TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Sébastien GARNIER

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/12543

N° Portalis 352J-W-B7H-C2U4L

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [I] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2U4L

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [I] [J] est propriétaire des lots n°58 et 235 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 9].

Par exploit délivré le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, a assigné M. [I] [J] devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Par conclusions d’actualisation, signifiées par voie de commissaire de justice le 3 juillet 2024, le syndicat demande au tribunal de:

— Condamner Monsieur [Z] [I] [J] à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] les sommes suivantes :

• 17.588,55 €uros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er Juillet 2024,

• 1.890.49 €uros, correspondant au montant des frais nécessaires que le Syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,

• 3.000 €uros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— Condamner Monsieur [Z] [I] [J] à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] la somme de 3.000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation en date du 23 Février 2023 pour 172.31 €uros,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [Z] [I] [J], régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [I] [J],

• Les lettres de relance et la sommation de payer effectuées,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2022 et arrêtés au 1er juillet 2024,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Les attestations de non recours de ces assemblées,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que le défendeur reste débiteur de la somme de 17.588,55 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2024 (appel du 1er juillet 2024 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

M. [I] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 17.588,55 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 1.890,49 euros.

Il communique une sommation de payer signifiée au défendeur le 23 février 2023 ainsi que le contrat de syndic applicable du 19 mai 2022 au 27 juin 2023. Seuls les frais engagés entre le 23 février 2023 et le 27 juin 2023 peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

Or, les « frais de constitution de dossier » et les « honoraires de suivi contentieux trimestriel » portés au débit du compte font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence du défendeur a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Z] [I] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 17.588,55 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2024 (appel du 1er juillet 2024 inclus ;

CONDAMNE M [Z] [I] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [I] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente