TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [N]

[U] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64O6

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRONOS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSES

Madame [H] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64O6

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2023, la société FONCIÈRE CRONOS a donné à bail à Mme [H] [N] et Mme [U] [R], un local à usage d’habitation de trois pièces et un emplacement de stationnement, situés : [Adresse 4], au loyer mensuel hors charges de 1442,93 €.

Par acte d’huissier du 3 janvier 2025, la SAS FONCIÈRE CRONOS a fait assigner Mme [H] [N] et Mme [U] [R], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 6 janvier 2025, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir constater la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire, et ce après la délivrance, le 18 octobre 2024, d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 10 413,34 € au titre des arriérés de loyers et charges, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et à la somme actualisée de 1000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIÈRE CRONOS conteste les demandes reconventionnelles. Elle ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire et à des délais de paiement.

Mme [N] et Mme [R] soutiennent que le loyer applicable devrait être celui d’un logement locatif intermédiaire, sollicitent le remboursement de 2394,23 € et demandent d’ordonner une mesure d’instruction pour vérifier le statut juridique du logement.

Elles contestent l’absence de régularisation des charges et sollicitent leur régularisation, depuis avril 2023.

Elles demandent 7728 € en remboursement du loyer, pour la période d’avril à septembre 2023, en raison de la privation effective de jouissance, 471,30 € de remboursement de frais pour des travaux qui incombaient au bailleur, 871,59 € du fait de l’absence de radiateur dans le salon, entre octobre 2023 et février 2024, comprenant l’achat d’un appareil d’appoint et le surcoût énergétique, ainsi que 1000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et psychologique subi.

Elles demandent également, sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’installation d’un volet roulant au niveau de la porte-fenêtre du salon, la pose d’un verrou supplémentaire, la réparation du loquet de la porte d’entrée, les travaux nécessaires à la réparation des fuites d’eau, suivis de la remise en état des surfaces endommagées.

Elles sollicitent également la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

MOTIFS

1. Sur les désordres invoqués

L’article 6 du code de procédure civile prévoit : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

L’article 9 du code de procédure civile précise : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article L302-16 du code de la construction et de l’habitation prévoit : " Les logements intermédiaires s’entendent, à l’exclusion des logements locatifs sociaux définis à l’article L302-5, des logements : 1° Faisant l’objet d’une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l’Etat, une collectivité locale ou l’un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3°;

2° Destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide mentionnée au 1°, par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

3° Dont le prix d’acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n’excède pas, pendant la durée mentionnée au 2°, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III. "

Mmes [N] et [R] opposent que le loyer applicable devrait être celui d’un logement locatif intermédiaire, mais sans l’établir, au regard de l’article L302-16 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’appartient pas au juge de pallier la carence des parties ; il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction pour vérifier le statut juridique du logement.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " … Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel… "

En ce qui concerne l’absence de régularisation des charges, Mmes [N] et [R] sollicitent leur régularisation depuis avril 2023, sans solliciter de remboursement à ce titre. Cette régularisation annuelle est obligatoire.

Dès lors, il est ordonné à la société FONCIÈRE CRONOS de procéder à la régularisation annuelle des charges, depuis l’entrée dans les lieux, le 14 avril 2023.

S’agissant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, elles établissent l’absence de radiateur dans le salon, entre octobre 2023 et février 2024, qui justifie le remboursement par le bailleur du coût d’achat du radiateur, à hauteur de 134,79 €, somme qui viendra en déduction des loyers encore dus.

En revanche, elles ne prouvent pas une surconsommation électrique à hauteur de 661,80 €.

Elles ont effectué ou fait effectuer des travaux dans l’appartement, entre avril et septembre 2023, sans que ceux-ci soient nécessaires, au regard de l’état des lieux d’entrée, co-signé par les parties le 14 avril 2023. Leur hébergement par Mme [G] est lié aux travaux qu’elles ont décidé d’entreprendre.

Elles doivent supporter les conséquences de ces travaux et sont déboutées de leurs demandes en paiement de 7728 €, en remboursement du loyer pour la période d’avril à septembre 2023, en raison de la privation effective de jouissance et de 471,30 € de remboursement de frais pour travaux.

En outre, Mmes [N] et [R] ne prouvent pas la nécessité de poser un verrou supplémentaire ou de réparer le loquet de la porte d’entrée.

S’agissant des travaux nécessaires à la réparation des fuites d’eau, suivis de la remise en état des surfaces endommagées, celles-ci supposent au préalable une déclaration à leur compagnie d’assurances, notamment pour déterminer l’origine du désordre (parties privatives ou communes), obligation prévue par l’article L113-2-4° du code des assurances.

Mmes [N] et [R] sont déboutées de toutes ces demandes.

En revanche, il n’est pas contesté par les parties que le volet roulant, au niveau de la porte-fenêtre du salon, est défectueux ; il est ordonné à la société FONCIÈRE CRONOS, de faire procéder à l’installation ou à la réparation du volet roulant, au niveau de la porte-fenêtre du salon, dans un délai de deux mois à compter de la date du présent jugement, sans astreinte, mais au risque d’engager sa responsabilité contractuelle.

L’article 1217 du code civil indique :"La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

Mme [N] et Mme [R] sollicitent 1000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et psychologique subi.

Pourtant, elles ne justifient pas de l’existence d’un préjudice propre, conséquence du comportement du bailleur, non réparé ; elles sont déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, indique : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; … III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience… "

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 6 janvier 2025, au représentant de l’État dans le département, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. En outre, la société Foncière Cronos, avait saisi le 22 octobre 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (la CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 14 avril 2023, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Mme [N] et Mme [R], le 18 octobre 2024, pour paiement de 6923,30 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte, le 4 juin 2025 (juin 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 10 278,55 €, après déduction des frais d’achat de radiateur (10 413,34 € – 134,79 €), au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Mme [N] et Mme [R].

La situation des preneurs permet toutefois de leur octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner une mesure d’instruction pour vérifier le statut juridique du logement ;

ORDONNE à la société FONCIÈRE CRONOS de procéder à la régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux, le 14 avril 2023 ;

DIT que la société FONCIÈRE CRONOS doit 134,79 € à Mme [N] et Mme [R], coût d’achat d’un radiateur, somme à déduire des loyers encore dus ;

ORDONNE à la société FONCIÈRE CRONOS, de faire procéder à l’installation ou à la réparation du volet roulant, au niveau de la porte-fenêtre du salon, dans un délai de deux mois à compter de la date du présent jugement, sans astreinte, mais au risque d’engager sa responsabilité contractuelle ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 14 avril 2023, pour le logement situé : [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] et Mme [R], à payer 10 278,55 € à la société FONCIÈRE CRONOS, au titre des loyers et charges dus le 4 juin 2025 (juin 2025 inclus) ;

AUTORISE Mme [N] et Mme [R], à s’acquitter de cette dette par 35 versements de 270 €, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la dette ;

DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de cette ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, l’expulsion de Mme [N], Mme [R] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux (logement et emplacement de stationnement) situés : [Adresse 1], à [Localité 7], sera poursuivie au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution, que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code, et que les délais octroyés sur les dépens seront caducs ;

CONDAMNE solidairement, dans ce cas, Mme [N] et Mme [R], à payer à la société FONCIÈRE CRONOS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de leur chef et la remise des clés ;

DIT que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens ou en application de l’article 700 du code de procédure civile, n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail;

DÉBOUTE Mme [N] et Mme [R] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] et Mme [R], à payer 500 € à la société FONCIÈRE CRONOS, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] et Mme [R], aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président