TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Guillaume MORTREUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexandre DUVAL STALLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQ6

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [A] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128

DÉFENDERESSE

La société ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume MORTREUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0490

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 202524 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQ6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16/02/2011 , la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à usage d’habitation à Mme [H] [A] un appartement situé au [Adresse 3] pour un loyer de 431.76 euros outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 05/04/2024, Mme [H] [A] a assigné la société ELOGIE SIEMP devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Voir condamner la société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 5040.08 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’à février 2024

— Voir condamner la société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 119.99 euros de chauffage d’appoint et la somme de 420 euros TTC de frais de constat de commissaire de justice

— Voir condamner la société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi

— Voir condamner la société ELOGIE SIEMP aux dépens et paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Par décision du 07/11/2024 , une conciliation a été ordonnée déléguée à Mme [I] conciliatrice de justice, l’affaire étant renvoyée à l’audience de plaidoiries du 22 janvier 2025.

Un constat d’échec de la conciliation a été établi le 13/01/2025 par Mme [I] conciliatrice de justice .

L’affaire a été retenue le 22/01/2025.

Mme [H] [A] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir condamner la Société ELOGIE SIEMP à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de l’appartement de Mme [H] [A] dans un délai de 15 jours suivant la date de la décision à intervenir sous peine de 100 euros d’astreinte par jour de retard.

— Voir condamner la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 5712.09 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’à février 2024

— Voir condamner la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 119.99 euros de chauffage d’appoint et la somme de 420 euros TTC de frais de constat de commissaire de justice

— Voir condamner la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi

— Voir condamner la Société ELOGIE SIEMP aux dépens et paiement de la somme de 6500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQ6

La Société ELOGIE SIEMP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir débouter Mme [H] [A] de l’ensemble de ses demandes

— Voir condamner Mme [H] [A] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

MOTIFS :

Sur la demande de Mme [H] [A] au titre du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 4] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose loué

Selon l’article 2 du décret du 30/01/2002, Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Selon l’article 3, il est prévu :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Selon l’article 3 , le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’obligation de délivrance d’un logement décent est continue pendant le bail.

Mme [H] [A] soutient que le bailleur n’a pas satisfait à ses obligations pour le chauffage de son appartement depuis février 2021, selon son courrier du 18/02/2021, 19/12/2022, 17/01/2023 , le constat de Me [C] commissaire de justice du 06/02/2023 . Elle évoque une intervention du bailleur en février 2024 ayant remédié à ce moment au problème , mais un nouveau problème intervenu en novembre 2024, dysfonctionnements résolus néanmoins depuis décembre 2024.

La Société ELOGIE SIEMP soutient que l’immeuble construit il y a 10 ans répond aux meilleurs normes d’isolation thermique , et qu’elle a effectué une maintenance régulière. Elle ajoute être intervenu le 13/12/2023 où la température est de 19.6° , avoir désemboué et replacé les robinets le 22 et 29/12/2023 et posé un enregistreur dans le séjour récupéré le 24/01/2024 avec une température supérieure à 19° , que pour la période du 13/12/2024 au 03/01/2025 pour deux enregistreurs dans la chambre et le séjour les températures sont globalement de plus de 19° , hormis de courtes périodes. Elle estime que la preuve n’est pas rapportée de ses manquements par le constat du 06/02/2023 lacunaire . Elle souligne que les médecins ne peuvent attester que ce qu’ils constatent et non de la température du logement.

Eu égard aux pièces produites d’enregistrement de température du séjour entre le 29/12/2023 et le 29/01/2024 , il n’apparait pas de température inférieure à 19° dans cette pièce.

Entre le 13/12/2024 et le 03/01/2025 , les enregistrements sont faits dans le séjour et une chambre avec globalement plus de 19° , sauf la période du 26 au 28/12/2024 où elle tombe de 17° à 18° ou de 18° à 19°.

Il en résulte que pour ces deux périodes entre fin décembre 2023-2024 et 2024-2025 le trouble de jouissance n’est pas certainement établi par Mme [H] [A] , alors qu’aucune autre pièce ne témoigne de mesures technique appropriée .

Pour la période antérieure, depuis février 2021 , la locataire réclame déjà des interventions pour une température de 12° en cuisine et 15° dans d’autres pièces.

En décembre 2022 et janvier 2023 , elle fait état de températures de 13 à 14° , puis 17° en janvier 2023 , et elle mentionne des plaintes et doléances identiques de voisins.

D’ailleurs le constat de commissaire de justice du 06/02/2023 relève dans le salon pendant une période d'1/4 d’heures une baisse de température de 16.4° à 15.7° au centre de la pièce, dans la chambre près du salon une baisse de 15.7° à 15.3° et dans celle près de la salle de bain une baisse de 15.3° à 15.2°.

Si la température extérieure n’est pas mentionnée , le constat de commissaire de justice avec appareil de mesure ne peut être remis en question , sans que le bailleur lui-même ait apporté d’enregistreur comme les années suivantes . Si le médecin traitant de la demanderesse le DR [F] ne peut attester des températures de son logement , mais seulement de problèmes de santé , elle relève de l’asthme et une surinfection bronchique grave en février 2023.

Lors de la mise en route du chauffage fin octobre 2023 jusqu’à décembre 2023, la locataire a écrit plusieurs fois pour se plaindre de problème de mise en route.

Les autres attestations de proches ne font pas état de faits constatés sur la température du logement de Mme [H] [A] , mais de ce que ces personnes doivent l’accueillir car son logement n’est pas chauffé , ce qui est un fait constant sur ce point , mais non sur le confort ou pas du logement de Mme [H] [A] .

Néanmoins il sera relevé que Mme [H] [A] a joint une lettre pétition du 29/11/2023 , contemporaine de ces attestations antérieures au 29/12/2023 , de 6 locataires de l’immeuble qui exposent qu’il existe un dysfonctionnement du chauffage collectif depuis plusieurs années et des radiateurs tièdes ou froids en période hivernale.

Il sera observé que la première mesure par le prestataire REOLIAN date du 13/12/2023, soit après ces doléances et montre une température de 19.6° et le 22/12/2023 le rinçage est effectué ainsi que la

vérification des têtes de réglage des radiateurs de salon , chambre et salle de bains.

Dès lors les interventions réellement démontrées par le bailleur débute le 13/12/2023 , mais aucune intervention antérieure n’est prouvée, ni travaux de mesures lors de la mise en route du chauffage en 2023-2024 .

Mme [H] [A] sollicite réparation sur 3 hivers et deux mois de l’hiver 2024, soit jusqu’à décembre 2024.

Mais pour l’hiver 2021-2022 aucun élément de preuve n’existe.

Pour 2022-2023 , il est démontré par les courriers du 19/12/2022, du 17/01/2023, le constat du 06/02/2023, un dysfonctionnement sur 5 mois.

Pour la période de 2023-2024 , par la lettre pétition du 29/11/2023 et les mesures seulement depuis le 13/12/2023, la réparation le 2 février 2024 que Mme [H] [A] expose dans ses conclusions , il convient de retenir un problème de dysfonctionnements des moyens de chauffage collectifs entre novembre 2023 et mi-décembre 2023. Pour la période de novembre et décembre 2024 aucune mesure ou preuve technique n’est rapportée .

Au total il sera retenu une preuve de défaut de chauffe de 6.5 mois . La demande de réduction du loyer de 50% est fondée pour ces dommages affectant la santé de la locataire , soit une réparation à hauteur de 672.01/2 x 6.5 = 2184.03 euros.

Sur la demande en réparation des préjudices matériels et moraux :

Mme [H] [A] est fondée en application des principes de la responsabilité contractuelle à obtenir réparation de l’intégralité des préjudices subis .

Elle a acquis un chauffage d’appoint nécessaire pour 119.99 euros le 05/02/2023, et justifie des frais de constat de commissaire de justice pour 420 euros.

Le préjudice moral est constitué par une période d’incertitude sur la date de réparation effective de l’installation , qui s’ajoute au trouble de jouissance .La Société ELOGIE SIEMP sera condamnée à payer une somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral .

Sur la demande de mise en conformité :

Mme [H] [A] dans ses conclusions a fait part de réparations en décembre 2024 et les dernières mesures entre le 13/12/2024 et le 03/01/2025 ne vont pas dans le sens d’une persistance de dysfonctionnement. Mme [H] [A] sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la Société ELOGIE SIEMP aux dépens et paiement à Mme [H] [A] d’une somme de 2820 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , alors que les parties étaient en mesure de se concilier.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que la Société ELOGIE SIEMP a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent 5 mois pendant l’hiver 2022-2023 et 1mois et demi pendant l’hiver 2023-2024 pour dysfonctionnement du chauffage collectif

CONDAMNE la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 2184.03 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 539.99 euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE Mme [H] [A] de sa demande de travaux de mise en conformité du logement et du surplus de ses demandes

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la Société ELOGIE SIEMP aux dépens

CONDAMNE la Société ELOGIE SIEMP à payer à Mme [H] [A] la somme de 2820 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.