TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08681 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZPI

N° de MINUTE : 25/00642

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par la SELARL [U] ET ASSOCIES, administrateurs judiciaires.

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Me [W], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Madame [P] [L] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représentée

Monsieur [Y] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] sont propriétaires des lots 99 et 111 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), a fait assigner Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner solidairement Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 75 538,84 euros au titre des appels impayés au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Condamner solidairement Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 46 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Condamner solidairement Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 février 2025 par ordonnance du même jour.

Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il y a lieu d’écarter des débats les pièces d’actualisation dont il n’est pas démontré qu’elles aient été signifiées aux défendeurs, non constitués. Il est rappelé à toutes fins utiles que la condamnation est prononcée à la date du décompte, et qu’il conviendra lors de l’exécution de tenir compte des sommes versées par les défendeurs depuis cette date.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— l’état hypothécaire et l’acte de vente des lots de l’immeuble susvisé justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N]

— les décisions de l’administrateur provisoire de la copropriété des 28 juillet 2015, 22 décembre 2016, 24 juillet 2017, 5 juillet 2022, 15 décembre 2022, 21 avril 2023, 8 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées

— un décompte des impayés arrêté au 2 juillet 2024 à la somme de 75 538,84 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges

— les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 6,63 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Le relevé de compte propriétaire établi au 2 juillet 2024 mentionne quatre reprises d’un solde débiteur au 1er décembre 2022 à hauteur de 72 355,73 euros au titre de « Reports à nouveau ». Les appels de fonds versés en procédure portent sur la période du 18 mars 2020 au 2 juillet 2024, auxquels s’ajoute un unique appel de fonds en date du 1er janvier 2017. S’ils permettent de justifier d’une partie de cette reprise, ce n’est pas le cas à l’égard de la somme de 62 972,69 euros correspondant à une reprise de solde antérieure au 18 mars 2020 dont il n’est pas justifié, faute de verser la copie du grand livre ou des appels de fonds antérieurs à cette date. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de l’acte de vente versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner solidairement Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), la somme de 12 559,52 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 juillet 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure pour un montant total de 21,63 euros

— frais de demande de renseignements sommaires urgents d’un montant de 14 euros

— frais de commande du titre de propriété d’un montant de 17 euros

Soit un montant total de 52,63 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 15 euros.

Il apparaît sur le décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires une mise en demeure du 16 juin 2023, qui n’est pas produite pour la somme de 6,63 euros.

Les frais de demande de renseignements sommaires urgents et de commande du titre de propriété sont justifiés pour un montant total de 31 euros.

Ainsi, après déduction des frais non justifiés, Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] sont solidairement redevables de la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne solidairement Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis17 [Adresse 10] (93), les sommes de :

—  12 559,52 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024,

—  46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne in solidum Madame [P] [L] épouse [N] et Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 26 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON