TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. B&B INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Serena ASSERAF

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5425

N° MINUTE :

2JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 06 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], Représenté par son syndic NEXITY LAMY – [Adresse 3]

représenté par M^e Serena ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489

DÉFENDERESSE

S.C.I. B&B INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 octobre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 06 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5425

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. B&B INVEST est propriétaire du lot n°24 dans l’immeuble sis [Adresse 7], cadastré section AK n°[Cadastre 2] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la S.C.I. B&B, par acte d’huissier en date du 09 septembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2.665,72 euros au titre des charges de copropriété (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 février 2025, le renvoi de l’examen de l’affaire a été ordonné le renvoi de l’examen de l’affaire, compte tenu de l’absence de justification de l’accomplissement de diligences suffisantes à la suite du procès-verbal de difficultés établi le 09 septembre 2024 consécutivement à la tentative de notification de l’assignation à la défenderesse « chez son co-gérant Monsieur [P] [W] [C] [Adresse 4] ».

A l’audience du 06 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son conseil, n’a pas justifié de l’accomplissement de diligences supplémentaires s’agissant notification de l’assignation à la défenderesse. Il ressort néanmoins des pièces versées en procédure que l’acte introductif d’instance a été notifié à étude le 09 septembre 2024 après vérification de la domiciliation de la défenderesse au « [Adresse 1] [Localité 8] [Adresse 10] ». Le commissaire de justice indique effectivement sur le procès-verbal de notification que « le nom est inscrit sur la boîte aux lettres », que « l’adresse est confirmée par le gardien » et que « personne n’est présent ou ne répond ».

La S.C.I. B&B INVEST a aussi valablement été assignée à étude. Elle n’a pas comparu à l’audience du 06 juin 2025 et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la S.C.I. B&B INVEST concernant le lot n°24, indiquant la répartition des tantièmes (soit 34/1000),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2.665,72 euros (en ce inclus 468,00 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2023 et 21 mars 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2024, ainsi que les travaux,l’attestation de non recours concernant les deux procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 1.944,40 euros adressée le 13 juin 2024 à la S.C.I. B&B INVEST.

En l’espèce, application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2.197,72 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

La S.C.I. B&B INVEST doit être condamnée au paiement de la somme de 2.197,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la S.C.I. B&B INVEST présente de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants et ce d’autant plus compte tenu du poids des tantièmes détenus par les défendeurs. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse y sera condamnée au paiement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE La S.C.I. B&B INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 2.197,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 09 septembre 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la S.C.I. B&B INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. B&B INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la S.C.I. B&B INVEST aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente.

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