Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 6 mai 2025, n° 23/02973

TJ Poitiers 6 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Garantie des vices cachés
Le tribunal a constaté que le vendeur avait vendu un bien avec des non-conformités qu'elle ne pouvait ignorer, engageant ainsi sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que les acquéreurs avaient droit à un remboursement de leurs frais de justice, considérant la nature de l'affaire et la nécessité d'engager une procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 6 mai 2025, n° 23/02973
Numéro(s) :	23/02973
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BROTTIERGérald FROIDEFOND

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02973 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFVR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDEURS :

Madame [O] [Z]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [G] [X]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [P] née [L]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e BROTTIER

— M^e FROIDEFOND

Copie exécutoire à :

— M^e BROTTIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors de l’audience

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 04 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 23 novembre 2023 par Mme [O] [Z] et M. [G] [X] contre Mme [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir l’indemnisation de divers préjudices au titre d’un vice caché résidant dans le défaut de conformité de l’installation d’assainissement dans la maison qu’ils ont acquise de la défenderesse en 2019 ;

Vu les écritures respectives des parties :

Mme [O] [Z] et M. [G] [X] : 10 octobre 2024 ;Mme [U] [L] : 12 septembre 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 31 janvier 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’action estimatoire de Mme [O] [Z] et M. [G] [X] contre Mme [U] [L] en garantie des vices cachés.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1643 du code civil dispose que : « [Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

L’article 1644 du code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’article 1645 du code civil dispose que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’article L274-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable au litige, dispose que : « I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

(…)

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. »

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que Mme [U] [L] et M. [M] [P] ont ensemble acquis un terrain à [Localité 3] (86) en 1999 sur lequel ils ont fait édifier une maison individuelle d’habitation (pièce [P] n°1, pages 28/29).

Mme [U] [L], veuve [P], a vendu en 2019 cette maison d’habitation à Mme [O] [Z] et M. [G] [X], en indiquant que le bien immobilier était raccordé à l’assainissement collectif sans signaler d’anomalie ni de non-conformité particulière (pièce [P] n°1).

Or, Mme [O] [Z] et M. [G] [X] ont découvert après la vente plusieurs non-conformités de l’assainissement de la maison, avec d’une part une communication entre les eaux usées et les eaux pluviales, d’autre part un déversement des eaux usées de la salle de bain et d’une partie des eaux pluviales dans une fosse septiques toutes eaux dont l’existence et le maintien en fonctionnement ne leur avait pas été signalé à la vente (pièces [H] n°2, 3et 7).

Etant rappelé que Mme [U] [P] a fait construire la maison, avec son mari aujourd’hui décédé, et y a résidé jusqu’à la revente en 2019, il convient de relever que le permis de construire du 29 octobre 1999 annexé à l’acte de vente (pièce [P] n°1) mentionne que l’assainissement sera réalisé par l’intermédiaire d’une fosse toutes eaux de 3m3. Il n’est pas justifié de travaux ayant supprimé depuis lors cette fosse. Par ailleurs est produit aux débats le courrier du 25 novembre 2022 par lequel Mme [U] [P] reconnaît qu’un contrôle de conformité a été effectué en 2012 sur les installations d’assainissement de la maison, dont le rapport en lui-même n’est pas versé aux débats, mais dont elle relate que la présence de la fosse septique a encore été confirmée à cette date. Par ailleurs si Mme [U] [P] indique que selon elle ce rapport n’a pas relevé de non-conformités, ce n’est toutefois pas le sens donné à ce rapport par l’expert amiable SARETEC (pièce [H] n°7), dont le rapport demeure utilement aux débats en ce qu’il est conforté par d’autres pièces.

Il résulte de ces constatations que Mme [U] [P] a vendu en 2019 à Mme [O] [Z] et M. [G] [X] un bien immobilier dont elle a indiqué qu’il était raccordé au réseau d’assainissement collectif sans anomalie ni non-conformité à sa connaissance, alors même que ce bien immobilier était encore raccordé à une fosse toutes eaux pour une partie de son assainissement, ce qu’elle ne pouvait valablement ignorer pour avoir fait construire ce bien immobilier avec cette fosse et ne pas l’avoir fait supprimer depuis lors.

Ni la réponse incomplète de la mairie au notaire pour l’établissement de l’acte de vente, ni l’absence de demande des acquéreurs pour l’établissement d’un diagnostic d’assainissement de moins de 3 ans au jour de la vente, ne peuvent suffire à exonérer Mme [U] [P] de la garantie des vices cachés, à laquelle elle demeure tenue par l’effet de l’article L274-1 II du code de la construction et de l’habitation malgré la clause d’exclusion stipulée à son profit dans l’acte de vente.

En l’état de ces éléments, le tribunal retient une non-conformité partielle de l’assainissement, contrairement aux déclarations de la venderesse, ce qui suffit à réunir les conditions d’un vice caché.

En réparation, Mme [O] [Z] et M. [G] [X] sont en droit d’obtenir au titre de leur action estimatoire les sommes valant diminution du prix et qu’ils réclament sous la qualification de préjudices matériels, soit :

4.728,86 euros au titre des frais de mise en conformité de l’installation d’assainissement conformément aux devis produit aux débats, soit 4.726,86 euros (4.436,66 euros de travaux + 292.20 euros de vidange) ;5.000 euros au titre de la diminution du prix de vente du bien immobilier, en considération de la nécessité d’y faire réaliser des travaux de suppression d’une fosse septique et de mise en conformité de l’installation d’assainissement ;soit 9.728,86 euros.

Il n’y a en revanche pas lieu à indemnisation d’un préjudice moral, à défaut de preuve de l’existence d’un préjudice subi par Mme [O] [Z] et M. [G] [X] et excédant les désagréments inhérents à la découverte d’un vice caché nécessitant de recourir à la justice. Le surplus de la demande est ainsi rejeté.

Il n’y a pas lieu d’examiner la demande indemnitaire subsidiaire en l’état de l’admission de l’action sur son fondement principal.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Mme [U] [P] supporte les dépens.

Mme [U] [P] doit payer à Mme [O] [Z] et M. [G] [X] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, sans autre condamnation sur ce même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [U] [P] née [L] à payer à Mme [O] [Z] et M. [G] [X] au titre de la garantie des vices cachés 9.728,86 euros ;

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire de Mme [O] [Z] et M. [G] [X] ;

CONDAMNE Mme [U] [P] née [L] à payer à Mme [O] [Z] et M. [G] [X] 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [P] née [L] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président