TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/80733 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WSI

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CCC parties LRAR

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CCC avocat demandeur toque

Le : 0

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CINEPOQUE

RCS de [Localité 10] 379 892 169

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Serge SMILEVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0122

DÉFENDERESSE

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Paula FRIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #B1047

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY

DÉBATS : à l’audience du 12 Juin 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 avril 2025, la S.A PIERRES INVESTISSEMENT a pratiqué une saisie conservatoire à l’encontre de la S.A.R.L Cinépoque. Cette saisie a été dénoncée à cette dernière le 10 avril 2025.

Par acte du 18 avril 2025, la S.A.R.L Cinépoque a assigné la S.A PIERRES INVESTISSEMENT devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

La S.A.R.L Cinépoque sollicite la mainlevée de la saisie conservatoire, la condamnation de la S.A PIERRES INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, l’irrecevabilité de la S.A PIERRES INVESTISSEMENT et le débouté des demandes adverses. Enfin, elle sollicite la condamnation de la S.A PIERRES INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La S.A PIERRES INVESTISSEMENT sollicite le débouté des demandes adverses et la condamnation de la S.A.R.L Cinépoque à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence à leurs conclusions respectives visées et déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A.R.L Cinépoque ne développe aucun moyen au soutien de l’irrecevabilité soulevée à l’encontre de la S.A PIERRES INVESTISSEMENT de sorte que cette dernière ne peut être que déclarée recevable à défendre dans le cadre de la contestation relative à une saisie conservatoire qu’elle a pratiquée.

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.»

L’article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

La créance paraissant fondée en son principe

En l’espèce, suivant bail commercial du 9 septembre 1985, les sociétés Cinéma le studio de l’Odéon, [Adresse 9] et Cinema studio du Luxembourg ont donné à bail à la société Cinema plus les locaux situés [Adresse 4].

Suivant acte du 30 septembre 1994, la société Immobilière du [Adresse 5] a donné à bail à la S.A.R.L Cinépoque les locaux situés [Adresse 5].

Suivant arrêt rendu le 20 octobre 2004, la cour d’appel de Paris confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 16 septembre 2003 qui a fixé à la somme de 48.784 euros par an, en principal, le montant du loyer révisé au 15 décembre 1997 entre les parties au titre de ce bail et a ordonné à la société SCI [Adresse 3] de restituer à la S.A.R.L Cinépoque les trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 1997.

Par acte du 6 mars 2009, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 10], venant aux droits de la société immobilières du [Adresse 5] à [Localité 11] a délivré à la S.A.R.L Cinépoque un congé avec offre de renouvellement du bail commercial.

Il ressort de l’exposé des faits du jugement rendu le 10 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Paris, que suivant jugement rendu le 28 mai 2013, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 septembre 2011 par la SCI Ferry 14, le bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris VIe s’était renouvelé à compter du 1er avril 2012 et fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours. Le jugement du 10 mars 2015 a fixé à 76.540 euros en principal par an à compter du 1er avril 2012 le loyer du bail renouvelé et condamné la société SCI FERRY 14 et la Banque populaire Rives de Paris à restituer à la S.A.R.L Cinépoque le trop-perçu de loyers.

Il n’est pas contesté que les parties ont accepté un renouvellement tacite du bail à compter du 1er avril 2022 pour un montant de 78.707,88 euros HT.

Il convient de relever que les baux successifs ne prévoient pas les charges de copropriété dans les charges dont le preneur doit s’acquitter. A l’occasion des discussions sur le renouvellement du bail au 1er avril 2022, la difficulté tenant à l’imputation de charges de copropriétés au preneur est relevé, la contestation de la S.A.R.L Cinépoque a été matérialisée par une lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2023 adressée à la S.A PIERRES INVESTISSEMENT , puis une mise en demeure de remboursement adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mai 2023. Par acte du 5 juin 2023, la S.A.R.L Cinépoque a assigné la S.A PIERRES INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à payer la somme de 72.607,77 euros correspondant au trop-perçu au titre des charges de copropriété indûment imputées, procédure pendante.

En parallèle, par lettre établie le 10 avril 2024, la S.A PIERRES INVESTISSEMENT a fait part de son projet de vente des locaux concernés par le bail et a proposé à la S.A.R.L Cinépoque d’acquérir les locaux moyennant un prix de 1.150.000 euros et précisant en page 3 « Il sera procédé en cas de vente à l’apurement des loyers et charges locatives au jour de l’acte de vente ». Par lettre recommandée du 10 mai 2024, la S.A.R.L Cinépoque a accepté cette offre de vente. Contrairement à ce que prétend la S.A PIERRES INVESTISSEMENT , l’acceptation de l’offre ne vaut pas acquiescement au paiement des arriérés locatifs, aucun n’étant évoqués dans cette offre de vente.

La signature de l’acte de vente devait intervenir le 10 septembre 2024. Les parties ne s‘entendent pas sur le projet d’acte de vente dans lequel la S.A PIERRES INVESTISSEMENT entend insérer que la S.A.R.L Cinépoque règle la somme de 97.939,84 euros au titre d’impayés et que l’apurement des comptes à titre définitif mette un terme au contentieux en cours. La S.A.R.L Cinépoque refuse ces conditions contestant tout impayés et réclamant au contraire le remboursement d’un trop perçu. Le 10 septembre 2024, le notaire a dressé un procès-verbal de difficulté.

Par acte du 20 septembre 2024, la S.A.R.L Cinépoque a assigné la S.A PIERRES INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de la S.A PIERRES INVESTISSEMENT à signer l’acte authentique de vente et qu’à défaut le jugement à intervenir vaudra acte de vente.

Le montant réclamé dans la saisie conservatoire, 150.844,55 euros, est détaillé dans le relevé de compte locataire inclus dans le procès-verbal de saisie conservatoire. Or, il ressort de ce décompte que le bailleur appel des charges trimestrielles 8.133,01 euros en 2020, des charges pour les 1er et second trimestre 2021 de 8.133 euros par trimestre, des charges 2022 de 27.454,66 euros et des charges de 2023 de 34.930,94 euros en plus des taxes foncières au titre des années 2020 à 2024 appelées distinctement, soit un montant de 111.183,64 euros qui ne peuvent être réclamées sur le fondement du bail commercial.

Il ressort de ce même décompte qu’est réclamé un loyer au titre des mois d’octobre 2024 à avril 2025 pour un montant total de 55.095,53 euros, soit postérieurement au procès-verbal de difficulté du 10 septembre 2024 date à laquelle devait avoir lieu la vente des locaux.

Partant, la S.A PIERRES INVESTISSEMENT échoue à établir l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe pour un montant de 150.412,24 euros et il convient d’ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «

Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. »

Il résulte d’une jurisprudence constante que la condamnation du créancier sur le fondement de l’alinéa 2 de cet article ne nécessite pas la constatation d’une faute (cf Ccass. 2e civ, 7 juin 2006, n°04-15.597 ; 3e civ., 21 octobre 2009, n°08-12.687, com., 25 septembre 2012, n°11-22.337).

Il convient de préciser que l’arrêt visé par la défenderesse (CA [Localité 10] 30 janvier 2025 n° 24/14498) a expressément relevé que dans le cas qui lui était soumis la demande de dommages-intérêts était exclusivement fondée sur le caractère abusif des saisies et non sur l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la demande est fondée sur l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution et la S.A.R.L Cinépoque relève à juste titre que la saisie conservatoire a entraîné une immobilisation de sa trésorerie à hauteur de 102.454,18 euros entre le 8 avril 2025 et le 11 juillet 2025, préjudice qui sera réparé par l’allocation d’un montant de 2.000 euros.

Sur les dispositions de fin de jugement

La S.A PIERRES INVESTISSEMENT sera condamnée aux dépens.

Il convient d’allouer à la S.A.R.L Cinépoque une indemnité de procédure d’un montant de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

Déclare la S.A PIERRES INVESTISSEMENT recevable à défendre à la contestation,

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la S.A PIERRES INVESTISSEMENT sur les comptes de la S.A.R.L Cinépoque le 8 avril 2025,

Condamne la S.A PIERRES INVESTISSEMENT à payer à la S.A.R.L Cinépoque la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la S.A PIERRES INVESTISSEMENT à payer à la S.A.R.L Cinépoque la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A PIERRES INVESTISSEMENT aux dépens

Fait à [Localité 10], le 11 juillet 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION