TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie ATLAN ; M^e Jacqueline AUSSANT ; M^e Sarah GARCIA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DQ5

N° MINUTE :

7-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

La SOCIETE IMMOBILIERE MCH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0682

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], Représenté par son syndic la Société GERARD SAFAR SAS dont le siège social est sis- [Adresse 1]

représentée par M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1638

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DQ5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2021, la société IMMOBILIERE MCH venant aux droits de la SCI DOCT a consenti un bail civil logement de fonction ( lots 2 et 39) situé [Adresse 5] au profit du syndicat des copropriétaires ( SDC).

Par acte authentique du 24 janvier 2022, la société IMMOBILIERE MCH a acquis les deux lots, et a fait délivrer un congé au SDC et à Madame [W] [M], à effet du 25 février 2023.

Par actes d’huissier en date du 27 février 2024, la société IMMOBILIERE MCH a fait assigner le syndicat des copropriétaires et Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

validation du congé,expulsion de le syndicat des copropriétaires et Madame [W] [M] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et séquestration des biens meubles trouvés sur place et vente aux enchères passé un délai de 8 jours, dans un délai de 48 heures à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retardcondamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et Madame [W] [M] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant à la somme de 35079, 25 euros du 26 février 2003 ( comprendre 2023) au 31 janvier 2024 et une indemnité de 4340 euros mensuels à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et Madame [W] [M] aux dépens, y compris le coût du congé, ainsi qu’à lui verser 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 11 décembre 2024, après un renvoi sollicité par les parties, la société IMMOBILIERE MCH, représentée par son conseil a déposé des écritures maintenant les termes de son assignation sauf à ajouter une demande de dispense de la participation aux dépense commune des frais de procédure et à accroître l’indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 7000 euros. Elle relève qu’au regard de la convention signée, le logement destiné à la gardienne a donné lieu à un bail consenti à compter du 26 février 2020 et pour une durée de 3 années, ce bail stipulant également que le bailleur peut donner congé à l’issue de chaque période, de 3 ans, en respectant 3 mois de préavis, et qu’ainsi le congé est parfaitement valide. Elle explique que, malgré le congé délivré, les diverses sommations de quitter les lieux sont restées vaines. Elle ajoute que l’AG des copropriétaires du 5 avril 2023 a décidé de voter que la résiliation était non fondée, et que la loge ne serait pas libérée, alors que la gardienne a 69 ans et prend sa retraite le 3 mars 2024, mettant fin à son contrat de travail. Elle fait valoir que la gardienne a émis le souhait de conserver la loge et de signer un nouveau contrat, ce qui a été accepté par la résolution numéro 23 de l’AG en date du 29 février 2024. Elle indique que ces votes ne lui ont pas permis de récupérer son bien. La société demanderesse se prévaut, pourtant des dispositions du code civil et du contrat estimant le congé valide. Elle soutient que, dans tous les actes, le local est qualifié de local d’habitation privatif et non de loge, en particulier dans l’acte de vente entre la société demanderesse et la SCI DOCT, le droit de propriété ne pouvant pas être limité, toutes clauses différentes dans le règlement de copropriété seraient qualifiées de clause réputée non écrite. Elle demande le rejet du sursis à statuer du SDC sur la contestation de la résolution de l’AG du 29 février 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite un sursis à statuer, dans l’attente de la décision du TJ de [Localité 6] sur la résolution numéro 23 votée lors de l’AG du 29 février 2024, relativement au contrat de la gardienne, avec logement de fonction, qui s’impose aux copropriétaires, rappelant que les contestations sur les résolutions de l’AG échappant à la compétence du juge des contentieux de la protection. Sur le fond, il explique que le bien ( lot numéro 2) a été vendu à la société demanderesse par la SCI DOCT avec la mention particulière qu’il était effectivement occupé par la concierge ce qui a rendu le prix attractif, l’acte de vente reprenant, en outre, les dispositions du règlement de copropriété, qui énoncent que ce lot est affecté au logement de fonction de la gardienne. Il indique également qu’il résulte des documents versés que la SCI DOCT reconnaissait avoir été informé que la suppression du service de conciergerie aux termes d’une AG demeurait un préalable à la vente de la loge, et qu’ainsi la SCI DOCT connaissant parfaitement la charge grevant le lot numéro 2. Elle ajoute que l’acte de vente à la demanderesse se référant à cet acte d’acquisition, la société demanderesse connaissait également cette contrainte en achetant le lot numéro 2. Il réclame à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux et sollicite le rejet des demandes au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant 4 fois supérieur au loyer, pour la fixer au niveau du loyer et modérer la clause pénale et le rejet des dommages et intérêts, outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [M], représentée par son conseil, explique qu’elle n’est pas partie au bail signé entre le SDC et la société demanderesse, cette dernière n’occupant le bien qu’en vertu de son contrat de travail et non au visa d’un bail. Elle réclame le rejet des demandes indemnitaires, ainsi qu’une compensation financière liée à son préjudice moral de 5000 euros, outre des délais pour quitter les lieux et une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

Le SDC demande que le juge prononce un sursis à statuer dans l’attente de la décision du TJ sur la résolution numéro 23 du 29 février 2024 qui prolonge le contrat de gardiennage.

En vertu des articles 378 et suivants du code de procédure civile « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. » et « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer. Ils ne sont pas tenus de motiver sur ce point leur décision.

Dans le cas de l’espèce, ce n’est pas tant la résolution numéro 23 de l’AG du 29 février 2024 qui conditionne la résolution du litige mais les dispositions du règlement de copropriété. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer.

Sur la mise en cause de Madame [W] [M]

Il résulte des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile que Madame [W] [M] n’est pas partie au contrat et n’a donc pas d’intérêt à agir dans ce litige, l’intégralité des demandes à son encontre sont irrecevables. Les demandes formées de « mise hors de cause » s’entendent comme une irrecevabilité, cette demande se fondant sur le fait que Madame [W] [M] n’est pas partie au contrat et n’est pas concernée par ce litige.

Sur la validation du congé

Le bail avec la bailleresse et le SDC :

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement.

Un contrat de bail, conclu à titre de bail civil logement de fonction, conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, comme cela est néanmoins prévu dans l’acte de vente.

Pour autant, il n’est nullement contesté par les parties que le contrat de bail conclu le 25 octobre 2021 est régi par le code civil et a pour objet le logement d’un de ses salariés, pour une durée de 3 années. Il y est mentionné explicitement que le bail est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, ledit contrat de bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé. Il est précisé dans le bail que le bailleur peut donner congé au preneur avec trois mois de préavis. Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail. Il convient d’en déduire que le congé est régulier sur la forme.

Les différents documents :

Le lot numéro 2, objet du litige, a été la propriété de la société EMERIGE TERTIAIRE qui l’a, d’abord, vendu à la SCI DOCT, le 26 février 2020, puis à la société demanderesse, le 24 janvier 2022. C’st cette dernière société qui a délivré congé afin de récupérer le bien.

L’acte de vente entre les deux premières sociétés stipule, dans son article 13, intitulé « propriété jouissance », que le vendeur déclare que le lot de copropriété numéro 2 est occupé par la concierge de l’ensemble immobilier à titre de loge et d’appartement de fonction, l’acte de vente reprenant in extenso le paragraphe du règlement de copropriété intitulé «  convention sur le lot numéro 2 occupé par le gardien ». Par ailleurs, il est spécifié que la société acheteuse, c’est-à-dire la société SCI DOCT reconnait «  avoir été informé que la suppression du service de conciergerie aux termes d’une AG demeure un préalable à la vente de la loge ».

L’attestation de vente et le contrat de vente au bénéfice de la société demanderesse, par la SCI DOCT, précisent également que le RDC de l’immeuble est à usage d’habitation pour la loge ….et que le bien est loué au profit du syndicat des copropriétaires pour un usage d’hébergement d’un salarié pour une durée de 3 ans prenant fin le 25 février 2023, la qualification du contrat de bail étant erronée puisqu’il y est précisé qu’il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ce contrat de vente mentionne, par ailleurs, que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations résultant pour le vendeur du règlement de copropriété, de son ou de ses modifications, et des décisions régulièrement prises par l’assemblée des copropriétaires, le règlement de copropriété daté du 4 mars 2010 ayant été publié le 20 avril 2010.

Le règlement de copropriété du 4 mars 2010 mentionne que « la désignation actuelle des biens est la suivante : un corps de bâtiment …., le lot 2 est à usage d’habitation pour la loge », la désignation des lots stipulant bien que le lot 2 est à usage d’habitation, et reste une partie privative. Le règlement de copropriété prévoit aussi dans le paragraphe « convention sur le lot n°2 occupé par le gardien », que le lot numéro 2 est occupé par la gardienne, que la société bailleresse a convenu de proposer un bail qui précisera qu’en cas de décision du syndicat des copropriétaires de ne plus loger de gardien, le bail sera résilié, cette suppression du poste se faisant par le biais d’une AG. Il est également ajouté dans le règlement de copropriété que « il est expressément prévu dans ledit règlement que les copropriétaires pourront par assemblée générale demander la suppression du poste de gardiennage », cette mention étant effectivement introduite dans le paragraphe intitulé « convention sur le lot numéro 2 occupé par le gardien ».

La résolution numéro 23 de l’AG du 5 avril 2023 explique que les copropriétaires en majorité «  décide que dans l’attente d’un règlement amiable ou d’une décision de justice, la loge ne sera pas libérée…. », alors que la résolution 23 du 29 février 2024 « décide de mettre en place un nouveau contrat de gardien selon le projet de la proposition jointe ».

La validité du congé :

La société demanderesse soutient, d’une part, que les stipulations tant du règlement de copropriété que de l’acte de vente ne permettent pas de modifier la destination du bien, à savoir un local d’habitation et non une loge, et qu’ainsi il n’y a aucun obstacle à récupérer le bien puiqu’il n’est pas dédié au gardiennage. Elle ajoute que c’est à tort que le SDC fait valoir que le bien est grevé d’une charge au vu des engagements qu’auraient pris la SCI DOCT , lors de la précédente vente, engagements qui ne lui sont pas opposables. Enfin, elle estime que si le règlement de copropriété contenait une clause restrictive contraignant la vente ou la reprise du bien, elle serait définie comme une clause réputée non écrire car limitant le droit de disposer de son bien.

Le SDC estime, au contraire que le bien vendu reste grevé d’une charge au vu des documents transmis, et que la vente lui est inopposable en ce qu’elle a été réalisée en violation des engagements pris dans l’acte de vente.

Au regard des documents versés, il y a lieu de considérer que la société demanderesse n’est pas tenue par l’engagement unilatéral de la société SCI DOCT qui consiste à avoir été informé «  que la suppression du service de conciergerie aux termes d’une AG demeure un préalable à la vente », d’autant plus que dans l’acte de vente entre la SCI DOCT et la société demanderesse, « le vendeur déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire ».

La société demanderesse explique que le lot numéro 2 est un local à usage d’habitation et non une loge. Il convient cependant de distinguer la destination de l’immeuble, destinations des parties communes et privatives, soit un local d’habitation en l’espèce, de l’usage particulier, des modalités d’utilisation des locaux, que chaque partie privative peut recevoir. En l’espèce, le lot numéro 2 est une partie privative à destination d’habitation utilisée en tant que loge de gardiennage.

La société demanderesse considère également que les clauses restrictives de propriété et du droit de disposer de son bien, en violation des dispositions de l’article 544 du code civil, sont des clauses réputées non écrites. Toutefois, il est rappelé que le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour connaître de la licéité des clauses d’un règlement de copropriété qui relève de la compétence exclusive du TJ, avec représentation obligatoire.

En conséquence, la société IMMOBILIERE MCH est liée par les dispositions du règlement de copropriété et par les décisions des AGs, le règlement de copropriété disposant de façon claire, même si la proposition est inversée, car considérant le cas inverse d’un abandon de la fonction de gardiennage, que le gardien est effectivement logé dans la résidence au lot numéro 2, que le bailleur ne peut retrouver la pleine jouissance de ses lots qu’après une décision de l’AG, qui, seule, a le pouvoir de demander la suppression de ce poste de gardiennage, le règlement de copropriété associant le poste de gardiennage au logement de fonction du lot numéro 2.

Il convient d’en déduire que le congé de la société IMMOBILIERE MCH n’est pas valide, au regard du règlement de copropriété et de la résolution du 29 février 2024 de l’AG.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [W] [M] ne justifiant pas de son préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

La société IMMOBILIERE MCH, succombant à l’instance, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La société demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser la somme de 800 euros à chacune des parties.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer

DECLARE les demandes à l’encontre de Madame [M] irrecevables

DEBOUTE Madame [M] de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE la société IMMOBILIERE MCH de sa demande de congé, l’intégralité des demandes subséquentes devenant sans objet

DEBOUTE, en conséquence, la société IMMOBILIERE MCH de sa demande au titre des dommages et intérêts

DEBOUTE, en conséquance, la société IMMOBILIERE MCH de l’intégralité de ses autres demandes, en particulier de la dispense à la participation à la dépense commune des frais de procédure visée à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE la société IMMOBILIERE MCH aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et à Madame [W] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION