TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00997 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SVEY

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[I] [B]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Stéphane PAUTONNIER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

Mme [I] [B]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Aurélia CIMETERRE-LE-GALL, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDERESSE :

Mme [I] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

À l’audience du 06 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2014, à effet à la même date, la société anonyme d’habitation à loyer modéré dénommée BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [I] [B] et Monsieur [X] [B], pour une durée de trois mois renouvelables, un appartement à usage d’habitation de type T5 sis [Adresse 13], pour un loyer mensuel révisable de 565,99 euros, outre les provisions pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2014, à effet à compter du 17 mars 2014, la société anonyme d’habitation à loyer modéré dénommée BATIGERE HABITAT, a accessoirement donné à bail à Madame [I] [B] et Monsieur [X] [B], un box numéro 06 sis [Adresse 12], pour un loyer principal mensuel de 51,11 euros, outre des provisions pour charges.

Madame [I] [B] est seule locataire de ces biens depuis février 2020.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés régulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré à étude le 13 décembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux du 21 février 2014 et du 11 mars 2014, à compter du 02 juillet 2024 et à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire des baux, avec effet deux mois après la signification du commandement de payer, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ;

Ordonner l’expulsion de Madame [I] [B], au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer le mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Madame [I] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4 359.11 euros, au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus ; outre le montant des loyers, suppléments de loyers de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience ;

Préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner Madame [I] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarités calculés tels que si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clefs ;

Condamner Madame [I] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [I] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification au préfet ;

Ordonner l’exécution provisoire. L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 mars 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette à la somme de 2 978,75 euros, terme de février 2025 inclus. Elle a précisé qu’un dernier paiement récent a été réalisé par la locataire à hauteur de 815 euros. Elle s’est opposée par principe à tout délai de paiement.

En défense, Madame [I] [B] a comparu et a demandé des délais de paiement, proposant de payer la somme de 200 euros en plus de son loyer pour apurer sa dette. Elle a déclaré percevoir un salaire mensuel de 1 800 euros par mois, sans pouvoir en justifier.

Le tribunal a autorisé Madame [I] [B] à produire des justificatifs de ses revenus par note en délibéré, dans un délai de quinze jours.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au préfet des Yvelines le 17 décembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF des Yvelines le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de la dette locative

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [I] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette s’élève à la somme de 2 978,75 euros au 25 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Toutefois, il convient de relever que ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure de 149,87 euros en date du 16 mai 2024 qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés mais des dépens qui seront pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Ce décompte porte également au débit de la locataire la facturation de pénalités mensuelles d’enquête sociale de 7,62 euros, pour un montant total de 91,44 euros, ne constituant pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [I] [B] au paiement de la somme de 2 737,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail principal conclu le 21 février 2014 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail accessoire conclu le 11 mars 2014 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit du loyer, un mois après une sommation de payer.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [I] [B] par acte d’huissier le 02 mai 2024 pour un montant de 3870,40 euros.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société BATIGERE HABITAT à la date du 02 juillet 2024.

4 – Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Lorsque le juge se prononce en ce sens, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que Madame [I] [B] a fait des efforts significatifs pour réduire sa dette depuis l’assignation en payant régulièrement le loyer depuis avril 2024 et en procédant également à des paiements volontaires complémentaires par chèque, depuis juin 2024. Il ressort du relevé de compte de la locataire que la dette de cette dernière a diminué, passant de la somme de 4 125, 42 euros, au moment de l’assignation du 13 décembre 2024, à la somme de 2 737,33 euros lors de l’audience du 6 mars 2025.

Madame [I] [B] travaille en EHPAD et déclare percevoir un salaire mensuel de 1 800 euros. La dette de loyer s’est constituée dans un contexte particulier d’instabilité sociale et familiale (congé parental prolongé, séparation du couple parental, trois enfants à sa charge dont une mineure âgée de 4 ans). Ses ressources actuelles lui permettent de respecter un échéancier sur 14 mois.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [I] [B] à se libérer de la dette locative en 14 mois par mensualités de 200 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 14ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette.

Toutefois, il convient d’attirer l’attention de la défenderesse sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus autorisés, le bail se trouvera résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupation du logement causera alors un préjudice au bailleur qui ne pourra disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [I] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail en date du 21 février 2014 et du 11 mars 2014 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux sis [Adresse 10] ([Adresse 7] et box numéro 6) [Localité 6], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti. A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Par ailleurs, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT demande une astreinte de dix euros par jour à défaut d’expulsion à compter de la date de la signification de la décision.

Toutefois, aucun élément produit au dossier ne justifie de prononcer une telle astreinte le cas échéant, la locataire ne s’étant notamment pas introduite dans les lieux par voie de fait. L’octroi du concours de la force publique pour faire exécuter l’expulsion apparaissant suffisant pour permettre l’exécution de la décision, la demande d’astreinte sera rejetée.

7 – Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT demande les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie d’ordonner la capitalisation des intérêts, au vu notamment de la situation sociale et familiale de la locataire, de sa bonne foi, et de ses efforts manifestes pour réduire sa dette.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

8 – Sur les autres demandes

Madame [I] [B], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité, de la situation économique des parties, et des efforts récents importants réalisés par la défenderesse pour réduire sa dette, elle sera condamnée à payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre les parties à la date du 02 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 737,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 février 2025 terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [I] [B] à s’acquitter de la dette en 14 mois par mensualités de 200 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 14ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [B] des lieux sis [Adresse 11][Adresse 8]) [Localité 6], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Madame [I] [B] sera condamnée à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente