TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/11047

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WGK

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :

02 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JEMA

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. VANINA

[Adresse 7]

[Localité 10]

défaillante

S.A.R.L. VANINA II

[Adresse 11]

[Localité 9]

défaillante

Décision du 09 Décembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/11047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WGK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 22 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 9 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2011, la S.C.I. JEMA, a consenti à la société SAM’S un bail de courte durée portant sur des locaux situés [Adresse 3] dans le [Localité 6], pour une durée de vingt-trois mois, à compter du 1er décembre 2011 pour se terminer le 31 octobre 2013, et moyennant un loyer annuel hors charges de 31.800 euros, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges de 795 euros HT par trimestre, soit 8.745 euros HT et 10.494 euros TTC par trimestre.

Les locaux ont été loués à usage de bureaux et d’atelier.

À l’échéance du bail, celui-ci s’est poursuivi sous le régime des baux commerciaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2013.

La S.C.I. JEMA a fait délivrer, le 14 décembre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif s’élevant à 46.386 euros en principal, arrêté au 5 décembre 2018.

Par exploit du 14 février 2019, la S.C.I. JEMA a assigné la société SAM’S en référé devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire,

– ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,

– et la condamner au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 16 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société SAM’S et de tous occupants de son chef, et condamné cette dernière au paiement de la somme de 42.748 euros, au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle.

La société SAM’S a interjeté appel de cette décision, soutenant qu’elle n’était plus locataire des lieux, qu’elle avait cessé toute activité et qu’elle ne pouvait, dès lors, être destinataire d’un commandement de payer, étant radiée du registre du commerce et des sociétés pour cessation d’activité.

Les SARL Vanina et Vanina II sont intervenues volontairement à la procédure d’appel aux fins de voir juger que la société Vanina II était occupante en titre des locaux, faire opposition au commandement de payer et solliciter des délais de paiement.

Par arrêt du 5 décembre 2019, la cour d’appel de [Localité 13] a déclaré irrecevables l’appel de la société SAM’S, ainsi que les interventions volontaires des sociétés Vanina et Vanina II, pour défaut d’acquittement du timbre fiscal.

L’expulsion des lieux a été entreprise le 12 novembre 2019.

Par jugement du 27 janvier 2020, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Paris, a constaté l’abandon des biens laissés dans les lieux.

Par exploits des 30 août et 2 septembre 2024 la S.C.I. JEMA a fait assigner respectivement les sociétés Vanina II et Vanina devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« – JUGER l’action de la SCI JEMA recevable et bien fondée,

— CONDAMNER in solidum les sociétés VANINA et VANINA II à régler à la SCI JEMA, la somme de 83.388 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’occupation illicite des locaux dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] et [Adresse 4],

— CONDAMNER in solidum les sociétés VANINA et VANINA II à régler à la SCI JEMA, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum les sociétés VANINA et VANINA II aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions la S.C.I. JEMA fait valoir :

— que les sociétés Vanina et Vanina II sont intervenues volontairement à la procédure d’expulsion engagée par la SCI JEMA à l’encontre de la société SAM’S, aux fins de voir constater que cette dernière, radiée et sans activité, n’occupait pas les locaux, et que seule la société Vanina II, en succession de la société Vanina, était titulaire d’un bail verbal,

— que ces deux sociétés, dirigées par des membres de la même famille que le gérant de la société SAM’S, ont reconnu elles-mêmes cette occupation dans le cadre de la procédure d’appel engagée contre l’ordonnance du 16 avril 2019, en affirmant que la société Vanina II était occupante en titre, ensuite de la société Vanina,

— que cette occupation, intervenue sans autorisation et sans versement de contrepartie financière, constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil, lui ayant causé un préjudice correspondant à l’occupation des locaux sans contrepartie financière sur la période de 2017 au 27 janvier 2020,

— qu’elle évalue son préjudice à la somme de 83.388 euros selon décompte produit.

Assignées à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploits d’huissier des 30 août et 2 septembre 2024, les sociétés Vanina et Vanina II n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue à juge unique le 22 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogée au 9 décembre 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre des sociétés Vanina et Vanina II

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cette disposition, toute occupation sans droit ni titre ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de nature compensatoire et indemnitaire qui peut être égale à la somme qu’il aurait pu percevoir s’il avait pu louer les locaux après en avoir récupéré la libre disposition.

L’article 1383 du code de procédure civile dispose que : « L’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire. »

Selon l’article 1383-2 du même code, « L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites que, par ordonnance du 16 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail liant la société JEMA et la société SAM’s portant sur les locaux situés [Adresse 3] dans le 2ème arrondissement, à la date du 14 janvier 2019, puis, qu’il a été procédé à l’expulsion de la société SAM’S par procès-verbal du 12 novembre 2019, puis que les biens laissés sur place ont été déclarés abandonnés par jugement du juge de l’exécution du même tribunal du 27 janvier 2020.

Il ressort cependant du K-bis de la société SAM’s que cette société est radiée depuis le 1er octobre 2012 pour cessation d’activité.

Il ressort ensuite des conclusions d’intervention volontaire de la société Vanina et de la société Vanina II devant la cour d’appel de [Localité 13], dans le cadre de l’appel contre l’ordonnance de référé du 16 avril 2019, que ces sociétés ont expressément reconnu que les locaux objet du bail au profit de la société SAM’s ont en réalité été occupés depuis « fort longtemps » par la société Vanina, puis par la société Vanina II à sa suite. Ces sociétés sont ainsi intervenues en cause d’appel aux fins de voir juger que la société Vanina II est bénéficiaire d’un bail commercial sur les locaux litigieux, leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si l’appel interjeté par la société SAM’s contre l’ordonnance du 16 avril 2019, ainsi que les interventions volontaires des sociétés Vanina et Vanina II ont été déclarés irrecevables, il n’en demeure pas moins que ces deux sociétés ont expressément reconnu dans leurs écritures être les occupantes successives des locaux donnés à bail à la société SAM’s, en lieu et place de cette société, jusqu’à leur expulsion.

Il ressort du décompte versé aux débats par la société JEMA et arrêté au 31 octobre 2019, que les règlements effectués en 2018 et 2019 au titre de l’occupation des locaux par la société Vanina ou Vanina II ont été irréguliers, portant l’arriéré locatif à la somme de 72.300 euros au 31 octobre 2019. Les locaux n’ayant été totalement récupérés par la bailleresse, vides de meubles, qu’à compter du jugement du 27 janvier 2020, il convient d’ajouter l’équivalent de trois mois de loyer, de novembre 2019 à fin janvier 2020, au préjudice subi par la société JEMA.

Au vu du décompte produit, la demanderesse évalue son préjudice à la somme de 83.388 euros, équivalent à l’arriéré locatif au 31 octobre 2019 et aux trois mois d’occupation supplémentaire jusqu’à fin janvier 2020, montant qui n’est pas contesté et qui apparait justifié.

L’occupation des locaux étant reconnue par les sociétés Vanina et Vanina II mais sans précision sur la durée d’occupation respective de chacune, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à la S.C.I. JEMA la somme de 83.388 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait du défaut de paiement d’une indemnité au titre de leur occupation des locaux.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Vanina et Vanina II qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais non compris dans les dépens, lorsqu’il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge de celle-ci.

Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés Vanina et Vanina II qui succombent à l’instance à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamne in solidum les SARL Vanina et Vanina II à payer à la S.C.I. JEMA la somme de quatre-vingt-trois mille trois cent quatre-vingt-huit euros (83 388 €) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des locaux situés [Adresse 3] dans le [Localité 5] [Adresse 12],

Condamne in solidum les SARL Vanina et Vanina II à payer à la S.C.I. JEMA la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les SARL Vanina et Vanina II aux entiers dépens,

Fait et jugé à [Localité 13] le 09 Décembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES