TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ALH

N° MINUTE :

2025/6

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, dont le siège social est sis SAS Cabinet FONCIA [Adresse 6] [Adresse 1]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 4] (BELGIQUE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ALH

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [X] est propriétaires au sein de la copropriété sise [Adresse 2] des lots n°31 et 33.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE SAS a fait assigner Monsieur [U] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes de :

-3651,45 euros en principal au titre des charges courantes et frais impayés, à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, outre capitalisation des intérêts ;

-2000 euros de dommages et intérêts ;

-1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens.

A l’audience du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Monsieur [U] [X], cité par acte de transmission de la demande de signification ou de notification dans un autre Etat membre en application du Règlement CE n°2020/1784 du 25 novembre 2020, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] produit notamment aux débats:

— la matrice cadastrale,

— le décompte,

— les appels concernés de charges et travaux,

— les PV d’AG concernées +attestation de non-recours,

— le contrat de syndic,

— la sommation de payer.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [U] [X] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2240,65 euros en principal au titre des charges de copropriété, hors frais, à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

Monsieur [U] [X] sera condamné au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce 79 euros de frais justifiés retenu, étant observé que les frais de sommation de payer relèvent des dépens tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile, et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [U] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2319,65 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, au, à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025.

Sur l’anatocisme

Il sera fait droit la demande de capitalisation annuelle des intérêts et dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance de la partie défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [X] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de sommation de payer.

Il convient en outre de condamner Monsieur [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le CABINET FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE SAS, à l’encontre de Monsieur [U] [X] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 2319,65 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 ;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation de payer ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président