TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01609 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYPA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 5], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, dont le siège social est situé à [Localité 7], [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [N] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 07 Mars 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [R] est propriétaire des lots numéros 163, 189 et 470 au sein de la résidence en copropriété [4] sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 7 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [N] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] sis à [Localité 6], [Adresse 3], en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— CONDAMNER Mme [N] [R] à lui payer les sommes suivantes :

• 4 039,93 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure,

• 2 039,39 € €(679,79 €*2)+679,81 €€correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 24 mai 2024 (résolution n°20), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

—  136,80 € (45,60 €*3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 24 mai 2024 (résolution n°22), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 1 800 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [N] [R] aux entiers dépens de l’instance.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance en précisant qu’il sollicite une condamnation en quittance ou deniers.

Mme [N] [R] a comparu à l’audience et ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé. Elle a déclaré pouvoir régler les sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges et des provisions devenues exigibles sous une semaine et a sollicité de justifier des versements à venir par note en délibéré.

Elle s’oppose aux demandes de condamnation en dommages et intérêts et aux dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par notes en délibéré reçues par voie électronique les 13 septembre 2025 et 17 septembre 2025, la défenderesse a fait valoir qu’elle a effectué deux virements de 3 000,00 euros chacun, joignant le justificatif de ces virements à son courrier.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 novembre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [N] [R], dont l’avis de réception a été signé le 8 novembre 2024, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 722,84 euros au titre de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024,et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [4] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux en date du 11 avril 2025 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— un décompte des sommes dues postérieurement au jugement du 20 avril 2023, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 4 039,93 euros,

— un décompte actualisé aur la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et le contrat de syndic.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Le Syndicat des copropriétaires [4] et Mme [N] [R] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er janvier 2025, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, appel du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et 1/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 4 039,93 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 722,84 euros à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 7 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

Le Syndicat des copropriétaires [4] et Mme [N] [R] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 039,39 euros .

S’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles:

Le Syndicat des copropriétaires [4] et Mme [N] [R] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 136,80 euros .

Compte tenu des versements allégués par la défenderesse et au vu de la demande présentée à l’audience par le syndicat des copropriétaires, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [N] [R], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a deouis l’audience effectué les 13 et 17 septembre 2025 deux versements de 3 000,00 euros.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [N] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 800,00 euros au Syndicat des copropriétaires [4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 4 039,93 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er janvier 2025, appel du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et 1/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 722,84 euros à compter du 6 novembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 7 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 2 039,39 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 136,80 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [N] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 800,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [N] [R] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,