TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 05/06/2025

à : – M^e P.-G. CHAUMANET

— Mme [Z] [O] ép. [P]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : – M^e P.-G. CHAUMANET

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/02909 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NA6

N° de MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 5 juin 2025

DEMANDERESSE

L’Association loi 1901 FREHA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R101, substitué par M^e Marie CHAUMANET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 2 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02909 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NA6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire en date du 6 février 1992, à effet du 8 juin 2012, la SEMAEST a consenti à Mme [R] [O] épouse [P] un bail d’habitation portant sur deux appartements situés [Adresse 2], 1er étage.

L’association FREHA a acquis de la SEMAEST ces deux appartements par acte de cession du 19 décembre 2008.

Par jugement en date du 11 mars 2021 confirmé par la cour d’appel de PARIS le 5 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a prononcé la résiliation judiciaire des conventions d’occupation et a autorisé l’expulsion de Mme [R] [O] épouse [P].

Le syndic de la copropriété a signalé deux fuites en provenance des appartements susdits venant affecter un local commercial situé au rez- de-chaussée de l’immeuble. Le plombier dépêché sur les lieux a constaté les fuites, mais n’a pu intervenir du fait des refus de Mme [R] [O] épouse [P].

L’expert dépêché sur les lieux par la société d’assurance a constaté le mauvais état des installations de tuyauterie et d’évacuation d’eau de la cuisine et de la salle de bains, outre la nécessité de faire une recherche de fuite destructive avec dépose du tablier de la baignoire et dépose du meuble évier.

L’entreprise TEKPRO 4D, diligentée pour intervenir, s’est heurtée le 24 mai 2024 à l’obstruction de Mme [R] [O] épouse [P], ce qui lui a été reproché par lettre du 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 mars 2025, l’association FREHA a fait assigner, en référé, Mme [R] [O] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

— la condamner à autoriser toute entreprise de plomberie de son choix à pénétrer dans les logements sis [Adresse 2], 1er étage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— et, à défaut de d’exécution volontaire sous quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir, désigner la S.C.P. GAULIN et [H], commissaires de justice, sis [Adresse 3] ou tout autre commissaire de justice à se rendre dans les logements, constater la présence des fuites d’eau et assister le plombier mandaté par l’association FREHA aux fins de la recherche des causes et des réparations nécessaires, avec un serrurier et la force publique si besoin est,

— condamner Mme [R] [O] épouse [P] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 2 avril 2025, l’association FREHA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [R] [O] épouse [P] n’a pas comparu et ne s’est pas

fait représenter, mais a écrit au tribunal pour justifier son absence pour raisons de santé selon ordonnance du Dr [G] [I]. Elle n’a émis aucun moyen de défense.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux

L’article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. ».

En l’espèce, l’association FREHA verse aux débats :

— le courriel du syndic de la copropriété en date du 7 février 2024 signalant deux fuites (une sur l’évacuation des eaux, l’autre sur l’alimentation en eau) en provenance des appartements de Mme [R] [O] épouse [P] venant causer des dégâts engendrant, notamment, une perte d’exploitation au local commercial situé au rez- de-chaussée de l’immeuble,

— le courriel de TEKPRO 4D en date du 19 février 2024 évoquant, suite à la visite de son préposé, une fuite dans l’évacuation d’eau située derrière la baignoire et nécessitant une dépose de celle-ci,

— un rapport succinct en date du 10/04/2024 de l’expert, M. [S] [F], dépêché dans les lieux avec la société TEKPRO 4D, évoquant la mauvais état des installations de tuyauterie et d’évacuation d’eau de la cuisine et de la salle de bains, outre la nécessité de faire une recherche de fuite destructive avec dépose du tablier de la baignoire dans la salle de bains et dépose du meuble évier dans la cuisine,

— une lettre recommandée avec accusé de réception de l’association FREHA en date du 15 mai 2024 indiquant à Mme [R] [O] épouse [P] l’imminence d’un rendez-vous le 22 mai 2024, puis le 12 décembre 2024, lettres avisées et non réclamées,

— une lettre de la société TEKPRO 4D faisant état de trois refus successifs de Mme [R] [O] épouse [P].

Il appert que les travaux que la demanderess demande à être autorisée de réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué. Il convient, donc, de faire droit à sa demande selon les modalités fixées au dispositif.

Mme [R] [O] épouse [P] sera, donc, enjointe de permettre l’accès à ses deux logements sis [Adresse 2] (1er étage gauche et droite) à toute entreprise de plomberie mandatée par l’association FREHA, aux fins de faire cesser les fuites d’eau.

Compte tenu des obstruction répétées de la défenderesse, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 75 euros par jour de retard d’exécution à compter d’un délai de cinq jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant pendant une durée de deux mois.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [O] épouse [P], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Mme [R] [O] épouse [P], condamnée aux dépens, sera

condamnée à payer à L’association FREHA la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à Mme [R] [O] épouse [P] de permettre l’accès des deux logements qu’elle occupe [Adresse 2] (1er étage gauche et droite) à tout préposé d’une entreprise de plomberie mandatée par l’association FREHA, aux fins de recherche des causes des fuites d’eau, ainsi que des réparations nécessaires, et ce, durant toute la durée de ces travaux, sous réserve d’avoir été prévenue soixante-douze heures à l’avance de la date de début et de la période d’intervention,

ENJOIGNONS à Mme [R] [O] épouse [P] de permettre cet accès dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que, passé ce délai, Mme [R] [O] épouse [P] sera redevable d’une astreinte provisoire de soixante-quinze euros par jour de retard, pendant un délai de deux mois mois, au bénéfice de l’association FREHA,

DISONS nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée dans la présente ordonnance ;

DISONS que, passé ce délai, la S.C.P. GAULIN et [H], commissaires de justice, sis [Adresse 3] ou tout autre commissaire de justice seront autorisés à se rendre dans les logements [Adresse 2] (1er étage gauche et droite) aux fins de constater la présence des fuites d’eau et assister le plombier mandaté par l’association FREHA, aux fins de la recherche des causes et des réparations nécessaires, avec un serrurier et la force publique si besoin est,

RAPPELONS qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit,

CONDAMNONS Mme [R] [O] épouse [P] aux entiers dépens,

CONDAMNONS Mme [R] [O] épouse [P] à payer à l’association FREHA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,