TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05013 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EE

N° MINUTE :

2025/10

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF – [Adresse 1]

représenté par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDEURS

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05013 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [J] et Mme [P] [J] sont propriétaires des lots n° 1, 536 et 91 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, a assigné M. [N] [J] et Mme [P] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes :

-3.841,66 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-143,60 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1.500 € de dommages-intérêts,

-2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— les dépens, comprenant notamment les frais de la sommation de payer d’un montant de 144,38 €.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, a déclaré qu’il n’était pas encore informé que la dette avait été payée par les défendeurs et a maintenu ses demandes.

M. [N] [J] a déclaré que la dette avait été intégralement payée depuis l’assignation.

Mme [P] [J], citée à domicile par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le décompte transmis par M. [J] à l’audience et faisant apparaître un solde de 0 € est conforme à celui transmis par le syndicat des copropriétaires en cours de délibéré.

Il en résulte qu’entre le 24 septembre 2025 et l’audience du 17 octobre 2025, les défendeurs ont soldé leur dette. Il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 143,60 € correspondant à divers frais de relance. Or, le décompte actualisé produit en note en délibéré et faisant apparaître un solde de 0 € comprend ces frais. M. et Mme [J] les ont donc déjà réglés. Il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, même si au jour de l’audience les époux [J] ont soldé leur dette, il est établi qu’ils ont présenté, de manière récurrente pendant plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et qu’ils n’ont régularisé leurs impayés que lorsqu’une procédure judiciaire a été engagée contre eux. Ces manquements répétés ont perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui a dû pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [N] [J] et Mme [P] [J] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires 1 € symbolique à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires a été contraint d’introduire une action en justice pour que M. [N] [J] et Mme [P] [J] régularisent leurs impayés de charges de copropriété. M. [N] [J] et Mme [P] [J] seront donc solidairement condamnés aux dépens, à l’exclusion des frais de la sommation de payer du 17 juin 2025 (montant sollicité différent du montant justifié par la pièce n° 4).

Ils seront également solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette de M. [N] [J] et Mme [P] [J] au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 septembre 2025 et des frais de recouvrement a été soldée au jour de l’audience et DIT ne plus y avoir lieu à statuer sur ces points,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, la somme de 1 € symbolique au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [P] [J] aux dépens, à l’exclusion des frais de la sommation de payer du 17 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier La Juge

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05013 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EE

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 décembre 2025

le greffier le Président