TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [M] [B] [R]

Madame [W] [U] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00780 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AJY

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY, dont le siège social est sis SAS [Adresse 7] [Adresse 6]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSES

Madame [M] [B] [R], demeurant [Adresse 3]

représentant légal : Madame [W] [U] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [U] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00780 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AJY

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [R] [M] et Mme [L] [W] sont copropriétaires d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots 15 et 20 de la Copropriété et cadastrés [Cadastre 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 16/10/2024, le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY, a assigné Mme [R] [M] et Mme [L] [W], aux fins de :

— condamnation solidaire de Mme [R] [M] et Mme [L] [W] au paiement de:

— la somme de 5845,55 euros pour les charges dues au 1/ 07/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 14/ 01/ 2022, sur la somme de 3964.22 euros, à compter du 04/07/2022 sur la somme de 4164.06 euros, à compter du 30/03/2023 sur la somme de 6468.47 euros , de l’assignation pour le surplus

— la somme de 1147,20 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— avec application de l’article 1343-2 du Code Civil

— la somme de 700 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de l’assignation , de signification et d’exécution du jugement , ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier de l’article A444-32 du code de commerce.

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 17/ 03/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il demande la condamnation solidaire des défenderesses compte tenu de la clause de solidarité du règlement de copropriété.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété, en faisant état d’une précédente dette ayant donné lieu à assignation , puis désistement , les sommes étant payées, mais une nouvelle dette s’étant créée.

Mme [R] [M] et Mme [L] [W] n’ont pas comparu ni été représentées, et ont été assignées selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile.

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00780 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AJY

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Le règlement de copropriété produit aux débats mentionne qu’en cas de démembrement de propriété , un mandataire commun est désigné, et à défaut , que l’usufruitier reçoit les documents et convocations du syndic.

Mme [R] [M], nu propriétaire, et Mme [L] [W], usufruitière, ont été régulièrement assignées à l’adresse de Mme [L] où sont envoyés les appels de charges ; les assignations ont été signifiées selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour Mme [L] et Mme [R] , puisqu’au [Adresse 2] il n’a pas été trouvé Mme [L], le gardien mentionnant un départ depuis un mois. La tentative de signification à l’adresse du bien n’a pas permis de retrouver les défenderesses.

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers les défenderesses.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 06/05/2021, 17/05/2022, 03/05/2023 et 05/06/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 5/ 06/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres quatre appels 2020,2021, 2022, 2023, 1er , 2ème et 3ème appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2019,2020,2021,2022, 2023

— le règlement de copropriété du 05/08/2022

— une lettre de mise en demeure du 14/ 01/ 2022

— un décompte des sommes dues entre le 01/01/2020 et le 1/ 07/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il a été rendu une précédente décision de désistement d’instance le 19/06/2020.

Au titre des charges entre le 01/01/2020 et le 1/ 07/ 2024, il est dû la somme de 5845,55 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété du 05/08/2022 opposable à chaque copropriétaire est versé aux débats. Mais une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 14/ 01/ 2022 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier et donc de son caractère suffisamment interpellatif , ni les mises en demeure suivantes.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

Mme [R] [M] et Mme [L] [W] seront condamnées solidairement à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY la somme de 5845,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/10/2024, pour les charges dues entre le 01/01/2020 et le 1/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus .

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 16/10/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner solidairement à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Mme [R] [M] et Mme [L] [W] seront condamnés solidairement à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers Mme [R] [M], nue-propriétaire et Mme [L] [W], usufruitière est régulière

DIT que le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY est recevable en son action

CONDAMNE solidairement Mme [R] [M], nue-propriétaire et Mme [L] [W], usufruitière, à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY la somme de :

—  5845,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/10/2024 pour les charges dues entre le 01/01/2020 et le 1/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus

DEBOUTE le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

CONDAMNE solidairement Mme [R] [M] et Mme [L] [W] à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE solidairement Mme [R] [M] et Mme [L] [W] à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOLY la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE solidairement Mme [R] [M] et Mme [L] [W] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT