TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 20/03786 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAQU

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2020

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2025

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE LA VILLA MONTMORENCY (ASPVM)

12 rue Poussin

75016 PARIS

représentée par Maître Jean MAUVENU de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0319

DÉFENDERESSE

S.C. CARDIMMO

1 boulevard Haussmann

75009 PARIS

représentée par Maître Carole LVOVSCHI-BLANC de la SELARL GINKGO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0114

Décision du 14 Janvier 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 20/03786 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAQU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Madame Malika KOURAR, Juge

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame ROBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE

La SCI MONTMORENCY PARIS a déposé le 11 décembre 2017 un dossier de déclaration préalable de travaux à la Mairie de Paris afin de réaliser divers travaux affectant le jardin et les façades de l’ensemble immobilier sis à Paris (75016), 57 boulevard de Montmorency/47 avenue des Sycomores.

Par arrêté du 22 janvier 2018, la Mairie de Paris n’a pas fait opposition à l’exécution de ces travaux.

Se plaignant de ce que les travaux réalisés n’étaient pas conformes à la déclaration préalable, l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) a, par courrier du 18 février 2020, mis la société civile MONTMORENCY PARIS en demeure de cesser immédiatement les travaux non autorisés et contraires aux prescriptions du plan local d’urbanisme, de procéder à la démolition de la dalle en béton et à la remise en état du jardin.

Par courrier du 27 février 2020, la société civile MONTMORENCY PARIS a indiqué que les travaux réalisés étaient conformes au PLU et qu’il n’y avait pas lieu à démolition ou remise en état.

Par acte authentique du 30 mars 2020, la SCI MONTMORENCY PARIS a vendu à la société CARDIMMO l’ensemble immobilier susvisé.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier du 6 avril 2020, l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) a assigné la société CARDIMMO devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 25 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire qu’il a confiée à Monsieur [I] [F].

L’expert a déposé son rapport le 15 mai 2023.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, l’Association syndicat des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) demande au tribunal de :

— condamner la société civile CARDIMMO à démolir la dalle en béton et les caillebotis édifiés dans le jardin de l’immeuble et à végétaliser le jardin conformément au PLU de la Ville de Paris, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter d’un délai de deux mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société civile CARDIMMO à prendre toute mesure propre à supprimer les vues de son jardin vers les avoisinants et notamment l’avenue des sycomores et à faire en sorte qu’il n’y ait aucun bruit dans ce jardin, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter d’un délai de deux mois courants à compter de la signification à intervenir,

— condamner la société civile CARDIMMO à lui payer la somme de 50 000 euros, sauf à parfaire, en réparation des préjudices subis, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente demande;

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société civile CARDIMMO à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; mettre à sa charge l’ensemble des frais d’expertise ;

Elle indique, au visa des articles 1240, 1103 du code civil, que :

— la responsabilité de la société civile CARDIMMO est engagée au titre des travaux non conformes à la déclaration préalable :

* la réalisation d’une dalle en béton sur une grande partie du jardin n’était pas prévue par la déclaration préalable; que cette faute les prive de la possibilité de jouir de leur jardin en toute intimité ;

* la seconde déclaration préalable de travaux déposée en cours d’instance pour régulariser la première qui a fait l’objet d’une décision tacite de non-opposition le 14 novembre 2020, n’est pas définitive : le choix fait par la société CARDIMMO de procéder à l’affichage de cette déclaration au 57 boulevard Montmorency et non au 47 avenue des sycomores constitue une manoeuvre visant à empêcher les habitants de la Villa Montmorency d’en avoir connaissance ;

* la réalisation de la dalle en béton n’était pas conforme à l’article UG13.1.2 du PLU applicable aux espaces libres végétalisés (ELV) et au secteur SL16-31 auquel appartient la Villa Montmorency et à l’article UG 13.3-3° du PLU,

* la réalisation de la terrasse contrevient à l’article I.2 du règlement de la Villa Montmorency : elle est à l’origine de nuisances sonores et visuelles (vues directes des locataires de la société CARDIMMO sur les terrains dépendant de la Villa Montmorency) induites par l’activité commerciale de la société CARDIMMO incompatibles avec ce règlement,

— les propriétaires de la Villa Montmorency subissent un préjudice de jouissance ne pouvant user de leur jardin en toute tranquilité ; que les nuisances sonores et de vue diminuent la valeur de leur patrimoine ;

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 février 2024, la société CARDIMMO demande au tribunal de :

— débouter l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que :

— les travaux d’aménagement paysager du jardin respectent les dispositions du PLU :

* il n’y a pas eu d’opposition à la déclaration préalable déposée le 14 septembre 2020, l’architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable et il n’y a pas eu de contestation de la conformité des travaux ; la décision de non opposition est définitive,

* la proportion évaluée par l’expert de 23, 5% d’éléments minéraux est mesurée au sens de l’article UG13-3.3° du PLU et le caractère perméable des aménagements a bien été privilégié ;

* l’article UG 13.1.2 6° du PLU n’est pas applicable à l’immeuble du 57 boulevard Montmorency qui n’appartient pas au secteur de Maisons et Villas SL 16-31

— les travaux d’aménagement paysager du jardin respectent les déclarations préalables déposées,

— les travaux d’aménagement paysager du jardin ne méconnaissent pas le règlement de la Villa Montmorency :

* ces travaux n’ont pas eu pour effet de créer des vues, le jardin préexistant à ces travaux,

* le règlement n’interdit pas l’utilisation du jardin par les occupants de l’immeuble ; aucune nuisance sonore n’est démontrée ;

— l’ASPVM ne justifie pas de son préjudice

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 26 février 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation

1. Sur la responsabilité de la société CARDIMMO au titre de la violation des règles d’urbanisme

L’ASPVM recherche la responsabilité civile délictuelle de la société CARDIMMO sur le fondement de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il lui incombe en conséquence de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre ceux-ci.

Il est précisé ici qu’en sa qualité de tiers, l’ASPVM ne peut solliciter la démolition des ouvrages qu’elle estime construits en méconnaissance des règles d’urbanisme ou de la déclaration préalable que si la violation est directement pour elle à l’origine d’un préjudice. Le caractère illicite des constructions ne suffit pas à justifier leur démolition.

1.1 Sur la faute

— sur la violation de la déclaration préalable

La SCI VILLA MONTMORENCY a déposé une première déclaration préalable de travaux le 30 novembre 2017. La mairie de Paris a pris, le 23 janvier 2018, un arrêté de non opposition à l’exécution des travaux déclarés pour “la modification de la façade côté jardin, la transformation des fenêtres en porte-fenêtres, remplacement des menuiseries extérieures du R+1 au R+5, du bow window du R+1 au R+6 par un ensemble vitré, remplacement de la porte d’accès au jardin, agrandissement des deux courettes, mise à niveau de la cour anglaise avec celle du niveau du sous-sol et réfection de la clôture côté avenue des sycomores, sur la base du dossier déposé”.

La SCI VILLA MONTMORENCY a déposé une seconde déclaration préalable de travaux le 14 septembre 2020 relative à “la création de garde-corps dans les cours anglaises, la rehausse des garde-corps sur la terrasse au R+1, la modification des menuiseries du Bow Window de la façade cours, le réaménagement du jardin avec création de deux trémies d’escalier au rez-de-chaussée au 57 boulevard de Montmorency 75016 Paris”. Elle a déposé une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux le 16 décembre 2020 et selon attestation du 11 décembre 2020, la mairie de Paris a certifié que la conformité des travaux n’avait fait l’objet d’aucune décision municipale d’opposition dans le délai d’instruction imparti à l’administration pour statuer sur le dossier.

L’expert a constaté l’existence dans le jardin attenant aux locaux de la société CARDIMMO d’un dallage en céramique et de pas japonais en pavé tous deux réalisés sur dalle et chappe ciment et constituant donc des espaces imperméables.

Or, il n’est fait aucune référence à cette dalle ciment dans le dossier de la première déclaration préalable et la notice descriptive annexée à la seconde déclaration préalable fait seulement mention de la création d'”une zone minéralisée, en dalles aspect ardoise, posées sur grave ciment, de manière à ne pas constituer une zone imperméable”.

Pour ce motif, les travaux entrepris par la SCI VILLA MONTMORENCY ne sont pas conformes aux déclarations préalables déposées.

— sur la violation du plan local d’urbanisme (PLU)

L’article 13.3-3° du PLU tel que rappelé par l’ASPVM dans ses écritures et non contesté prévoit :

“3° Espace libre à végétaliser (ELV)

1. Aucune construction ou installation n’est admise dans l’emprise de l’E.L.V., ni en élévation ni en sous-sol. Toutefois la réalisation d’émergences d’ouvrages en sous-sol, d’escaliers ou d’autres ouvrages d’accès aux bâtiments peut y être admise pour des motifs d’accessibilité, d’hygiène ou de sécurité. Le surplomb de l’E.L.V par des ouvrages en saillie (balcons, marquises, etc.) est admis.

2. L’espace délimité aux documents graphiques du règlement doit être mis en valeur par des éléments végétaux appropriés à sa géométrie, sa situation et son environnement (arbres, arbustes, écrans végétaux, parterres, murs végétalisés, etc.). Les arbres et arbustes doivent bénéficier des conditions nécessaires à leur développement normal (choix des essences, distances aux constructions, espacement des sujets entre eux, profondeur et qualité de la terre). Les arbres existants doivent être conservés s’ils sont en bon état phytosanitaire.

3. La perméabilité du sol aux précipitations doit être privilégiée dans l’E.L.V. Les éléments minéraux (allées piétonnières, trémies d’accès aux sous-sols, voies d’accès aux services de secours notamment) doivent représenter une proportion mesurée de l’espace et participer par leur traitement à son aménagement paysager et écologique. La création de cours anglaises n’est pas admise.

(….)”

Il n’est pas discuté que le jardin de la société CARDIMMO se situe pour partie dans un espace libre à végétaliser (ELV) tel que défini par le PLU.

Concernant le premier point et la notion discutée de “construction” s’agissant d’une dalle en béton, l’expert donne une définition de ce terme que l’on retiendra, tirée du lexique national d’urbanisme éditée par le ministère de la cohésion des Territoires (décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015) et qui est la suivante : “une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface”.

Si la dalle ciment sur laquelle sont installés un dallage céramique et des pas japonais ainsi que la terrasse en caillebotis n’ont manifestement pas un caractère provisoire, elles sont édifiées au niveau du sol et non en élévation par rapport à ce dernier ou en sous-sol. En conséquence, elles ne contreviennent pas à l’article 13.3-3° du PLU susvisé.

Concernant la proportion mesurée des éléments minéraux, l’expert indique, sur la base des relevés du géomètre la SCP Henri SALCH, que les éléments minéraux non imperméables (pavés et dalles céramiques) représentent 87, 40 m2 dans l’ELV sur une surface du jardin compris dans l’ELV de 372 m2 soit une proportion de 23, 5%.

S’il admet que la totalité des éléments minéraux, perméables (caillebotis en bois d’une surface de 20, 60 m2) comme imperméables, représentent 29% de l’ELV, il explique que les aménagements perméables doivent être distingués des aménagements imperméables conformément à l’esprit de l’article 13-3.3° qui édicte que la perméabilité du sol aux précipitations doit être privilégiée.

Cette interprétation apparaît effectivement conforme à ce texte, étant précisé que l’expert a relevé qu’avant les travaux litigieux, le jardin possédait dans l’ELV une surface de 170 m2 de type minéral gravillonné (perméable).

L’ASPVM soutient qu’est applicable en l’espèce l’article L.13.1.2 6° du PLU libellé comme suit :

“6° Dispositions particulières applicables dans certains secteurs : secteurs de maisons et villas SL 16-31 (Villa de Montmorency) et SL 17.04 (Villa des Ternes)

Les dispositions du présent article UG 13.1 énoncées ci-avant ne s’appliquent pas. Sur tout terrain les espaces libres doivent être aménagés en pleine terre sur au moins 70% de leur surface”.

L’ASPVM en déduit en combinant la lecture de cette disposition et de l’article UG 13.3-3°, que c’est sur les 30% restant que doit être appréciée le caractère mesuré de la proportion des éléments minéraux et non comme le fait l’expert sur la totalité de la surface sous emprise de l’ELV.

Néanmoins, l’ASPVM ne justifie pas que la parcelle de la société CARDIMMO sise 57 boulevard de Montmorency se situe dans le secteur de maisons et villas SL 16-31.

En effet, si elle produit un plan de ce secteur, la société CARDIMMO reproduit dans ses écritures le même plan avec en plus une ligne en pointillés qui exclut selon la légende la parcelle de la société CARDIMMO du secteur SL 16-31.

L’ASPVM elle-même verse par ailleurs aux débats, une copie en noir et blanc, de la légende mentionnée par la société CARDIMMO et un extrait du plan susvisé qui montre les mêmes pointillés.

En conséquence, elle ne démontre pas que la parcelle litigieuse est soumise à l’article UG 13.1 6°.

La proportion de 23, 5% d’éléments minéraux imperméables soit près d’un quart de la surface n’apparaît pas mesurée au regard de l’esprit du PLU qui fait prévaloir la végétalisation et la perméabilité du sol aux précipitations. Dans son “rapport pré-conclusif”, l’expert a d’ailleurs lui-même proposé des aménagements permettant de réduire cette surface à 15, 5% ou 10% ce qui lui semble mieux répondre aux exigences du PLU.

La faute de la société CARDIMMO est dès lors établie.

1.2 Sur le préjudice

L’ASPVM indique que les constructions litigieuses lui causent un préjudice de jouissance en ce qu’elles sont à l’origine de nuisances sonores et de vues sur les fonds voisins.

S’agissant des nuisances sonores, l’ASPVM produit un constat d’huissier du 25 février 2020 comportant plusieurs photographies du jardin litigieux vide, sans personne, aux termes duquel l’huissier indique “ je relève des nuisances sonores permanentes, bruit en continu” sans aucune précision notamment sur leur nature, leur origine et leur intensité.

L’expert a indiqué lors des opérations d’expertise avoir vu quelques personnes venir, parler et fumer au jardin pour se détendre en toute discrétion et politesse. Son expertise, précise-t-il, a été bien plus bruyante que ces personnes pendant leur pause lors de leur journée de travail.

Ces seuls éléments ne permettent pas d’établir les nuisances sonores alléguées.

Concernant les vues, les photographies insérées dans le rapport d’expertise montrent que le jardin est clôturé sur l’un des côtés par un mur très élevé de plusieurs mètres de haut, de l’autre côté par un grillage occultant doublé d’une haie d’arbustes de plus de 3 mètres de haut et en face, au fond du jardin, par une clôture métallique d’origine implantée en limite de la rue des Sycomores.

Aucune vue latérale n’est démontrée.

Certes, il est possible à travers les barreaux de la clôture métallique située en fonds de la parcelle d’apercevoir les voitures garées au bord de la rue des Sycomores, la rue elle-même ainsi que la propriété située en face. Il ne s’agit cependant pas d’une vue. La propriété située en face, de l’autre côté de la rue n’est pas contigue à la propriété de la société CARDIMMO, cette propriété a elle-même une vue sur la propriété de la société CARDIMMO de même d’ailleurs que toute personne circulant à pied ou en voiture sur la voie des sycomores et regardant à travers la clôture ajourée. Il est d’ailleurs noté que cette clôture existait avant les travaux et qu’il n’est pas justifié ni même allégué qu’elle ait fait, à l’occasion de ces derniers, l’objet d’une modification.

Au surplus, à supposer les nuisances et les vues invoquées démontrées, l’ASPVM ne démontre pas que la création de la dalle béton et de la terrasse en caillebotis en serait à l’origine.

En conséquence, elle ne justifie pas d’un préjudice en lien avec les constructions litigieuses.

Elle sera déboutée de ses demandes de démolition, de végétalisation du jardin, de suppression des nuisances sonores et des vues sous astreinte en raison d’une violation d’une règle d’urbanisme.

2. Sur la responsabilité de la société CARDIMMO au titre de la violation du règlement de la Villa MONTMORENCY

L’article 1.2 du règlement de la Villa MONTMORENCY stipule que :

“La notion de maison de campagne et d’agrément implique l’interdiction d’exercer une activité professionnelle de quelque nature que ce soit, pouvant entrainer un mouvement de clientèle ou d’employés qui contreviendraient à la quiétude de ce hameau voué à l’habitation familiale.

Cependant, les propriétaires des lots bordant la grande voie 1 (rue Poussin), la rue des Vignes (rue Pierre Guérin) et la rue longeant le chemin de fer (boulevard de Montmorency) pourront, par seule dérogation aux conditions ci-dessus, construire sur le bord de ces rues et voies et y établir des boutiques, établissement industriels et commerciaux, pourvu qu’il n’y ait ni bruit ni odeur, que ces localités n’aient ni issues, ni vues, ni enseignes ou autres indications de commerce de ce côté, et sur le surplus du terrain faisant partie du hameau. Il ne pourra y être établi ni blanchisserie, ni usine à vapeur ni état à marteaux”.

Concernant les bruits, il a été indiqué précédemment que l’ASPVM n’établissait pas de nuisances sonores en provenance de l’activité de la société CARDIMMO. La construction d’une terrasse dans le jardin avec tables et chaises n’induit pas en elle-même de telles nuisances.

Concernant les vues, là encore, il ressort des développements susvisés qu’aucune vue n’est justifiée ou n’a été créée à l’occasion des travaux litigieux depuis le fonds de la société CARDIMMO.

En conséquence, aucune violation du règlement de la Villa MONTMORENCY n’est démontrée.

La responsabilité civile de la société CARDIMMO n’est pas engagée à ce titre et l’ASPVM sera déboutée de ses demandes de démolition, de végétalisation du jardin et de suppression des nuisances sonores et des vues sous astreinte pour ce motif.

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés, en l’absence de preuve de nuisances sonores et de vues sur les fonds voisins, l’ASPVM ne justifie ni des préjudices qu’elle allègue tenant à la perte de jouissance normale des jardins, à la perte de tranquilité et à l’atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants ni de leur lien avec une faute de la société CARDIMMO.

Elle sera également déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ASPVM, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer à la société CARDIMMO la somme raisonnable et équitable de 3 000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Ces condamnations emportent rejet de toute demande contraire.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucunélément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement , contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) de ses demandes,

CONDAMNE l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) à payer à la société CARDIMMO la somme de 3 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE l’Association syndicale des propriétaires de la Villa Montmorency (ASPVM) aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à Paris le 14 Janvier 2025

Le Greffier Le Président