TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

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6ème chambre 2ème section

N° RG 23/12440 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24C2

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

29 Septembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 16 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PATRIMONA

15, rue de Phalsbourg

75017 PARIS

représentée par Maître Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0178

DEFENDERESSES

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) en sa qualité d’assureur de la société ARA [G] [W] ARCHITECTE

189 boulevard Malesherbes

75017 PARIS

représentée par Maître Marie-Capucine BERNIER de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, #T0003

S.A.S. ARA [G] [W] ARCHITECTE

113, avenue Victor Hugo

75116 PARIS

représentée par Maître Julie FAY de la SELARL CLAIRANCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A678

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Nadja GRENARD, vice-présidente

assistée de Madame Lenaïg BLANCHO, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 16 mai 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire

en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signée par Madame Nadja GRENARD, juge de la mise en état, et par Madame Audrey BABA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Le 17 juillet 2018, M. [T] [E] et Mme [J] ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de M. [V] portant sur un pavillon sis 100 et 102 rue Paul Padé à Clamart (92) au prix d'1,8 millions d’euros.

Par actes sous seing privé du 4 septembre 2018, la société Patrimona a conclu deux contrats d’architecte avec la société ARA [G] [W] Architecte:

— un contrat n°18119 relatif à un projet immobilier incluant la transformation d’une maison individuelle de 474,43 m² habitables sise 100 rue Paul Padé à Clamart en copropriété de 4 ou 5 appartements;

— contrat n°18118 relatif à la vente d’un terrains avec permis de construire purgé portant sur la construction de deux maisons individuelles de 140 m² de surface habitable.

Par acte authentique du 20 décembre 2018, M. [T] [E] et Mme [J] ont vendu à la société Patrimona présidée par M. [V] le dit bien immobilier.

Le 19 septembre 2019, la société Patrimona et la société ARA [G] [W] Architecte ont convenu d’un commun accord de mettre fin au contrat d’architecte du 4 septembre 2018 relatif à la transformation de la maison individuelle sise 100 rue Paul Padé à Clamart en copropriété de 4 ou 5 appartements, l’avenant de résiliation indiquant que les missions du contrat de maîtrise d’oeuvre ont été réalisées jusqu’à l’établissement des DCE inclus.

Par courrier du 26 novembre 2019 adressé à la société ARA [G] [W] Architecte, la société Patrimona, par l’intermédiaire de son conseil, a déploré une sous-évaluation du budget global de travaux dans le cadre du contrat n° 18119 ayant conduit à une perte de rentabilité de l’opération de construction et a indiqué être en droit de réclamer à la société d’architectes la prise en charge de son préjudice évalué à hauteur d’un million d’euros.

Par assignation en référé devant le président du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 19 décembre 2019, la société PATRIMONA a sollicité la désignation d’un expert judiciaire reprochant à la société ARA [G] [W] Architecte un manquement à son devoir de conseil compte tenu d’une estimation initiale des coûts des travaux insuffisante dans le cadre du contrat n°18119.

Par ordonnance en date du 14 février 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à M. [C] [O].

Par ordonnance en date du 1er septembre 2021, le juge des référés a ordonné une extension de mission de l’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 1er avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la société Patrimona a assigné la société ARA [G] [W] Architecte devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir engager sa responsabililté contractuelle et d’obtenir sa condamnation à lui payer une somme principale de 2 824 461,93 € en réparation de ses préjudices.

Par exploit de commissaire de justice du 7 mars 2024, la société Patrimona a assigné la MAF en qualité d’assureur de la société ARA [G] [W] Architecte.

Les instances ont été jointes.

*

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société Patrimona sollicite de voir :

condamner la société ARA [G] [W] Architecte à lui verser à titre provisionnel la somme de 1 279 205,40 € ;

condamner la MAF à garantir la société ARA [G] [W] Architecte de toutes les condamnations qui seront prononcées contre elle au bénéfice de la société PATRIMONA; condamner solidairement la MAF et son assurée la société ARA [G] [W] Architecte à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’incident qui pourront être recouvrés directement par Maître Cédric LECOMTE-SWETCHINE.

A l’appui de sa demande de provision, la société Patrimona expose justifier d’une obligation à la charge de la société ARA et de la MAF non sérieusement contestable dès lors que :

— l’architecte est tenu d’une obligation de conseil portant sur le coût prévisionnel des travaux dès la conception, impliquant qu’il doit s’assurer que le coût total de construction annoncé est respecté et que ce coût est en adéquation avec le budget du maître d’ouvrage,

— l’architecte doit être ainsi tenu responsable des préjudices découlant de l’inobservation de ses obligations dès lors que le projet excède notablement le budget prévu par le maître d’ouvrage et ses prévisions;

— il ressort du rapport d’expertise et des devis des entreprises générales obtenues en réponse à l’appel d’offres sur la base du DCE établi par la société d’architecte que les devis des entreprises consultées se sont avérés de 136 à 260% plus cher que le budget prévisionnel estimé par l’architecte dans le cadre du contrat n°18119;

— l’expert judiciaire a conclu que la société d’architecte a manqué de manière importante à ses obligations en sous-estimant de manière importante le coût prévisionnel des travaux et en s’abstenant d’en alerter le maître d’ouvrage engendrant un écart d’environ 750 000 € avec l’estimation initiale,

— la société d’architectes a commis les mêmes manquements dans le cadre du contrat n°18118 dès lors que le budget global de la construction a coûté 1 134 201,11 € sans que le maître d’oeuvre n’informe le maître d’ouvrage du dépassement du budget annoncé par le maître d’ouvrage à hauteur de la somme de 550 000 €;

— si elle avait eu connaissance des véritables coûts de l’opération de construction elle ne se serait pas engagée dans celle-ci compte tenu d’une rentabilité de 7,5% largement inférieure aux taux de rentabilité usuels,

— son préjudice doit être évalué à la somme de 750 433,31 € au titre du contrat n° 18119 correspondant à l’écart validé par l’expert judiciaire pour la rénovation du bâtiment existant et à la somme de 474 201,11 € pour la construction des deux maisons individuelles outre les honoraires versés à la société d’architectes à hauteur de la somme de 54 570 €.

*

Selon conclusions en réponse à incident notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la MAF en qualité d’assureur de la société ARA [G] [W] Architecte sollicite de :

rejeter la demande de provision formée par la société Patrimona au regard de l’existence de contestations sérieuses,

subsidiairement la déclarer bien fondée à solliciter l’application de la franchise et du plafond de garantie de 500.000 € au titre des dommages matériels et immatériels, conformément aux conditions générales et particulières de la police, opposables à toute partie,

rejeter la demande formée par la société Patrimona au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

condamner la société Patrimona à lui verser la somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa défense, la MAF en qualité d’assureur de la société ARA [G] [W] Architecte soutient en substance que la demande de provision formée par la demanderesse se heurte à différentes contestations sérieuses :

s’agissant du contrat n° 18119 :

— le maître d’oeuvre ne lui a pas confié la mission relative à l’estimation budgétaire, le maître d’ouvrage ayant avant sa rencontre, déjà estimé le projet de transformation de la maison individuelle à 700 000 €,

— ce premier budget n’ a pas été présenté comme étant un budget impératif dès lors que dès le début le maître d’ouvrage a envisagé de faire évoluer le nombre et la surface des appartements et que le prêt immobilier figurant dans l’acte de vente du bien immobilier faisait état d’un prêt de 1,25 millions d’euros pour la réalisation des travaux;

— l’écart retenu par l’expert judiciaire de manière erronée comprend des modifications intervenues postérieurement procédant notamment de demandes de la mairie et du maître d’ouvrage;

— les conclusions du rapport d’expertise ne lient pas le juge;

— il n’est nullement démontré un manquement à son obligation de conseil du maître d’oeuvre dès lors que le maître d’ouvrage du fait de sa qualité de promoteur immobilier avait parfaitement connaissance de l’augmentation du coût des travaux ce qui est corroboré par le prêt immobilier d'1,25 millions d’euros qui majoré de l’apport de 20 à 30% exigé correspond au montant du devis de la société A&C Renovation et par les échanges de mail démontrant que le maître d’ouvrage avait été parfaitement informé de chaque dépense supplémentaire;

S’agissant du contrat n° 18118 :

— la mesure d’instruction sollicitée par le maître d’ouvrage portait uniquement sur le contrat n°18119 ;

— le maître d’ouvrage n’a jamais fait état de griefs concernant l’exécution dudit contrat et ce revirement de position apparaît être la conséquence de sa propre condamnation à l’égard des acquéreurs des deux maisons individuelles prononcée à son encontre par arrêt de la cour d’appel de Versailles le 23 novembre 2023,

— la mission du maître d’oeuvre était limitée à la conception et à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, qui a été entièrement réalisée au vu de l’obtention dudit permis,

— l’estimation du coût de l’opération a été faite par le maître d’ouvrage dès lors que la mission de maîtrise d’oeuvre ne comportait pas de mission relative à l’estimation prévisionnelle globale du coût des travaux;

— le coût du projet a nécessairement évolué dès lors qu’il est passé d’un projet de vente d’un terrain avec un permis de construire purgé de tout recours à la construction par le maître d’ouvrage de deux maisons d’habitation.

La MAF expose en outre que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses relatives au lien de causalité entre les griefs et les préjudices dont se prévaut la société demanderesse dès lors que :

— la société demanderesse ne produit pas le business plan soumis à la banque dans le cadre de l’octroi de son prêt immobilier,

— l’approche budgétaire initiale de l’opération a été effectuée dans le but d’éviter un assujettissement fiscal à une TVA de 20%,

— la démarche judiciaire engagée à son encontre par la demanderesse a pour objectif de tenter de récupérer des fonds afin de compenser l’absence d’anticipation des incidences fiscales de l’opération de construction,

— la décision de réaliser l’opération de construction a été faite avant la validation de l’estimation par la société d’architectes compte tenu d’un business plan indiqué comme établi le 30 juillet 2018 et d’une promesse de vente effectuée également en juillet 2018 soit avant la conclusion du contrat d’architecte,

Sur l’application de sa garantie :

— en l’absence de déclaration du chantier par la société ARA tant pour la transformation de la maison en appartements que pour la réalisation d’un dossier de demande de permis de construire relative aux deux maisons individuelles aucune garantie n’est due.

Selon conclusions en réponse à incident notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la société ARA [G] [W] Architecte sollicite de :

rejeter les demandes formées par la société Patrimona;

condamner la société PATRIMONA à lui verser une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’incident.

Au soutien de sa défense elle fait sienne l’argumentation de son assureur et expose que la demande de provision formée par la demanderesse relève d’un débat au fond

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

En vertu de l’article 789, 3° du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au cas présent il y a lieu de constater que la société demanderesse ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable dès lors que:

— son action se fonde sur la responsabilité contractuelle de la société ARA [G] [W] Architecte laquelle repose sur une obligation de moyens nécessitant la démonstration d’un manquement contractuel commis par la société d’architectes, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice;

— dans le cas présent les parties défenderesses contestent que ces trois conditions soient réunies;

— l’appréciation des manquements contractuels de la société ARA nécessite, nonobstant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, une étude approfondie notamment de ses obligations contractuelles nées du contrat, de l’incidence de l’avenant de résiliation sur celles-ci, de la concordance entre le cahier de consultation des entreprises et les marchés de travaux retenus par le maître d’ouvrage, de la connaissance par le maître d’ouvrage des évolutions du budget de l’opération incombant aux seuls juges statuant sur le fond;

— la question du préjudice allégué nécessite d’apprécier en outre l’existence d’un préjudice certain ou d’une simple perte de chance;

— la garantie de la MAF est contestée en ce que l’assureur se prévaut d’une absence de déclaration du chantier;

— le rapport d’expertise n’a pas porté sur le contrat n° 18118 relatif à la vente de terrains avec permis purgé de tout recours portant sur construction de deux maisons individuelles non sujet à discussion avant l’introduction de la présente instance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de rejeter les demandes de provisions formées par la société Patrimona lesquelles relèvent manifestement d’un débat au fond.

Sur les demandes accessoires

La société Patrimona, succombant dans ses demandes, doit être condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles sollicitée par le défendeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nadja GRENARD, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile;

REJETONS les demandes de provisions formées par la société Patrimona;

CONDAMNONS la société Patrimona aux dépens du présent incident;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles

RENVOYONS le dossier à l’audience de mise en état du

18 septembre 2025 à 9h30 pour:

conclusions en défense de Me [R] et Me [Y] avant le 10 juillet 2025;conclusions actualisées de Me [M] avant le 17 septembre 2025;

Faite et rendue à Paris le 16 mai 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état