TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00184 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHN

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GROUPE THEBAUD, [Adresse 1]

représentée par le cabinet de M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C0464

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00184 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 28/05/2020, la SCI GROUPE THEBAUD a donné à bail à [Y] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], et une cave n°17, pour un loyer initial de 1093,45 par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 116,74 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25/09/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2801,51 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 23/12/2024 à étude, la SCI GROUPE THEBAUD a fait assigner [Y] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés depuis le 28/11/2024, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour le même motif ;

— ordonner l’expulsion de [Y] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dans les formes accoutumées;

— condamner [Y] [T] à payer une somme de 4709,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 01/12/2024, avec intérêt au taux légal à compter du 25/09/2024 sur la somme de 2801,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1500 euros à la SCI GROUPE THEBAUD, à compter du 01/01/2025 et jusqu’au départ effectif des lieux loués ;

— condamner [Y] [T] à payer à la SCI GROUPE THEBAUD une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 29/01/2024 et de la saisie-conservatoire du 03/12/2024 et de ses suites.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] 24/12/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/03/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement.

[Y] [T], régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 26/09/2024.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 25/09/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail n’ayant pas été conclu ou renouvelé postérieurement au 28/07/2023, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au délai du commandement de payer visant la clause résolutoire seront appliquées telles qu’en vigueur avant le 29/07/2023.

[Y] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 25/11/2024 à minuit, soit à compter du 26/11/2024.

La bailleresse sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement du loyer par la défenderesse.

Compte tenu de la demande faite à l’audience en ce sens, de la reprise des paiements, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [Y] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [Y] [T] a apuré l’intégralité de sa dette locative, le décompte présentant un solde créditeur au 11/03/2025.

La SCI GROUPE THEBAUD produit le procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 03/12/2024 et la dénonciation à [Y] [T] du 05/12/2024 portant sur une somme de 4709,08 euros. Cette mesure a permis d’apurer le solde locatif, [Y] [T] ayant par ailleurs repris le règlement du loyer.

Aussi, il convient de constater l’apurement intégral de la dette locative par la défenderesse, et par conséquent le caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de ses conséquences.

Sur l’indemnité d’occupation

Il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation, compte tenu du caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles exposés au cours de la présente procédure. [Y] [T] sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Y] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25/09/2024. Il n’y a pas lieu d’inclure le coût de la saisie conservatoire, cette dépense n’étant pas nécessaire pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 26/11/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], et une cave n°17, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE le caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de ses conséquences, en raison de l’apurement de l’intégralité de la dette locative selon décompte arrêté au 11/03/2025 par l’effet de la saisie-conservatoire de créances du 03/12/2024 ;

REJETTE les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE [Y] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25/09/2024 ;

CONDAMNE [Y] [T] à régler à la SCI GROUPE THEBAUD la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection