TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [T] [L] [V] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YQI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire PICHET IMMMOBILIER SERVICES – Agence de [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU- GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [T] [L] [V] [O]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YQI

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [T] [L] [V] [O] est propriétaire du lot n°13 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner M. [R] [T] [L] [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 098,04 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 15/09/2022 au 01/04/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14/05/2024 pour la somme de 3 400,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,1 702 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14/05/2024 pour la somme de 3 400,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 1 200 euros à titre de dommages et intérêts, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

A l’audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [R] [T] [L] [V] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [R] [T] [L] [V] [O] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°13,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 6 juin 2024 et arrêté à cette date à 3 800,04 euros (en ce inclus 1 702 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2022, 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 8 mars 2023, ayant notamment :

approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023,approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,décidé des travaux ou opérations suivants : travaux de reprise structurelle du plancher haut du lot n°56.

Au vu des pièces produites, M. [R] [T] [L] [V] [O] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 098,04 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel charge et fond travaux du 2e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 22 mai 2024, date de réception de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la lettre de mise en demeure du 14 mai 2024. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 1 302 euros.

Il est encore sollicité 400 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera donc écartée.

En conséquence la demande formée au titre des frais nécessaires est rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [R] [T] [L] [V] [O] n’a procédé à aucun versement sur les charges échues entre le 1er octobre 2022 contraignant le syndicat des copropriétaires a agir une seconde fois en justice, ce dernier ayant déjà été condamné le 31 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à payer la somme de 2 473,51 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 1er juillet 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R] [T] [L] [V] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [R] [T] [L] [V] [O] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [T] [L] [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, les sommes suivantes :

2 098,04 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel charge et fond travaux du 2e trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024,250 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [R] [T] [L] [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [R] [T] [L] [V] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente