement de la défenderesse ne figurant à ces décomptes,

— une mise en demeure en date du 23 octobre 2024 de payer les sommes de 3896,3 euros au syndicat principal et 742,67 euros au syndicat secondaire.

Ces pièces justifient partiellement du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [Y] [E] par le syndicat principal, les quatre appels des 11 février 2025 (solde charges 2023-2024, régul. appels de fonds, régul. fonds ALUR et régul.réserve), les trois appels des 10 mars 2025 (appels étanchéité dalle) et du 10 avril 2025 (tvx suppl. étanchéité zone violette) n’étant pas justifiés par le procès verbal d’assemblée générale du 1er février 2024 versé au débat.

Il convient par ailleurs de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire n’est pas partie au contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires.

Est également exclu le coût de l’ensemble des mises en demeure, à l’exception du coût de la lettre de mise en demeure de l’avocat, l’envoi des autres lettres n’étant pas justifié faute de production d’un avis de réception.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires principal à hauteur de la somme de 5530,99 euros, qui portera intérêts légaux à compter du 30 octobre 2024 compte tenu de la date de présentation de la mise en demeure sur la somme de 3326,3 euros due en principal à cette date et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût de la mise en demeure de l’avocat par lettre recommandée avec avis de réception, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires secondaire à hauteur de la somme de 495,48 euros, qui portera intérêts légaux à compter du 30 octobre 2024 compte tenu de la date de présentation de la mise en demeure sur la somme de 362,67 euros due en principal à cette date et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant au coût de la mise en demeure de l’avocat par lettre recommandée avec avis de réception, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [Y] [E] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires principal la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts, et au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

Les dépens seront supportés par Madame [Y] [E], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des Syndicats des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [Y] [E] sera donc condamnée à leur payer à chacun la somme de 300 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [Y] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 3] à [Localité 12] les sommes suivantes :

—  5530,99 euros, avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 3326,3 euros et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus, au titre des charges dues du 16 février 2024 (solde charges 2022-2023) au 10 avril 2025 (correspondant à l’appel travaux supplémentaires étanchéité zone violette), aucun paiement de la défenderesse n’étant déduit de cette somme,

—  72 euros au titre des frais de poursuite,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne Madame [Y] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 7] à [Localité 12] les sommes suivantes :

—  495,48 euros, avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 362,67 euros et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus, au titre des charges dues du 26 janvier 2024 (solde charges 2022-2023) au 1er avril 2025 (3ème échéance fonds travaux ALUR incluse), aucun paiement de la défenderesse n’étant déduit de cette somme,

—  72 euros au titre des frais de poursuite,

—  50 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne Madame [Y] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 5] [Localité 12] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à verser au Syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 11] ITALIE située [Adresse 9] ([Adresse 10]) la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [Y] [E] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT