TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e JULIEN (U0001)

Me de [Localité 6] (A0605)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/04520

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JRI

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 mars 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. AMG WAGRAM (RCS de [Localité 7] 919 479 287)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe JULIEN de la S.E.L.A.R.L.U. PJU CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0001

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I], en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Madame [R] [I], décédée le 27 janvier 2024

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Bruno de GASTINES de la S.E.L.A.R.L. BRUNO DE GASTINES et ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0605

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

Susceptible d’appel

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er juin 2011, M. [P] [I] et Mme [Z] [I] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. ELGI un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 65 000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a autorisé à effet au jour même la cession du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. ELGI au profit de M. [M], avec faculté de substitution. Cette cession a été régularisée entre le liquidateur judiciaire et la S.A.S. AMG Wagram substituant M. [M], par acte sous signature privée du 25 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, non versé aux présents débats, les consorts [I] ont donné congé à la S.A.S. AMG Wagram pour une date inconnue, sans offre de renouvellement ni offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, les consorts [I] ont fait commandement à la S.A.S. AMG Wagram, en visant la clause résolutoire du bail, de leur payer la somme de 19 329,77 euros en principal au titre de loyers et provision sur charges impayés.

Le 21 décembre 2023, la S.A.S. AMG Wagram a mandaté un commissaire de justice afin de réaliser un constat contradictoire sur les infiltrations affectant le local commercial loué et les parties communes de l’immeuble.

Le procès-verbal de constat a été dressé le 27 décembre 2023 sans la présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ni des consorts [L], dûment invités par courriers recommandés.

Mme [Z] [I] est décédée le 27 janvier 2024. M. [P] [I] vient aux droits de sa part indivise ; il est désormais seul propriétaire du local.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, a ordonné une expertise confiée à M. [H] aux fins d’examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements affectant les parties communes et le local commercial loué par M. [I] à la S.A.S. AMG Wagram.

Par ordonnance du 7 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la S.A.S. AMG Wagram, a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

— suspendu rétroactivement l’obligation de la S.A.S. AMG Wagram au paiement des loyers à la date du 13 juillet 2023 et jusqu’à complète réalisation des travaux de réparation et de réfection des locaux les rendant exploitables constatée par un homme de l’art habilité à cet effet,

— invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice,

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des prétentions des parties.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la S.A.S. AMG Wagram a assigné M. [I] devant le tribunal judiciaire de Paris.

La S.A.S. AMG Wagram a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 9 décembre 2024.

L’incident a été plaidé à l’audience du 23 juin 2025 et mis en délibéré au 25 septembre.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 9 décembre 2024, la S.A.S. AMG Wagram demande à la juge de la mise en état :

— de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

— de réserver les dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 24 avril 2025, M. [I] demande à la juge de la mise en état :

— de débouter la S.A.S. AMG Wagram de sa demande,

— de fixer un calendrier de procédure,

— de condamner la S.A.S. AMG Wagram à lui payer 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. AMG Wagram aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions au fond notifiées le 9 décembre 2024, la S.A.S. AMG Wagram demande au présent tribunal de :

« – CONSTATER le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ;

— CONSTATER que le congé en date du 27 novembre 2023 a été délivré de mauvaise foi par les bailleurs ;

— PRONONCER la nullité du congé délivré le 27 novembre 2023 par les bailleurs ;

En conséquence

— CONSTATER la résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs en raison de leur manquement à l’obligation de délivrance du local ;

— CONSTATER que la société AMG WAGRAM est bien fondée à opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution en raison des manquements des bailleurs et à ne pas régler en conséquence les loyers échus depuis le 13 juillet 2023 ;

— En conséquence, SUSPENDRE le règlement du loyer à compter du 13 juillet 2023 et ce jusqu’à complète réalisation des travaux de remise en état par le bailleur du local pour permettre son exploitation,

— CONDAMNER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] à restituer à la société AMG WAGRAM la somme de 12.501 €, correspondant au loyer versé par la société AMG WAGRAM ;

— DEBOUTER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] de toute demande de condamnation de la société AMG WAGRAM à leur régler les loyers échus entre le 13 juillet 2023 et la date d’effet de la résiliation du bail par AMG WAGRAM, la société étant bien fondée à faire valoir le principe d’exception d’inexécution compte tenu du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ;

— DEBOUTER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] de toute demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— DEBOUTER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] de toute demande visant à faire expulser la société AMG WAGRAM du local en cause ;

— DEBOUTER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] de toute prétention pécuniaire et indemnitaire au titre du solde des loyers et de la remise du local en bon état de réparations locatives ;

— CONDAMNER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I] à restituer à la société AMG WAGRAM, la somme de 16 250 € correspondant au dépôt de garantie ;

— CONDAMNER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de Mme [R] [I], au paiement de la somme de 49 791, 60 €, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi par la société AMG WAGRAM résultant de leur manquement à l’obligation de délivrance et à leur mauvaise foi dans la délivrance du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

— CONDAMNER M. [P] [I] à titre personnel et ès qualité d’ayant droit de MME [R] [I], au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Quant à M. [I], il demande au tribunal, selon ses conclusions notifiées le 1er octobre 2024, de :

« – Débouter la société AMG WAGRAM de ses demandes qui ne sont pas justifiées en fait et en droit.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er juin 2011.

— En conséquence, déclarer la société AMG WAGRAM sans droits ni titres des locaux dont il s’agit à compter du 24 janvier 2024.

— Ordonner l’expulsion de la société AMG WAGRAM et de tous occupants de son chef des locaux en cause, à compter de la signification de la décision à intervenir et autoriser Monsieur [P] [I] à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

— Condamner la société AMG WAGRAM à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 70.368,77 € au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêté au 30 octobre 2024 inclus outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée.

— Condamner la société AMG WAGRAM à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts forfaitaires pour ne pas avoir rendu le local en bon état de réparations locatives.

— Autoriser Monsieur [I] à appréhender le dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que de besoin avec toutes les condamnations prononcées.

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés.

— Condamner la société AMG WAGRAM au paiement de la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner en tous les dépens dont les frais de commandement, de la présente assignation et de ses suites. »

Il résulte du rappel des faits ci-avant et des pièces versées aux débats que par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en la présence de la S.A.S. AMG Wagram et de M. [I], a ordonné une expertise judiciaire et donné notamment pour mission à l’expert de :

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et dans les conclusions déposées par la S.A.S. AMG Wagram affectant les parties communes de l’immeuble et le local commercial,

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes,

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

Il résulte par ailleurs de l’ordonnance rendue le 7 octobre 2024 par le juge des référés que selon les pièces alors produites, « le local est absolument inexploitable en l’état, et n’est pas hors d’air, que les relevés d’humidité sur les murs attestent de taux d’humidité importants dans l’ensemble du local et la présence de moisissures, que l’installation électronique est anarchique et court à proximité directe de murs fortement infiltrés, que les poutraisons et solives visibles sont oxydées au sous-sol, que les enfoncements dans les murs de la salle principale révèlent l’absence d’isolation thermique du local, (…) que le mur séparatif avec le local litigieux révèle des taux d’humidité de 72 à 74 % » (…) « que les dégâts des eaux dans le mur séparatif entre le local litigieux et les parties communes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] préexistaient à l’entrée en jouissance du preneur ».

Le juge des référés a suspendu l’obligation de paiement des loyers de la S.A.S. AMG Wagram depuis la date de son entrée en jouissance, exposant que le sinistre entraîne « l’impossibilité absolue d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison des désordres relevés, de l’état de ruine et de désolation du local » et donc du manquement de M. [I] à son obligation de délivrance.

Au vu de ce qui précède, la demande de sursis à statuer formée par la S.A.S. AMG Wagram apparaît entièrement justifiée. Contrairement à ce que prétend M. [I], il est inopérant que les deux parties souhaitent conjointement que le bail prenne fin dès lors que leurs positions et prétentions diffèrent entièrement sur le surplus du litige. L’expertise ordonnée en référé est nécessaire pour trancher la question de la responsabilité de la résiliation du contrat mais également les nombreuses prétentions financières formées par les deux parties qui dépendent des responsabilités en cause.

En conséquence, il sera sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport de M. [H].

Les dépens et les frais irrépétibles seront quant à eux réservés.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

SURSOIT à statuer jusqu’au dépôt du rapport de Monsieur [H] désigné par l’ordonnance de référé du 3 juillet 2024,

DEMANDE aux parties d’informer la juge de la mise en état de la survenance du dépôt du rapport,

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 1er décembre 2025 à 11h30 pour information par les parties de l’état d’avancement de l’expertise.

Faite et rendue à [Localité 7] le 25 septembre 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI