Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, Chambre ctx de proximite, 2 septembre 2025, n° 24/01011

TJ Mont-de-Marsan 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a condamné la locataire à payer le montant des loyers impayés, considérant que la dette locative était dûment établie.
Accepté
Préjudice d'occupation indue
La cour a accordé une indemnité d'occupation mensuelle pour compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l'occupation indue.
Rejeté
Demande de délais de paiement pour apurer la dette
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que la locataire ne prouvait pas sa capacité à régler sa dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mont-de-Marsan, ch. ctx de proximite, 2 sept. 2025, n° 24/01011
Numéro(s) :	24/01011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romane GARRIGUESElina BOYON
Parties :	Association PACT DES LANDES HD

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

N° Minute : 25/233

AFFAIRE : N° RG 24/01011 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DNIL

JUGEMENT

Rendu le 02 Septembre 2025

AFFAIRE :

Association PACT DES LANDES HD

[T] [J]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Association PACT DES LANDES HD

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Elina BOYON, avocat au barreau de DAX substitué par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Romane GARRIGUES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e CAPDEVILLE Corinne, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-40192-2024-1959 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Rappel des faits et de la procedure

Le 18 décembre 2001, l’association PACT DES LANDES HD a donné à bail à Madame [T] [J] et Monsieur [P] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 269,83 euros, outre 30,49 euros de provisions sur charges.

Par avenant en date du 16 juin 2009, le bail a été transféré au seul nom de Madame [T] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 février 2024, le bailleur a fait signifier à Madame [T] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 22 juillet 2024, l’association PACT DES LANDES HD a fait assigner Madame [T] [J] sur le fondement des articles 1103 et 1741 du code civil, et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 1er octobre 2024 aux fins de :

— voir constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse au paiement des sommes de :

3 344,54 euros en principal au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient du être payés en cas de non résiliation du bail et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juin 2024, et jusqu’à complet départ, 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, et a été retenue à l’audience du 03 juin 2025.

A cette audience, l’association PACT DES LANDES HD, représenté par son conseil, sollicite sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 :

— à titre principal :

➢ constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er avril 2024,

➢ prononcer la résiliation du bail à la même date,

➢ ordonner l’expulsion de Madame [T] [J] des lieux occupés et de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin le concours de la force publique,

➢ le débouté de Madame [T] [J] de l’ensemble de ses demandes,

➢ la condamnation de Madame [T] [J] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de sa participation aux frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens,

— à titre subsidiaire :

➢ juger que Madame [T] [J] a régularisé au jour de l’audience sa situation locative du fait de l’assignation signifiée,

➢ suspendre les effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Madame [T] [J] dès constatation d’un défaut de paiement du loyer à la date contractuellement convenue, soit le dernier jour de chaque période mensuelle,

➢ le débouté de Madame [T] [J] de l’ensemble de ses demandes,

➢ la condamnation de Madame [T] [J] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de sa participation aux frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

A cette même audience, Madame [T] [J], représentée par son conseil, sollicite :

— à titre principal :

➢ suspendre des effets de la clause résolutoire,

➢ la fixation de la créance du bailleur à la somme de 2 364,54 euros,

➢ l’attribution d’un délai de trois ans pour s’acquitter de sa créance à l’égard du bailleur,

➢ le débouté de la PACT des LANDES de toutes demandes contraires,

— à titre subsidiaire, l’attribution d’un délai de deux ans pour s’acquitter de sa créance relative aux arriérés locatifs,

— en tout état de cause :

➢ que soit écartée l’exécution provisoire de plein droit.

➢ ordonner que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 14 février 2024, l’association PACT DES LANDES HD, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les LANDES (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 23 juillet 2024, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des LANDES, par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 2 003,97 euros.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

Madame [T] [J] est occupante sans titre ni droit depuis cette date.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de ses écritures déposées à l’audience, l’association PACT DES LANDES HD n’actualise pas la dette locative.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, Madame [T] [J] précise que le bailleur revendique une créance de 3 344,54 euros, somme de laquelle devrait être déduite une somme de 980 euros réglée par chèque adressé en octobre 2024. Il s’en évince qu’elle ne conteste pas le montant initial de 3 344,54 euros.

La somme de 3 344,54 euros est celle figurant dans l’assignation, et correspond au décompte des sommes dues et arrêtées au 31 mai 2024 ((loyer et provisions sur charges du mois de mai 2024 inclus).

En application de l’alinéa 2 de l’article 1353 du code civil, il appartient à Madame [T] [J] qui sollicite que sa dette locative soit fixée à 2 364,54 euros, de prouver qu’elle a effectivement réglé la somme de 980 euros. Cependant, elle ne verse aux débats aucun élément en ce sens.

Dès lors, la dette locative restant due au 31 mai 2024 sera fixée à 3 344,54 euros, somme que Madame [T] [J] sera condamnée à payer à l’association PACT DES LANDES HD, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 003,97 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer les loyers, et pour le surplus, à compter de la présente décision.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour l’association PACT DES LANDES HD de l’occupation indue de son bien, Madame [T] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er juin 2024, à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette condamnation interviendra en deniers ou quittances et déduction faite des sommes déjà réglées au titre des échéances postérieures à juin 2024, règlements admis dans ses écritures transmises le 28 mai 2025 par le bailleur à hauteur des sommes suivantes :

— le 02 juillet 2024 (au titre de juin 2024): 156 euros (CAF) et 300 euros, soit 456 euros,

— le 29 juillet 2024 : 156 euros (CAF) et 300 euros, soit 456 euros,

— le 12 septembre 2024 (au titre d’août 2024) : 156 euros (CAF) et 250 euros, soit 406 euros,

— le 17 octobre 2024 (au titre de septembre 2024) : 203 euros (CAF) et 150 euros, soit 353 euros,

— au titre du mois d’octobre 2024 : 216 euros (CAF),

— au titre du mois de novembre 2024 : 216 euros (CAF),

— le 15 janvier 2025 (au titre du mois de décembre 2024) : 200 euros,

Soit un total de 2 303 euros.

V. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [T] [J] sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois en application de ces dispositions.

Elle indique percevoir un salaire de 530 euros par mois. Il ressort des bulletins de salaire produits relatifs aux mois d’août, septembre et octobre 2024, qu’elle a perçu une rémunération mensuelle moyenne de 477 euros. Ces éléments salariaux ne sont pas actualisés.

Elle perçoit en outre de l’aide au logement (156 euros) et la prime d’activité (54,60 euros) selon l’attestation de paiement CAF produite pour le mois d’août 2024, non actualisée.

Elle perçoit également une pension alimentaire pour un enfant dont elle assume la charge.

Elle indique assumer l’entretien, outre des charges courantes incompressibles, de sa fille majeure qui vit à son domicile.

Elle ne précise pas la situation financière de son compagnon.

Compte tenu de ces éléments, elle ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, en sus du paiement du loyer courant selon un échéancier sur 36 mois, représentant des mensualités de l’ordre de 95 euros.

Au surplus, si elle indique avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, tel n’était pas le cas du loyer d’octobre 2024. Quant aux loyers de mars, avril et mai 2025 (le loyer étant selon le contrat payable à terme échu), Madame [T] [J] ne démontre pas les avoir réglés, le bailleur n’ayant pas expressément renoncé à cette seconde condition.

Il résulte du tout que Madame [T] [J] sera déboutée de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [T] [J] sollicite à titre subsidiaire, dans l’hypothèse du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de son expulsion, l’octroi de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative dans la limite de deux ans, et sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, elle ne démontre pas davantage être en capacité de s’acquitter de l’ensemble de sa dette, à la faveur de délais de règlement sur 24 mois. Cette demande sera dès lors rejetée.

VI. Sur les demandes accessoires

Madame [T] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2024.

L’équité et la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative conduisent à débouter l’association PACT DES LANDES HD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2001 entre l’association PACT DES LANDES HD d’une part et Madame [T] [J] et Monsieur [P] [H] d’autre part (puis transféré à Madame [T] [J] seule par avenant du 16 juin 2009) concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 avril 2024,

ORDONNE à Madame [T] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association PACT DES LANDES HD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et faire transporter les meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [T] [J] à verser à l’association PACT DES LANDES HD la somme de 3 344,54 euros (dette locative arrêtée à l’échéance de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 003,97 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer les loyers, et pour le surplus, à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [T] [J] à verser à l’association PACT DES LANDES HD, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés, en deniers ou quittances (déduction faites des sommes réglées au titre des échéances postérieures au 1er juin 2024),

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

DEBOUTE Madame [T] [J] de ses demandes de délais de paiement, tant sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 que sur celui de l’article 1343-5 du code civil,

DEBOUTE l’association PACT DES LANDES HD de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2024,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Le greffier Le juge