TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/54746 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABIH

N° : 7

Assignation du :

13 et 18 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS – #E0874 représentant la SELARLU VL avocat

DEFENDERESSE

La société ABCOM 2000 S.A.S. (ESPACE SFR-ABCOM 2000)

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Yoni WEIZMAN de la SCP ORSAY SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0253

DÉBATS

A l’audience du 05 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 30 mars 2007, la Société DAUMINVEST1, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI [K], a donné à bail commercial à la société Abcom 2000 des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à Paris (75012), pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer en principal de 56.000€ par an.

Suivant avenant en date du 10 février 2021, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2029.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, à la société Abcom 2000, pour une somme de 19.284,08 € en principal.

Par acte délivré le 13 et le 18 juin 2025, la SCI [K] a fait assigner la société Abcom 2000 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner au paiement de la somme de 17.405,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 mai 2025 inclus.

A l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026, la SCI [K] sollicite du juge des référés de :

— Constater l’acquisition au profit de la SCI [K] de la clause résolutoire insérée au bail du 30 mars 2007 ;

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la Société ABCOM 2000, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble sis à [Localité 11] [Adresse 1], avec au besoin, le concours de la [Localité 9] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner la Société ABCOM 2000 à payer à la SCI [K] la somme de 45.774,90 euros TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes impayés au 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts de droit sur la somme 19.492,42 euros de depuis 24 avril 2025, date du commandement ;

— Condamner la Société ABCOM 2000 à payer à la SCI [K] la somme de 11.127,60 euros par mois (= 16.691,40 x 2/3), charges et taxes en sus, à titre de provision sur indemnité d’occupation, à compter du 25 mai 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Juger la Société ABCOM 2000 irrecevable et prescrite en ses demandes de condamnation de la SCI [K] à lui rembourser le montant des provisions sur charges ;

— Débouter la Société ABCOM 2000 de toutes ses fins demandes et prétentions ;

— Condamner la Société ABCOM 2000 à payer à la SCI [K] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— Condamner la Société ABCOM 2000 aux entiers dépens, en ceux compris le coût des cinq commandements délivrés qui lui ont été délivré, soit la somme totale de 1.062,93 euros.

En réplique, la société Abcom 2000 demande de :

— RECEVOIR la société ABCOM 2000 en ses demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— DECLARER les demandes de la SCI [K] irrecevables pour défaut de qualité à agir,

— DEBOUTER en conséquence la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ABCOM 2000,

A titre subsidiaire,

— CONSTATER que les demandes de la SCI [K] font l’objet d’une contestation sérieuse,

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la SCI [K] à se pourvoir au fond,

— DEBOUTER en conséquence la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ABCOM 2000,

A titre infiniment subsidiaire,

— FIXER la créance de la SCI [K] à la somme totale de 3.427,01 € TTC ;

— ACCORDER à la société ABCOM 2000 le bénéfice d’un échéancier fixé à vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter du solde de sa dette, et dire que pendant l’exécution conforme de l’échéancier, la dette ne portera pas intérêts ;

— SUSPENDRE les effets et la réalisation de la clause résolutoire;

— DEBOUTER la SCI [K] de sa demande de condamnation de la société ABCOM 2000 à la somme de 11.127,60 € au titre de l’indemnité d’occupation,

— DEBOUTER la SCI [K] du surplus de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ABCOM 2000,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la SCI [K] à restituer à la société ABCOM 2000, à titre provisionnel, la somme de 23.678,64 € TTC au titre des loyers et charges indûment versés ;

— ORDONNER la compensation des créances avec le dépôt de garantie déjà entre les mains de la SCI [K] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI [K] à payer à ABCOM 2000 la somme de 5.000,00 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI [K] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la SCI [K] à l’encontre de la société Abcom 2000

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

La société Abcom 2000 soutient que la SCI [K] ne dispose d’aucune qualité à agir à son encontre, le bail commercial ayant été signé par la SCI Dauminvest 1 sans qu’aucun justificatif ne permette d’établir l’intervention de la SCI [K] aux droits de cette dernière.

En l’espèce, il résulte de l’avenant au renouvellement de bail que la SCI [K] est venue aux droits de la SCI Dauminvest 1 et que les parties au contrat ont accepté de procéder au renouvellement du bail dans les conditions définies dans l’acte. Il résulte également de l’ensemble des pièces du dossier que le bailleur des locaux occupés par la société Abcom 2000 est la SCI [K], ce que la société preneuse ne semble jamais avoir contesté avant la présente procédure, faute de produire des pièces en ce sens.

Il n’est pas contesté qu’une dette locative est née à l’occasion de l’occupation des locaux par la société défenderesse, de sorte que la SCI [K], en sa qualité non contestable de bailleur, est recevable à l’action ouverte sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et en recouvrement des sommes non versées par son locataire.

Les demandes de la SCI [K] à l’encontre de la société Abcom 2000 seront, en conséquence, déclarées recevables.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société Abcom 2000 soulève plusieurs motifs de contestation au sens de l’article 835 du code de procédure civile :

L’application erronée de la clause d’indexation, Les provisions sur chargesLes frais relatifs aux commandements de payerLa reprise de soldeLa taxe foncière

Sur l’application de la clause d’indexationLa société Abcom 2000 soutient que la clause d’indexation du loyer prévue par l’avenant du 10 février 2021 a été appliquée de manière erronée en l’espèce par le bailleur, de sorte que ce dernier est redevable de la somme de 2 630,64 euros.

En réponse, la SCI [K] fait valoir que la contestation de la preneuse est injustifiée et dépourvue de fondement, qu’elle a respecté le plafonnement des indexations pendant la période concernée et que les sommes réclamées au titre des loyers ont été d’un montant inférieur à ceux dont la défenderesse se reconnaît redevable.

En l’espèce, il résulte de l’avenant de renouvellement à bail du 10 février 2021, en son article 4.3 « indexation annuelle du loyer » que « le loyer sera réajusté annuellement, à la date anniversaire de la prise d’effet du présent renouvellement de bail, et pour la première fois le 1er juillet 2021, de plein droit et sans aucune formalité ni notification préalable en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE ». L’avenant précise également les indices de référence utilisés pour l’indexation et indique que pour la première indexation, il sera utilisé le dernier indice publié au jour de la prise d’effet du bail (soit celui du 1er trimestre 2020 : 116,23) et « pour chacune des indexations postérieures, l’indice du même trimestre précédant la date d’indexation ».

Par ailleurs, l’avenant de renouvellement à bail prévoit que loyer en principal est fixé à la somme de 50 000 euros pour les deux premières années, soit entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2022, et à la somme de 52 000 euros à compter du 1er juillet 2022.

Ainsi, l’indexation du loyer se calcule de la façon suivante : Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence lors de la fixation initiale ou dernière révision).

Dès lors, le loyer indexé doit être calculé de la façon suivante :

Pour la première révision au 1er juillet 2021 : 50 000 x (T1 2021 : 116,73 / T1 2020 : 116,23) = 50 215,1 euros.Pour la révision du loyer au 1er juillet 2022 : 52 000 (loyer applicable au 1er juillet 2022) x (T1 2022 : 120,61 / T1 2021 : 116,73) = 53 728,43 euros

S’agissant de la révision du loyer au 1er juillet 2023, la société Abcom 2000 étant éligible au dispositif de plafonnement de l’indice des loyers commerciaux pour les PME, au titre de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, ce que ne conteste pas le bailleur, la variation de l’indice est limitée à 3,5%. Dès lors, la variation de l’ILC entre le 1er trimestre 2023 et le 1er trimestre 2022 étant de +6,65%, il convient pour le calcul de la révision du loyer au 1er juillet 2023 d’appliquer un taux de 3,5%.

En conséquence, la révision du loyer au 1er juillet 2023 se calcule de la façon suivante : 53 728,43 x (1+3,5%) = 55 608,93 euros.

Il résulte du courrier de notification de révision du loyer daté du 10 juin 2023, versé aux débats par le bailleur, que ce dernier n’a pas appliqué la bonne valeur de l’indice s’agissant de la révision du loyer au 1er juillet 2021, l’indice en vigueur au 1er trimestre 2021 étant 116,73 et non 118,41 (valeur de l’indice au 2ème trimestre 2021).

Cependant, il ressort également du détail du calcul de la révision du loyer appliquée par le bailleur que ce dernier n’a pas tenu compte du changement du montant du loyer applicable au 1er juillet 2022 (52 000 euros) et a conservé dans sa base de calcul les loyers en cours résultant de la révision du loyer initial de 50 000 euros, inférieur au 1er juillet 2022 à 52 000 euros. En effet, selon le détail de calcul produit, le loyer appliqué par le bailleur, révisé sur une base de 50 000 au 1er juillet 2022, (en prenant en compte l’erreur de la valeur de l’indice) est de 50 937,80 euros.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société défenderesse, le bailleur a bien appliqué le plafonnement de l’indice des loyers commerciaux à 3,5%.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, malgré les erreurs de calcul opérées par le bailleur pour l’indexation du loyer, les montants du loyer appliqués par le bailleur à chaque révision reste inférieur au calcul de l’indexation du loyer tel qu’il découle des dispositions du bail.

Au regard des développements précédents et des éléments de calcul produits, il n’est pas établi que le bailleur a appliqué une révision de loyer à hauteur de 53 959,56 euros au 1er juillet 2022 et de 57 570 euros au 1er juillet 2023, comme le soutient la société défenderesse.

Ce moyen non sérieux sera donc écarté.

Sur les provisions sur chargeLa société Abcom 2000 fait valoir que les régularisations sur charge n’ont pas été réalisées conformément aux stipulations du bail et qu’en l’absence de cette régularisation périodique et justifiée elle est légitime à contester la somme de 21 048 euros au titre des charges payées sur les cinq dernières années.

En réponse, la SCI [K] soutient qu’au titre de l’article 11 de l’avenant de renouvellement prévoyant la renonciation à toute réclamation au titre des loyers, charges ou autres antérieurs à la signature de l’avenant, la société défenderesse est irrecevable à formuler toute réclamation au titre des provisions sur charges dont elle s’est acquittée avant le 10 février 2021. Elle indique en outre que la preneuse a reçu les comptes de régularisation de charges de 2018 à 2024 et que s’agissant des années antérieures le délai de prescription s’applique.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il convient cependant de rappeler que le fait que tous ces documents justificatifs n’aient pas été adressés dans le délai prévu à l’article R. 145-36 du code de commerce ne constitue pas une contestation sérieuse alors que le texte ne prévoit pas de sanction particulière, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible (CA [Localité 11], 24 novembre 2022, n°22/09311).

Par conséquent, le caractère tardif des régularisations de charges intervenues, dès lors que la prescription n’est pas acquise, n’est pas une contestation sérieuse, les montants demandés étant néanmoins exigibles.

Il convient de rappeler que l’assignation ayant été délivrée le 18 juin 2025, l’application de la prescription quinquennale empêche toute contestation des provisions sur charges antérieures au 18 juin 2020.

En l’espèce, les décomptes détaillés de régularisation des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, produits en pièces n°13, 14 et 15 par la société bailleresse, permettent d’établir que les récapitulatifs annuels prévus à l’article L.145-40-2 du code de commerce ont été communiqués à la société défenderesse respectivement le 16 juin 2023, le 30 juin 2024 et le 30 mai 2025, soit dans le délai légalement prévu.

La société défenderesse soutient également que la régularisation des charges porte sur deux lots (n°1 et 25) alors que le bail n’en désigne qu’un seul.

Toutefois, il résulte du contrat de bail conclu le 30 mars 2007 que les locaux litigieux dépendent d’un immeuble sis [Adresse 4], ayant les caractéristiques suivantes : « une surface à usage commercial répartie en un rez-de-chaussée et un sous-sol ».

L’avis de régularisation des charges transmis par la société défenderesse (pièce n°20) fait état d’un lot 1 relatif à un local commercial situé au rez-de-chaussée (RDC) et d’un lot 25 relatif au local commercial situé en sous-sol (SS).

Il en résulte, que si le contrat de bail ne mentionne pas les numéros de lot, la description des biens loués en rez-de-chaussée et en sous-sol correspond bien au local commercial visé par le justificatif de régularisation des charges. Cette contestation n’apparaît ainsi pas sérieuse.

S’agissant de la période du 18 juin 2020 au 10 février 2021, la SCI [K] fait valoir que la clause de renonciation à recours comprise dans l’avenant de renouvellement du bail empêche toute contestation sur cette période.

L’article 11 de l’avenant de renouvellement à bail précise que « Le présent avenant emporte à titre transactionnel et conformément aux articles 2044 et suivants du code civil, désistement réciproque de toute instance ou action ayant pour objet, cause ou origine, le différend sur le montant du prix du loyer renouvelé ci-dessus exposé. Il emporte également renonciation réciproque à tout recours ou action pour les faits ou actes qui y sont visés ».

Toutefois, les termes de cette clause font expressément référence à une action relative au montant du prix du loyer renouvelé. Il appartient alors au bailleur d’apporter la preuve que la question de la régularisation des charges est également comprise dans toute action portant sur le montant du loyer. En l’absence de tout élément en ce sens versé aux débats par le bailleur, il n’y a pas lieu de considérer que la clause de renonciation à recours prévue à l’article 11 du bail s’applique en l’espèce aux régularisations de charges.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées que le bailleur ne démontre pas avoir transmis le récapitulatif annuel justifiant la régularisation des charges au titre des deux derniers trimestres 2020, non prescrits, et de l’année 2021. Il lui appartenait, face aux contestations soulevées par la société défenderesse, de produire aux débats les éléments probatoires justifiant les régularisations de charges des deux derniers trimestres 2020 et de l’année 2021 et des justificatifs y afférents. A défaut, les sommes facturées au titre des provisions sur charges pour ces trimestres ne sont pas exigibles de manière incontestable et doivent être déduites de la somme visée au commandement de payer.

En conséquence, les sommes réclamées au titre des provisions sur charge facturées pour les deux derniers trimestres de l’année 2020 et pour l’année 2021, soit au regard des décomptes produits la somme totale de 6 300 euros (1 050 x 6), apparaissent sérieusement contestables.

Sur les frais relatifs au commandement de payerLa société Abcom 2000 conteste les frais de commandement de payer d’un montant de 1 764,90 euros réclamés au titre de sommes locatives par le bailleur.

Les frais de commandement de payer relevant des dépens d’instance et non de la dette locative, il sera fait droit à la contestation et les sommes visées au titre des commandements de payer délivrés, d’un montant de 1 764,90 euros selon le décompte produit par le bailleur (pièce n°10) seront déduites de la dette locative.

Sur la reprise de soldeLa société Abcom 2000 soutient qu’aucun justificatif ne permet d’établir la reprise de solde d’un montant de 8 730,95 euros figurant sur la première ligne du décompte et que cette somme apparait alors sérieusement contestable.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte des restants dû cumulés depuis l’année 2020 (pièce n°16). Il résulte de ce document que les sommes restantes exigibles au deuxième trimestre 2023 s’élèvent à 8 730,95 euros au 2ème trimestre 2023. Cette somme figure également sur les décomptes joints aux commandements de payer délivrés précédemment les 27 septembre 2023, 4 décembre 2023, 29 juillet 2024 et 25 octobre 2024.

En conséquence, la reprise de solde d’un montant de 8 730,95 euros est justifiée par le bailleur.

Ce moyen non sérieux sera donc rejeté.

Sur la taxe foncièreLa société défenderesse conteste en outre l’ajout de la taxe foncière des années 2023 et 2024 au décompte locatif, en contradiction avec les dispositions du bail et en l’absence de justificatifs produits.

En l’espèce, si comme le soutient la société Abcom 2000, le contrat de bail mentionne dans son article 6.3 que la provision sur charge annuelle de 4 200 euros est versée au titre des charges, impôts, taxes et redevances dues au bailleur, il résulte de l’article 6.1 relatif aux charges dues par le preneur, figurant dans l’avenant de renouvellement au bail, que « [Adresse 10] remboursera au Bailleur ou à son mandataire, sa quote-part de toutes les charges, prestations, impôts, taxes, redevances et dépenses de toutes natures liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, et ce de sorte que le Bailleur perçoive un loyer net de toutes charges et taxes afférentes à l’immeuble, à l’exception des charges relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du code civil qui seules resteront à la charge du Bailleur, ainsi que le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

Il résulte par ailleurs des justificatifs de régularisation des charges versés par le bailleur (pièces n°13, 14 et 15) que la taxe foncière ne figure pas parmi les charges à répartir au titre des provisions sur charges annuelles.

En outre, contrairement à ce que soutient la société défenderesse, la société [K] produit les justificatifs des taxes foncières relatifs aux années 2023 et 2024 permettant d’établir qu’elles s’élèvent respectivement à la somme de 1 543 et 1 590 euros.

Le décompte versé par le bailleur mentionne les sommes de 1 851,60 et 1 908 euros au titre des taxes foncières des années 2023 et 2024, de sorte qu’il convient de déduire des sommes dues par la société défenderesse la somme de 626,6 euros (3 759, 6 (1 851,6 +1 908) – 3 133 (1 543 + 1 590)).

***

Cependant, après étude de l’ensemble des pièces et des justificatifs versés aux débats, il apparait une très grande divergence entre le décompte constituant la pièce n°10 et le décompte actualisé au 1er janvier 2026 constituant la pièce n°17. Au regard des autres pièces produites, et notamment des détails du calcul de la révision du loyer, il est établi que seul le décompte de la pièce n°17 correspond aux sommes réellement dues par le preneur.

Il convient ainsi d’écarter la pièce n°10.

Dès lors, le commandement de payer délivré à la société Abcom 2000 le 24 avril 2025 (pièce n°9) pour une somme de 19.284,08 € en principal, apparaît erroné, la somme demandée et le décompte la justifiant étant inexacts.

En conséquence, la clause résolutoire n’est pas acquise et le bail se poursuit avec toutes conséquences de droit.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes sont donc rejetées.

Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu des développements précédents, le décompte de la pièce n°10 est écarté et il ne sera tenu compte que du décompte actualisé au 1er janvier 2026 (pièce n°17) produit par la SCI [K], pour déterminer le montant de la provision qui lui est due.

Par ailleurs, la société Abcom 2000 sollicite la condamnation de la SCI [K] à lui verser la somme totale provisionnelle de 23 678,64 euros au titre des loyers indûment payés par une application erronée de la clause d’indexation et des provisions sur charges indûment versées.

Toutefois, comme développé précédemment, malgré les erreurs de calcul opérées par le bailleur pour l’indexation du loyer, les montants du loyer appliqués par le bailleur à chaque révision est resté inférieur au calcul de l’indexation du loyer tel qu’il découle des dispositions du bail.

En revanche, les sommes sérieusement contestables relatives aux provisions sur charges des deux derniers trimestres de l’année 2020 et de l’année 2021, soit la somme de 6 300 euros, pour lesquelles le bailleur n’a pas été en mesure de produire les justificatifs de régularisation de charges, constituent une créance au bénéfice de la société Abcom 2000. Il sera donc fait droit à la demande de la société Abcom 2000 à hauteur de la somme de 6.300 euros. Cette créance doit donc être déduite de la dette locative, par l’effet de la compensation judiciaire, et ainsi de la somme provisionnelle au paiement de laquelle la société Abcom 2000 est condamnée.

Au regard de ce décompte, et après la déduction des sommes sérieusement contestables réclamées au titre des provisions sur charge facturées pour les deux derniers trimestres de l’année 2020 et pour l’année 2021 (6 300 euros), ainsi que des sommes relatives au commandement de payer mentionnés pièce n°17 (756,34 (236,22 + 307,69 + 212,43)), l’obligation de la société Abcom 2000 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 1er janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 38 718,56 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Abcom 2000.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le preneur étant toujours dans les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie entre les mains de la SCI [K].

Sur les délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société Abcom 2000 sollicite des délais de paiement en invoquant sa bonne foi et ses efforts pour verser les loyers et apurer sa dette. Elle précise que sa situation économique s’est récemment détériorée et invoque une amélioration prochaine avec la reprise de son partenaire, l’opérateur SFR, par un autre groupe de téléphonie mobile.

La SCI [K] s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir une augmentation significative de la dette locative.

Toutefois, s’il est exact que la dette locative a augmenté, il convient de relever que le preneur a procédé à des paiements réguliers. Dès lors, au regard des justificatifs produits par la société défenderesse et cette dernière ayant donné congé à la SCI [K] au 30 juin 2026 garantissant ainsi l’arrêt de l’augmentation de la dette locative à cette date, il convient d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement à la société Abcom 2000.

Sur les demandes accessoires

La société Abcom 2000, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Abcom 2000 ne permet d’écarter la demande de la SCI [K] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes de la SCI [K] à l’encontre de la société Abcom 2000 ;

Rejetons la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 mai 2025 à minuit ainsi que les demandes subséquentes ;

Condamnons par provision la SCI [K] à payer à la société Abcom 2000 la somme de 6.300 euros au titre des provisions sur charge facturées pour les deux derniers trimestres de l’année 2020 et pour l’année 2021, non exigibles, à titre de demande reconventionnelle ;

Ordonnons la compensation judiciaire avec la créance de la SCI [K] ;

Par conséquent,

Condamnons par provision la société Abcom 2000 à payer à la SCI [K] la somme de 38 718,56 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires, arriérés arrêtés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Abcom 2000 se libérer des sommes ci-dessus allouées par quatre (4) versements mensuels de 9 500 euros, à l’issue d’un délai de 30 jours commençant à courir le lendemain de la signification de la décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ce règlement sera à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’à défaut de versement à son terme et dans son entier montant en sus du loyer et des charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt.

Condamnons la société Abcom 2000 aux entiers dépens, en ce compris les coûts des commandements de payer,

Condamnons la société Abcom 2000 à payer à la SCI [K] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 09 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN