TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE LACGER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DE LACGER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10592 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBT

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION EUROPE SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux dûment domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0272

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBT

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à PARIS (75010) a assigné [R] [W], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 16 et 30 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 11.427,53 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3ème trimestre de l’année 2024 avec intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 591,40 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,ordonner la capitalisation des intérêtscondamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [W] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 9 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 30 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBT

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 23 novembre 2020, 9 novembre 2021, 21 novembre 2022 et 4 décembre 2023 l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées, et notamment du décompte établi en date du 29 septembre 2025, que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges.

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 29 septembre 2025 par le syndic de la copropriété en cause, la société GESTION EUROPE -, que Monsieur [R] ne reste redevable à cette date, au titre des seules charges et compte tenu notamment du paiement intervenu le 9 juin 2025 pour un montant de 15.066,47 euros au profit du syndicat en cause, d’aucun arriéré de charges de copropriété.

En effet, ledit décompte fait état de l’imputation à Monsieur [W] d’un certain nombre de sommes qui ne sont pas des charges de copropriété en tant que telles mais des frais de contentieux ou encore des frais d’avocats.

Il résulte, en effet, qu’il a été imputé à Monsieur [W] sur la période allant du 1er juillet 2020 au 29 septembre 2025, les sommes suivantes qui ne sauraient être considérées, en raison de leur nature, comme des charges de copropriété :

— le 29 janvier 2021 la somme de 22,80 euros au titre des frais de mise en demeure,

— le 21 mai 2021, la somme de 145 euros au titre des frais de mise en demeure par avocat,

— le 19 août 2022, la somme de 150 euros au titre des frais de mise en demeure par avocat,

— le 25 octobre 2022, la somme de 22,80 euros au titre des frais de mise en demeure,

— le 3 octobre 2023, la somme de 228 euros au titre des frais de constitution de dossier pour avocat,

— le 9 octobre 2023, la somme de 1.560 euros au titre de frais pour « assignation »,

— le 18 octobre 2023, la somme de 132,80 euros au titre des frais de signification d’assignation,

— le 22 août 2024, la somme de 228 euros au titre des frais de constitution pour avocat,

— le 29 août 2024, la somme de 84,13 euros au titre des honoraires d’avocat.

Ces sommes dont certaines d’entre elles sont également sollicitées en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qui dépassent substantiellement le montant sollicité au titre de l’arriéré de charges pour un montant de 297,70 euros, ont, pour conséquence, de voir rejeter la demande de paiement dudit arriéré.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie adverse à la somme de 591,40 euros au titre des frais qui, selon lui, devraient comprendre les sommes suivantes :

—  22,80 euros pour chacune des trois mises en demeure adressées au débiteur les 29 janvier, 23 novembre 2021 et 25 octobre 2022,

—  145 et 150 euros pour les deux autres mises en demeure adressées les 21 mai et 19 août 2022,

—  228 euros au titre des frais de constitution de dossier pour l’avocat du syndicat.

Cela étant posé, il ne sera retenu, au titre des frais de mise en demeure, que les frais d’une seule mise en demeure. En effet, une seule mise en demeure infructueuse suffisant à engager des poursuites à l’encontre du copropriétaire défaillant. Ce dernier ne saurait être tenu au paiement d’une succession de mises en demeure, toutes restées infructueuses du reste, et alors même que le syndicat aurait pu engager une action en recouvrement de charges depuis plusieurs années désormais.

Dans ces conditions, au titre des frais de mise en demeure, le copropriétaire défaillant ne sera condamné à verser que la somme de 22,80 euros. Toute demande plus ample sera rejetée.

Quant aux frais de constitution du dossier de constitution pour leur avocat, ces derniers correspondent à la mission courante du syndic de copropriété. Au surplus, ces frais seront écartés eu égard à l’équité.

Dans ces conditions, il convient de fixer la somme due au titre des frais par le copropriétaire défaillant à la somme de 22,80 euros. Monsieur [W] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

À toutes fins utiles, il sera précisé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sur les sommes dues sera ordonnée.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VBT

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Monsieur [W] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées. Au surplus, il ne démontre pas que les lots dont ce dernier est propriétaire correspondent au tiers des tantièmes de l’ensemble de la copropriété, ce qui a mis en péril la trésorerie de la copropriété en cause.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Au surplus, il sera relevé que c’est la présente procédure qui a permis le paiement, en cours d’instance, de l’arriéré de charges de copropriété dû par l’intéressé depuis le 1er juillet 2020.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] sera condamné à payer la somme de 1.700 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 22,80 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [R] [W] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [W] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Novembre 2025.

La Greffière Le Président