TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/404

AFFAIRE : N° RG 24/00674 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3RB4

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

né le 29 Octobre 1985 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente chargée des contentieux de la protection

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 07 mars 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 01er février 2023, la société civile immobilière CAMELLIA SINENSIS (ci-après désignée SCI CAMELLIA SINENSIS) a donné à bail à Monsieur [I] [D] un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 8] ([Adresse 4]), pour un loyer initial mensuel de 395,00 € outre 45,00 € de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [I] [D] auprès de la société SCI CAMELLIA SINENSIS par acte du 31 janvier 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024 a fait signifier à Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.608,67 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [I] [D] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 2.488,67 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2024 sur la somme de 1.608,67 € et de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 07 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 2488,67 euros à la date du 24 novembre 2024.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [I] [D] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [I] [D]. Ladite caution a ainsi réglé au bailleur le montant de 2488,67 €, arrêté dans la quittance subrogative en date du 04 novembre 2024.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du Code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 13 décembre 2024 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 01er février 2023 contient une clause résolutoire (n° VII) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.608,67 € et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 24 novembre 2024 que le locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de deux mois, soit à la date du 24 novembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [D] sera ordonnée.

Dès lors, Monsieur [I] [D] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 04 novembre 2024 démontrant que Monsieur [I] [D] restait lui devoir la somme de 2.488,67 € à la date du 04 novembre 2024 (mensualité du mois de novembre comprise) correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place du locataire.

Monsieur [I] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement de la somme de 2.488,67€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 1608,67 euros à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [I] [D] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Monsieur [I] [D] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [D], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que la défenderesse est condamnée à lui payer.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la SCI CAMELLIA SINENSIS;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [I] [D];

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 24 novembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2488,67 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2024 sur la somme de 1608,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 24 novembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [I] [D] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE toute autre décision ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DEUX MAI MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,