MINUTE N°25/02620

DOSSIER N° RG 25/00016 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NABI

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [M] [S]

27 Rue du général Giraud

40 D immeuble Jean Maillard

76360 BARENTIN

représenté par Maître MENARD substituant Maître Alice MOSNI de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint Pierre

BP 158

76194 YVETOT CEDEX

représentée par M^e Camille ETANCELIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mai 2022, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a consenti un bail d’habitation à M [M] [S] portant sur un logement situé 27 rue Général Giraud – Apt 40 – Immeuble Jean Maillard 76570 PAVILLY pour un loyer mensuel révisable de 269,46 euros outre 36,54 euros au titre de l’eau et du chauffage et 34,60 euros au titre des charges.

Un état des lieux entrant a été réalisé le 11 mai 2022.

Par mail en date du 19 juin 2024, M [M] [S] a porté réclamation auprès de son bailleur à propos de l’état de vétusté de ses velux.

Une visite à domicile a été organisée le 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 5 mars 2025, M [M] [S] a fait assigner en référé la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger recevables et bien fondées les demandes de M [M] [S]

— condamner la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE à procéder à la réfection et au changement des velux et châssis de l’appartement fournis à M [M] [S] dans un délai de un mois,

— Assortir cette injonction d’une astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

A l’audience du 28 avril 2025 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience du 7 juillet 2025, M [M] [S] est comparant assisté de son conseil. Il maintient les termes de son assignation.

Il soutient que compte tenu des désordres affectant le logement et plus particulièrement les velux de son appartement qui laissent passent l’air et l’humidité, le bailleur doit être tenu de réaliser les travaux de réfection. Il indique que malgré la visite ayant eu lieu à son domicile en juillet 2024, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE n’a toujours entrepris aucun travaux alors même qu’il souffre de problèmes de santé qui sont accentués par l’état de délabrement de son velux.

M [M] [S] considère que le décapage des châssis de toit proposé par le bailleur ne permettra pas de régler le véritable problème qui est celui de la vétusté des équipements. Il considère que la situation est désormais urgente compte tenu de la détérioration de son état de santé.

En réponse, aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, demande au juge de :

— débouter M [M] [S] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M [M] [S] à verser à la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M [M] [S] aux entiers dépens

La SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE confirme qu’à compter de janvier 2024, M [M] [S] a signalé la défectuosité des châssis de toit de son logement et qu’il s’est plaint en mai 2024 de moisissures, champignons et infiltrations sollicitant le changement de ses velux.

Le bailleur soutient toutefois que s’il n’est pas contesté qu’il existe une vétusté des velux, il existe également un problème de défaut d’entretien qui aggrave la situation et qui est en cause dans le développement des allergies de M [M] [S].

Le bailleur indique par ailleurs qu’à la suite de la visite du domicile de M [M] [S] le 18 juillet 2024, le problème a été pris en compte et un contrôle de l’intégralité des châssis de toit de l’immeuble Maillard a été réalisé afin d’effectuer une étude de faisabilité pour la réhabilitation des velux de tout l’immeuble.

La SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE explique que la procédure est longue puisqu’il s’agit d’un bailleur social et qu’il y a une phase de diagnostic et de permis préalable aux travaux. Elle assure néanmoins que les travaux ont été programmés et budgetés sur le 2nd semestre 2025 de sorte qu’ils seront nécessairement réalisés avant 2026.

La SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE considère ainsi qu’elle a tout mis en œuvre pour procéder aux travaux sollicités.

En tout état de cause elle précise que dans l’attente de la réalisation des travaux, elle a proposé à M [M] [S] -par courrier du 29 juillet- de réaliser, aux frais du bailleur un décapage des châssis de toit de son logement, ce que le locataire a refusé.

Enfin, le bailleur souligne qu’à la suite de la visite à domicile, seul un velux avait été considéré comme vétuste et devant être remplacé et non pas l’ensemble des velux de l’appartement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale (…).

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.[…]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

(…)

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […].

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

[…].

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, l’état des lieux entrant réalisé contradictoirement le 11 mai 2022 faisait état d’un bon état des menuiseries extérieures (séjour, chambre 1 et chambre 2) et d’un nettoyage conforme des vitres et des menuiseries extérieures.

Le 11 juin 2024, M [M] [S] a adressé par mail à son bailleur une réclamation à propos de l’état de ses velux évoquant la présence de moisissures, de champignons et d’infiltration.

Une visite à domicile était réalisée le 18 juillet 2024. Le rapport de visite complet n’est pas produit par la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE. Il est seulement versé aux débats un mail émanant de la société ayant procédé à la visite qui indique « suite à votre appel de ce jour, je vous transmets le rapport de l’époque.

Rapport : [X] [H] se rappelle que le vélux fonctionne mais qu’il condense.

Fenêtre de toi t ROTO vétuste. Pas de solution efficace à proposer. Voir avec un couvreur pour le remplacement »

Par courrier du 26 juillet 2024, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE indiquait qu’à la suite de la visite à domicile du 18 juillet, la décision avait été prise d’effectuer le contrôle de tous les châssis de toit de l’immeuble Maillard afin de lancer une étude de faisabilité pour la réhabilitation de l’ensemble de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que dans ce même courrier la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE proposait un décapage des châssis de toit du logement de M [M] [S] que ce dernier refusait.

Par courrier recommandé en date du 3 octobre 2024, M [M] [S] sollicitait par l’intermédiaire de son conseil l’intervention rapide du bailleur en vue de la réalisation des travaux sur « l’un des velux situé dans le séjour » compte tenu de ses problèmes de santé.

Par courrier du 16 octobre 2024, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE indiquait qu’une réhabilitation générale des châssis de toit de l’immeuble était en cours de programmation et qu’elle avait proposé à M [M] [S] une solution d’attente (décapage des châssis de toit)

S’il n’est pas contestable qu’il existe un problème d’entretien visible sur la photographie produite par M [M] [S] (présence d’insectes, de mouches et de poussières, vitre sale) il n’en demeure pas moins que la visite à domicile du 18 juillet 2024 a objectivé un problème de vétusté de l’un des velux du séjour de l’appartement occupé. Ce problème de vétusté a d’ailleurs conduit le bailleur à envisager la réalisation de travaux de réfection au niveau de l’ensemble de l’immeuble, la réalisation de devis.

Il est constant qu’une solution temporaire a été proposée à M [M] [S].

Il ressort des documents produits par la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE que des démarches ont été engagées de manière effective pour changer les velux de l’ensemble de l’immeuble. Il est notamment produit un mail du 16 mai 2025 de la responsable Pôle Maintenance de LOGEAL immobilière qui annonce que « les velux de l’immeuble Maillard à Barentin sont bien inscrits dans le programme des travaux 2025 de la société et un second mail du 21 mars 2025 qui indique que « nous sommes sur des travaux 2025. Un diag amiante doit être réalisé au préalable et une demande de travaux en mairie doit être déposée. Les travaux seront donc prévus sur 2nd semestre 2025 ».

Le diagnostic amiante préalable aux travaux a été réalisé courant avril et il ressort d’un mail du 24 mars 2025 émanant du conducteur de travaux que le logement de M [M] [S] est bien concerné par le changement de velux.

Il est dès lors établi que le bailleur a engagé les démarches nécessaires pour faire réaliser les travaux de changement de velux de l’immeuble qui interviendront avant la fin de l’année 2025.

Si M [M] [S] met en avant ses problèmes de santé (allergies et problèmes de santé) pour appuyer l’urgence de la réalisation des travaux, les certificats médicaux ne permettent pas d’en déterminer l’origine exacte en rappelant que s’il existe un problème de vétusté, il existe également un problème incontestable d’entretien du logement qui relève du locataire.

Il est en tout état de cause que les travaux vont intervenir à brêve échéance par le bailleur. Par conséquent, M [M] [S] sera débouté de sa demande d’injonction de travaux.

Sur les demandes accessoires

M [M] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu de l’équité, la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTONS M [M] [S] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE tendant à la réalisation de travaux ;

DEBOUTONS la SA d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [M] [S] aux dépens

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA JUGE