TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Xavier GUITTON ; Monsieur [Z] [D] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02099 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SWE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet ALTO SEQUANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [D] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02099 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SWE

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [D] [E] est propriétaire des lots n°260 et 277 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet ALTO SEQUANAIS, a fait assigner M. [Z] [D] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir :

sa condamnation à lui payer la somme de 6 252,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 dont : 4 925,48 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,1 164 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 162,71 euros au titre des frais de commissaire de justice relevant des dépens, Sa condamnation au paiement des intérêts au taux légal de la mise en demeure du 20 février 2024 de payer la somme de 753,65 euros, de la mise en demeure du 18 mars 2024 de payer la somme de 1 202,64 euros, de la sommation de payer la somme de 2 581,03 euros du 30 avril 2024 et de la présente assignation pour le surplus, la capitalisation des intérêts, sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens notamment le coût de la sommation de payer de 162,71 euros, les frais de signification de l’assignation, de signification et d’exécution du jugement et l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

À l’audience du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [D] [E], assigné à comparaître selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [D] [E] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°260 et 277,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 10 janvier 2025 portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du allant du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, ainsi que la répartition des charges de l’exercice 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 12/06/2023, 05/02/2024, 13/05/2024 et les attestations de non-recours afférentes,le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 10 février 2025 présente un solde débiteur de 4 925,48 euros hors frais, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, au cours desquelles ont bien été votés les budgets prévisionnels 2024 et 2025, approuvés les comptes de l’exercice 2023 et votés les travaux de fourniture d’une chaudière provisoire et de rénovation de la chaufferie, de remplacement d’une pompe en chaufferie, de rénovation de la terrasse du 8ème étage et de réalisation d’un diagnostic technique global.

M. [Z] [D] [E] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 925,48 euros (selon décompte arrêté au 10 janvier 2025), au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1 164 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 195.

Cependant, il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure (2x52 euros) selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En effet, il est joint à ces courrier un imprimé intitulé « détail du pli N° » qui ne saurait valoir preuve de l’envoi par LRAR.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne rapporte pas non plus la preuve de l’accomplissement de diligences exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic concernant le coût de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (400 euros), les frais de suivi de la procédure pour impayés (180 euros et 240 euros) ou la prestation effectuée au titre de la sommation délivrée par huissier (240 euros), sera débouté de ces demandes, étant rappelé que les dispositions prévues par le contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

Ainsi, seule la sommation de payer en date du 30 avril 2024, versée au dossier et facturée par le commissaire de justice à hauteur de 162,71 euros donnera elle lieu à remboursement sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit, en ses alinéas 1 et 2, que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure des 20 février 2024 et 18 mars 2024 par LRAR. Le point de départ des intérêts légaux ne saurait donc courir à compter de ces courriers qui ne valent pas interpellation suffisante faite au débiteur.

La somme de 5 088,19 euros au paiement de laquelle M. [Z] [D] [E] est condamné (à savoir, 4 925,48 euros au titre des charges + 162.71 euros au titre des frais) produira donc intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 2 338,04 euros (somme visée à cet acte déduction faite du coût des deux mises en demeure précédentes) et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [Z] [D] [E] s’est abstenu de payer ses charges de copropriété depuis près de deux années et qu’il ne s’est pas manifesté auprès du syndicat des copropriétaires. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [Z] [D] [E] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [D] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ils comprendront notamment le coût de la délivrance de l’assignation et celui de la signification du présent jugement. En revanche, le coût de la sommation de payer de 162,71 euros en sera exclu, puisqu’il est intégré aux frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, Il n’y a pas lieu de statuer sur la question des frais liés à l’exécution du jugement ni sur la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce, les frais d’exécution forcée n’étant à ce stade qu’éventuels et incertains.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet ALTO SEQUANAIS la somme de 5 088,19 euros répartie comme suit :

4 925,48 euros (selon décompte arrêté au 10 janvier 2025), au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 1er trimestre 2025 inclus.162,71 euros au titre des frais de recouvrement,

DIT que la somme de 5 088,19 euros produira intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 2 338,04 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet ALTO SEQUANAIS la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet ALTO SEQUANAIS la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [D] [E] aux dépens, en ce compris le coût de la délivrance de l’assignation et de la signification du présent jugement,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente