N° RG 25/01407 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01407 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N6UQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M et Mme [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° 56 B 141 représentée par son directeur général domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [Z]

Monsieur [T] [Z]

Domiciliés ensemble au [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparants

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 4 janvier 2024 et ayant pris effet le 24 janvier 2024, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné à bail à Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0412 01 0012 de type 3, 5ème étage et un parking n° 3 lot 0412 01 4012 sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 474,40 € pour l’appartement et 56,87 € pour le garage outre les provisions mensuelles pour charges de 223,15 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle en a accusé réception le 25 février 2025.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] a fait signifier à Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2025 pour la somme en principal de 3 212,07 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 décembre 2025, Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties par ‘effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

— condamner Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 800 € outre les charges, à compter du 1er mai 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— les condamner conjointement et solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— condamner conjointement et solidairement Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 26 avril 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 985,09 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— les condamner conjointement et solidairement en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle demande la mise en délibéré précisant que la dette atteint 6 477,17 €.

Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 25 février 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 26 février 2025 pour un montant en principal de 3 212,07 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls de paiements de 900 € sont respectivement intervenus les 14 et 28 mars 2025, insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025 à 24 heures, le 26 avril étant un samedi.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Mme [E] [Z] et M. [T] [Z], occupants sans droit ni titre, seront ainsi condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 29 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

2.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et qui sera autorisée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] restent lui devoir la somme de 6 477,15 € au quittancement du mois de novembre 2025 exigible à la date du décompte du 12 décembre 2025.

Mme [E] [Z] et M. [T] [Z], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour le montant demandé par assignation.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 985,09 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence d’éléments justifiant que les locataires soient en situation de régler leur dette locative, les règlements ayant cessé depuis le mois de juillet 2025, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [Z] et M. [T] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 4 janvier 2024 et ayant pris effet le 24 janvier 2024 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] , d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0412 01 0012 de type 3, 5ème étage et un parking n° 3 lot 0412 01 4012 sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 28 avril 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’ils occupent et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 985,09 € (décompte arrêté au 31 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [Z] et M. [T] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge