TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 19 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/09691 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35UO

AFFAIRE : Mme [I] [W] ( l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET)

C/ Syndic. de copro. SYNDICAT COPROPRIETAIRES [Localité 3] (la SCP BRUSCHI & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [I] [W]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 10], demeurant et domiciliée [Adresse 7]

Madame [O] [W]

née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 8], demeurant et domiciliées [Adresse 4]

toutes deux représentées par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le CABINET PIERRE CONTI, SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 413 679 952, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Marie -jeanne BRUSCHI de la SCP BRUSCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Depuis 2005, Mesdames [I] et [O] [W] sont propriétaires indivises d’un appartement situé au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte notarié en date du 10 décembre 2013, et après modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], elles ont également acquis d’autres lots au sein de la copropriété, et notamment un lot constitué de la cour dont elles avaient précédemment uniquement la jouissance exclusive et privative.

Ces lots ont été réunis en un seul lot n°21, propriété des requérantes.

Par courrier du 24 mai 2023, le syndic de l’immeuble, la société Pierre Conti, a convoqué les copropriétaires de l’immeuble pour une assemblée générale fixée au 21 juin 2023, dont l’ordre du jour était notamment constitué de demandes d’autorisation formulées par deux copropriétaires pour poser des blocs de climatisation sur la façade du bâtiment côté cour.

Par lettre recommandée en date du 1er juin 2023 les requises ont averti le syndic de l’absence de convocation régulière de [I] [W] et de l’atteinte à leur droit de propriété que porterait l’installation de climatiseurs côté cour.

L’assemblée générale du 21 juin 2023 s’est tenue et les copropriétaires ont adopté, notamment, les deux résolutions suivantes :

Une résolution n°11 donnant l’autorisation à Monsieur et Madame [B], copropriétaires du lot 16 (appartement situé au premier étage du bâtiment A) de faire poser un groupe extérieur d’un climatiseur sur le mur de façade nord du bâtiment A entre les fenêtres de leur salle de bain et de leur séjour ;Une résolution n°12 donnant l’autorisation à Monsieur [E], copropriétaire du lot 14 (appartement situé au premier étage du bâtiment D), de faire poser un groupe extérieur d’un climatiseur en fond de cour en hauteur sur le mur de façade ouest du bâtiment D.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à Mesdames [W] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, Mesdames [I] et [O] [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité, et subsidiairement d’annulation des résolutions n°11 et 12 de cette assemblée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

***

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées au RPVA le 13 février 2024, Mesdames [I] et [O] [W] demandent au tribunal de :

A titre principal, annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2023A titre subsidiaire, annuler les résolutions 11 et 12 au titre d’une atteinte à leur droit de propriété En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] représenté par son Syndic Pierre CONTI à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Au soutien de leur demande de nullité, elles allèguent que lorsqu’un lot est en indivision, l’ensemble des titulaires de droits sur le lot doit être convoqué, sauf à ce que l’un des indivisaires se soit vu confier un mandat exprès ou tacite de gestion du bien indivis.

Elles soutiennent que le syndic de copropriété n’a pas valablement convoqué Madame [I] [W] pourtant propriétaire coindivisaire du lot n°21 dès lors que les deux coindivisaires ont été convoquées par un unique courrier du 21 juin 2023 adressé à « Madame [O] ou [I] [W] [Adresse 4] », alors même que Madame [I] [W] réside dans la commune de Saint Palais sur Mer. Elles ajoutent que Madame [O] [W] ne dispose d’aucun mandat exprès ou tacite pour administrer et gérer le lot indivis. Elles soulignent avoir déjà prévenu le syndic de cette erreur dans un courrier en date du 1er juin 2023 dans lequel il était souligné qu’il n’existait pas de gestionnaire du bien indivis et que l’habitation du bien indivis par un des coindivisaires ne permet pas de justifier que ce dernier assure la gestion du bien

Dès lors, elles concluent que le syndic n’a pas valablement convoqué leur indivision et que l’absence de convocation entraine l’irrégularité de l’assemblée générale, sans que la présence de l’un des coindivisaires ne permettent de couvrir cette nullité. Elles ajoutent que ce manquement a causé grief dans la mesure où l’une des copropriétaires n’a pas été en mesure d’être présente à l’assemblée générale ni d’envoyer des observations.

Au soutien de leur demande subsidiaire d’annulation des résolutions 11 et 12, elles se fondent sur l’article 544 du code civil et allèguent que la pose de climatiseurs sur les façades extérieures en surplomb de leur propriété porte atteinte à leur droit de propriété sur le lot n°21 acquis par acte du 10 décembre 2013. Elles soutiennent également que la pose de ses climatiseurs engendrera des nuisances sonores et ainsi un trouble anormal du voisinage.

***

Par ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] demande au tribunal de :

Débouter Madame [I] [W] de l’ensemble de ses demandes Condamner Madame [I] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP BRUSCHI & Associés

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses, le syndicat des copropriétaires argue que la convocation est valide. Il soutient avoir convoqué conjointement Mesdames [I] et [O] [W] par courrier en date du 24 mai 2023 à l’adresse [Adresse 11] où elles résident, et ce ainsi que cela est fait depuis près de dix ans sans aucune opposition des deux copropriétaires. Il produit un courriel en date du 5 mars 2020 signé conjointement des deux copropriétaires et mentionnant leur adresse sise [Adresse 11], de même que l’état descriptif de division modifiée en 2013 qui indique que les deux copropriétaires résident à cette adresse.

Il soutient également que Madame [I] [W] n’a jamais informé le syndic ni de son changement d’adresse ni de sa volonté d’être convoquée à sa nouvelle adresse avant l’envoi par Madame [O] [W] d’un courrier le 1er juin 2023, soit postérieurement à l’envoi des convocations.

Il allègue également que Madame [I] [W] a toujours été convoquée à l’adresse de la [Adresse 11] et qu’elle avait effectivement connaissance des convocations au regard de sa présence à des assemblées générales ou de retour du formulaire de vote.

Par ailleurs, il indique que les courriers ont été lus et annexés au procès-verbal d’assemblée de sorte qu’aucun manquement au devoir d’information ne peut être reproché au syndic.

Sur la demande d’annulation des résolutions 11 et 12, le syndicat des copropriétaires indique que les copropriétaires ne sauraient invoquer des nuisances sonores alors même que leurs propres climatiseurs sont installés dans la cour et soutient que les résolutions litigieuses sont valables.

*****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la demande principale de nullité de l’assemblée générale du 21 juin 2023

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, il est constant que Madame [I] [W] était absente lors de l’assemblée générale.

Le procès-verbal de cette assemblée indique toutefois que Madame [O] [W] était présente, ce qui n’est pas contesté, et qu’elle représentait [I] [W].

[O] [W] a ainsi voté au nom de l’indivision contre les résolutions 11 et 12 et en faveur des autres résolutions, à l’exception des résolutions 5 et 6 pour lesquelles elle s’est abstenue.

Bien que la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse dans son entièreté ne soit pas discutée par le syndicat, il résulte de ce qui précède que l’indivision a voté, par l’intermédiaire de [O] [W], en faveur de certaines de ses résolutions. Elle n’est donc pas recevable à les contester et, ainsi, à attaquer l’assemblée générale dans son intégralité.

Le moyen selon lequel [O] [W] n’aurait pas reçu mandat pour représenter l’indivision ne peut être valablement avancé par ses soins pour conclure qu’elle-même et [I] [W] seraient recevables à contester l’intégralité de l’assemblée générale, alors que l’une d’entre elles a voté au nom de l’indivision lors de cette réunion, sans qu’il ne soit démontré l’existence d’une fraude aux droits de [I] [W] dans ce cadre.

La demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité doit ainsi être déclarée irrecevable, l’indivision [W] ne pouvant contester que les résolutions 11 et 12 contre lesquelles elle a voté, ce qu’elle demande à titre subsidiaire.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 11 et 12

— Sur le moyen tiré de la convocation de [I] [W] à une mauvaise adresse

Il est constant que le défaut de convocation d’un copropriétaire à une assemblée générale est une cause de nullité de cette assemblée.

L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En l’absence de désignation d’un mandataire commun, la notification des convocations doit être faite à tous les titulaires de droits sur le lot en cause.

Selon les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elles peuvent également être valablement faites par voie électronique sous réserve toutefois de l’accord exprès du copropriétaire. Chaque copropriétaire notifie ainsi au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique, par application de l’article 65. Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Dès lors, c’est au domicile réel ou élu porté à la connaissance du syndic que les convocations à l’assemblée générale sont valablement adressées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat qu’une seule convocation à l’assemblée générale litigieuse a été adressée pour l’indivision à « Mesdames [O] ou [I] [W] », et ce à l’adresse du bien indivis, au [Adresse 4].

Les demanderesses soutiennent que Madame [I] [W] n’aurait pas été valablement convoquée par ce courrier, au motif qu’elle ne réside pas à cette adresse.

Cependant, le syndicat produit différents éléments, et notamment d’anciennes convocations à de précédentes assemblées générales faites à l’adresse sise [Adresse 11], par lesquelles Madame [I] [W] a manifestement été touchée puisqu’elle n’a jamais contesté la validité de ces convocations et était présente ou représentée lors de ces réunions. Il produit également des correspondances ou courriels adressées au syndic par Mesdames [I] et [O] [W] et signées par leurs soins, mentionnant une adresse unique pour les deux coindivisaires au [Adresse 4] à [Localité 9].

Surtout, les requérantes ne rapportent pas la preuve d’avoir avisé le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l’assemblée générale contestée, d’une autre adresse de [I] [W], et ne démontrent donc pas que ce dernier aurait ainsi manqué à son obligation de lui transmettre la convocation à son dernier domicile connu. Le seul courrier produit mentionnant une autre adresse de [I] [W] est en effet une lettre en date du 1er juin 2023, qui est donc postérieure à l’envoi de la convocation litigieuse transmise le 30 mai 2023.

En conséquence, Mesdames [I] et [O] [W] ont été valablement convoquées à l’assemblée générale du 21 juin 2023, adressée à la seule alors adresse connue du syndic pour les deux coindivisaires.

Il importe ainsi peu que [O] [W] se soit vue ou non confier un mandat d’administration ou de gestion expresse ou tacite concernant le bien indivis, la convocation ayant en tout état de cause été adressée aux deux indivisaires à la seule adresse commune déclarée.

Les requérantes seront donc déboutées de leur demande en nullité des résolutions 11 et 12 sur ce fondement.

— Sur le moyen tiré de l’atteinte à leur droit de propriété

Les demanderesses soutiennent que la pose de climatiseurs sur les façades de l’immeuble, en surplomb de la cour qui constitue désormais leur propriété privative, porte atteinte à leur droit de propriété et est de nature à générer des nuisances sonores et visuelles constitutives d’un trouble anormal de voisinage, ce qui justifierait l’annulation des résolutions ayant accordé l’autorisation d’effectuer ces travaux.

Il convient toutefois de relever que les requérantes ne rapportent aucunement la preuve de l’atteinte à leur droit de propriété que constituerait la pose de ces deux unités de climatiseurs du seul fait qu’elles seraient situées en surplomb de leur cour. Il n’est ainsi ni allégué ni établi que ces installations les empêcheraient de jouir totalement ou partiellement de cet espace. Ce point est d’autant moins démontré que le syndicat indique sans être contredit que deux autres unités de climatisation appartenant aux requérantes sont déjà installées en surplomb de cette cour.

Mesdames [I] et [O] [W] ne peuvent par ailleurs valablement se prévaloir, sans autre élément de preuve, d’hypothétiques nuisances futures qui seraient potentiellement causées par ces installations.

Elles seront ainsi déboutées de leur d’annulation des résolutions numéro 11 et 12 sur le fondement de l’atteinte au droit de propriété.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mesdames [I] et [O] [W] qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens, avec distraction au profit de la SCP BRUSCHI & Associés.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mesdames [I] et [O] [W] qui sont condamnées aux dépens seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, ni la loi ni les circonstances de l’espèce ne justifient que l’exécution provisoire soit écartée. En conséquence, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par décision contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevable la demande principale formulée par Mesdames [I] [W] et [O] [W] visant à prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 juin 2023 dans son intégralité ;

DEBOUTE Mesdames [I] [W] et [O] [W] de leur demande subsidiaire d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 juin 2023 ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [I] [W] et [O] [W] aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de la SCP BRUSCHI & Associés ;

CONDAMNE in solidum Mesdames [I] [W] et [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT