TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [O]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e HOCINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/09584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSR

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de M. [Y] [X]

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocate au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Florence BASSOT

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Florence BASSOT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP requêtes – N° RG 24/09584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CSR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er juin 2022, Madame [N] [Z] a donné à bail à Madame [W] [O] un appartement situé sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 100 € outre une provision sur charges d’un montant de 50 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 200 €.

Par requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 8 octobre 2024, Madame [W] [O] a sollicité la convocation de Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 200 € en principal et à celle de 2 200 € à titre de dommages et intérêts.

A la suite d’un renvoi, l’affaire est appelée et examinée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, Madame [W] [O] est assistée par Monsieur [Y] [X], et Madame [N] [Z] est représentée par son conseil.

Madame [W] [O] réitère les termes de sa requête en précisant solliciter la restitution de la somme de 2 200 € en principal assortie des intérêts légaux.

Au soutien de ses prétentions, elle expose être entrée dans les lieux le 1er juin 2022 et y être restée pendant un an en quittant les lieux le 22 mai 2023. Elle soutient que se sentant menacée par la bailleresse au moment de l’état des lieux de sortie, elle a été contrainte de partir précipitamment sans le signer. Elle précise l’avoir sollicitée pour que l’état des lieux de sortie lui soit communiqué. Elle reconnaît ne pas avoir restitué les clés en mains propres mais soutient les avoir laissées dans la boîte aux lettres.

Soutenant oralement ses conclusions, Madame [N] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Débouter Madame [W] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [W] [O] à régler la somme de 203,86 € déduction faite de la somme de 2 200 € versée à titre de dépôt de garantie, au titre des travaux de remise en état du studio ;

— Condamner Madame [W] [O] au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner Madame [W] [O] au paiement de la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

En l’espèce, Madame [Z] soutien avoir restitué la somme de 333,90 € correspondant au loyer pour la période du 22 au 31 mai 2023 et conservé le dépôt de garantie au titre des réparations locatives.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté. Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d’occupation qui, en l’espèce a été de onze mois.

Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s’apprécient en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 l’etat des lieux est etabli contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des cles ou, a defaut, par huissier de justice, a l’initiative de la partie la plus diligente et a frais partages par moitie.

En l’absence d’état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties, la preuve des désordres invoqués par le bailleur doit être rapportée.

Il est constant que l’état des lieux de sortie date du 22 mai 2023 mais n’a pas été signé par Madame [O] si bien que Madame [Z] ne peut valablement s’en prévaloir exclusivement pour justifier la retenue de l’intégralité du dépôt de garantie mais doit justifier d’éléments probatoires complémentaires.

A cet égard, il convient de rappeler qu’il n’est pas contesté que Madame [O] a brusquement quitté les lieux au moment de l’état des lieux de sortie si bien que s’il ne peut être qualifié de contradictoire, en revanche, il sera noté qu’il a été dressé en présence de Madame [O] sur le même support que l’état des lieux d’entrée avec des clichés photographiques à l’entrée et à la sortie permettant de faire apparaître des dégradations corroborées par les factures détaillées des achats effectués de mai à juillet 2023 pour y remédier.

A ainsi été acheté un nouveau matelas d’un montant de 690 € destiné à remplacer celui utilisé par Madame [O] pendant son occupation, dans la mesure où la facture précise que ce matelas sera livré dans ledit appartement situé [Adresse 1] et que l’ancien matelas sera repris. Ce remplacement et les frais liés au remplacement de la literie corroborent les annotations et les clichés photographiques de l’état des lieux de sortie indiquant la présence de taches de sang sur l’ensemble de la literie et justifiant que son remplacement soit imputé au locataire.

De même, Madame [Z] justifie par d’autres factures datées de mai à juillet 2023 de l’achat d’un détecteur de fumée, de peinture et de produits nettoyants afin notamment de rafraîchir les peintures anormalement jaunies au bout de seulement onze mois d’occupation.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le fait de quitter les lieux n’emporte pas les effets de la restitution des lieux loués. Tant que le locataire n’a pas restitué les clés, il demeure tenu de ses obligations locatives et il continue d’encourir la responsabilité liée aux dégradations intervenues après l’expiration du bail.

En outre, le point de départ de restitution du dépôt de garantie ne court pas de l’expiration du bail mais de la restitution effective des lieux, c’est à dire de la remise des clés au bailleur. Seule la remise effective des clés fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, Madame [O] reconnaît ne pas avoir restitué les clés en mains propres mais soutient les avoir laissés dans la boîte aux lettres, ce que conteste la bailleresse. Or, il est de principe que les clés sont portables et non quérables, qu’elles doivent être restituées intégralement et remises en main propres au bailleur ou à son mandataire.

Il en résulte que d’une part, la conservation du dépôt de garantie était justifiée jusqu’à la remise des clés, et d’autre part que le changement de la serrure et des clés faute de restitution ont entraîné des frais supplémentaires qu’il convient d’imputer au locataire.

Compte tenu de l’ensemble des éléments, le décompte versé aux débats récapitulant les différentes dépenses exposées au titre des réparations locatives et du changement de la serrure d’un montant total de 2 302,16 € apparaît justifié dans son principe mais pas dans son montant dans la mesure où il convient de déduire la somme de 127,64 € retenues au titre des charges récupérables qui ne sont justifiées par aucune pièce.

En conséquence, la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 2 200 € est justifiée.

Dès lors, Madame [O] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [O] succombe en sa demande principale et n’établit pas de faute imputable à Madame [Z] susceptible de commander l’octroi de dommages et intérêts.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte des développements précités que Madame [Z] justifie la conservation du dépôt de garantie à hauteur de 2 200 € mais ne justifie pas en revanche, par les pièces qu’elle verse aux débats, des frais supplémentaires allégués à hauteur 203,86 €.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

En outre, le fait qu’un habitant de l’immeuble ait pu se plaindre de la présence du chien de Madame [O] pendant son occupation ne suffit à établir que cette dernière soit à l’origine de la commission de faits répétés excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il en résulte que la demande de dommages et intérêts est infondée et sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [O], partie succombante, doit supporter les entiers dépens.

Il serait inéquitable de faire supporter à la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés pour se défendre et non compris dans les dépens. Madame [W] [O] sera donc condamnée à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE Madame [W] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [N] [Z] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à Madame [N] [Z] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [W] [O] aux dépens.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 27 mars 2025.

La Greffière, La Juge,