TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/12214 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2J5R

N° de MINUTE : 26/00423

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU, [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société AVANTAGES IMMOBILIER,SAS, dont le siège est sis, [Adresse 3].,

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par Maître, [L] de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192

C/

DEFENDEUR

S.C.I. NOISIMMO, prise en la personne de son gérant,

[Adresse 5],

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NOISIMMO est propriétaire du lot n°10 au sein de la résidence sise, [Adresse 6], qui est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société AVANTAGES IMMOBILIER, a fait assigner la SCI NOISIMMO aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER la SCI NOISIMMO à lui payer :

— La somme de 6.920,18 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 8 novembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

— La somme de 42 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,

Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 20 février 2024, date de la première mise en demeure ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER la SCI NOISIMMO à lui payer :

— La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— La somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI NOISIMMO aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à étude de commissaire de justice, la SCI NOISIMMO n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience du 18 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI NOISIMMO;

— l’extrait du compte copropriétaire;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2023 et 28 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 dont découlent les charges réclamées;

— les appels de fonds adressés à la SCI NOISIMMO;

— le contrat de syndic en vigueur du 20 octobre 2023 au 30 septembre 2024, contrat renouvelé par l’effet de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 mai 2024, adoptée à l’unanimité, concernant le renouvellement du contrat de syndic jusqu’au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe comme en son montant, les appels de fond versés aux débats corroborant les charges réclamées au titre de la période courant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) pour une somme totale de 6.920,18 euros.

Ainsi, la SCI NOISIMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.920,18 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Enfin, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation le demandeur ne justifiant pas dans ses pièces que la mise en demeure du 20 février 2024 ait été régulièrement notifiée selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, de telle sorte que celle-ci n’est pas susceptible de faire courir l’intérêt légal sur la créance qu’elle réclame.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur qui réclame le remboursement de 42 euros au titre de la mise en demeure du 20 février 2024, ne justifie pas que celle-ci ait été régulièrement notifiée selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, de telle sorte que cette mise en demeure ne peut être considérée comme un acte nécessaire au recouvrement de la créance du syndicat au sens de l’article 10-1 précité de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’absence totale de contribution de la SCI NOISIMMO qui ne s’est acquittée d’aucune charge de copropriété depuis le 1er janvier 2022 et pendant quasiment trois années, a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SCI NOISIMMO sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée, et de l’absence de condamnation judiciaire antérieure de la débitrice pour un motif similaire.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI NOISIMMO, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI NOISIMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] la somme de 6.920,18 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er octobre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] de sa demande au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la SCI NOISIMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI NOISIMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI NOISIMMO aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 19 Mars 2026

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND