TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : Monsieur [T] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Grégory COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01301 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IP4

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], Représenté par son syndic, le Cabinet O’REAL – [Adresse 1]

représenté par M^e Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1263

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01301 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IP4

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [S] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic O’REAL.

Il a été constaté par le syndic que M. [T] [S] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relance, une mise en demeure en date du 16 mai 2024 lui a été adressée pour régler la somme de 1917, 32 € et une autre mise en demeure du conseil du SDC en date du 11 octobre 2024 pour la somme de 2658, 37 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 4] a assigné M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :

— condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 3921,47 € d’arriérés arrêtés au 4 e trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 1300 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures sans réactualiser sa demande.

Assignée à étude, M. [T] [S] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, il est produit une matrice cadastrale justifiant que M. [T] [S] est propriétaire des lots n° 108 et 187 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] correspondant respectivement à 51/1000 e et 1/1000 e des tantièmes.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [T] [S] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic O’REAL,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société O’REAL, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er octobre 2021 et le 1er octobre 2024. En revanche, l’appel des fonds charges et travaux du 1er trimestre 2025 (402, 50 € + 19, 50 €) n’est pas produit, non plus que le procès verbal d’AG 2024 gouvernant cet appel.

— une mise en demeure du 16 mai 2024 pour la somme de 1917, 32 €, et du 11 octobre 2024 pour la somme de 2658, 37 €, courriers attestant de l’inexécution des obligations de copropriétaire de M. [T] [S] à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [T] [S] également produit aux débats reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et fonds de travaux de 3921,47 € arrêtée au 3 mars 2025, et intégrant aussi des frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

En l’espèce, il apparaît dans le décompte au 3 mars 2025 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant de 300 + 96 + 96 + 48 + 48 = 588 €.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [T] [S] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 29/11/2022 au 31/12/2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

En revanche, il ne sera pas fait droit aux sommes réclamées au titre du 1er trimestre 2025, aucun justificatif n’étant produit (appel des fonds charges et travaux du 1er trimestre 2025 (402, 50 € + 19, 50 €) et procès verbal d’AG 2024).

Il est ainsi constaté que la somme de 3921, 47 – (402, 50 € + 19, 50 € = 422 € ) = 3499, 47 correspond aux provisions sur charges dues par M. [T] [S] au SDC pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, appel de 4 e trimestre inclus, et aux frais nécessaires de 588 € pour la même période .

M. [T] [S] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 3499, 47 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées pour la période 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 et aux frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024 pour la somme de 1917, 32 € et de la mise en demeure du 11 octobre 2024 pour la somme de 2658, 37 € , et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des trois mises en demeure diligentées en vain en 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant cette période.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [T] [S], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [T] [S] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 700 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme la somme de 3499, 47 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées et aux frais de recouvrement pour la période 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024 pour la somme de 1917, 32 € et de la mise en demeure du 11 octobre 2024 pour la somme de 2658, 37 € , et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de son préjudice financier,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [T] [S] aux entiers dépens ,

Condamne M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT