TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00325 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNG

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [I] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620255661 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00325 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 06 et 12 octobre 2017, [Localité 4] HABITAT- OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] [I] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] (hall 3, escalier 3, 1e étage, porte 102), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 248,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 540,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [I] [S] le 15 juillet 2024.

Par assignation du 30 décembre 2024, PARIS HABITAT- OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail du 6 octobre 2017 et visée dans le commandement de payer délivré le 12 juillet 2024, constater la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,2 395,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 23 mai 2025. A cette date, [Localité 4] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s’élève désormais à 1 535,35 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement proposé par le défendeur, soulignant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Lecture a été faite à l’audience de la fiche diagnostic concernant M. [W] [I] [S].

M. [W] [I] [S], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, sollicite le maintien dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de remboursement de 10 euros sur 12 mois ou de 50 euros sur 24 mois, en plus du loyer courant.

Les parties s’accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [W] [I] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 540,30 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du règlement du loyer avant l’audience, à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette puisqu’il a déposé un dossier FSL et compte-tenu de l’accord du bailleur à l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT- OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2025, M. [W] [I] [S] lui devait la somme de 1 535,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [I] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [I] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, le défendeur reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Il sera donc condamné à payer cette indemnité provisionnelle au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [I] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2017 entre [Localité 4] HABITAT- OPH, d’une part, et M. [W] [I] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (hall 3, escalier 3, 1e étage, porte 102) est résilié depuis le 13 septembre 2024,

CONDAMNE M. [W] [I] [S] à payer à [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 1 535,35 euros (mille cinq cent trente-cinq euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [W] [I] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [I] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [I] [S] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT- OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [I] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024, celui de l’assignation du 30 décembre 2024 et de la notification au préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge