TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/11239 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2V36

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0021

DÉFENDERESSE

SCI L’ACACIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

Décision du 26 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/11239 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2V36

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 mars 2023, la SCI [Adresse 1] a conclu avec la SCI L’ACACIA une promesse unilatérale de vente portant sur un local commercial situé au sein de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], administré en copropriété, ladite promesse expirant le 30 juin 2023 à 16 heures.

Il avait été contractuellement prévu une somme de 150.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, dont la moitié soit 75.000 euros versée directement entre les mains de la société venderesse.

Le 19 mai 2023, la SCI [Adresse 1] a déclaré la survenance d’un sinistre par dégât des eaux au sein du bien, à son assureur.

Aucune levée d’option n’est intervenue.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier délivré le 05 septembre 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné, devant la juridiction de céans, la SCI L’ACACIA afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

« Vu la promesse de vente régularisée,

Vu les dispositions de l’article 1103 du code civil

— CONSTATER que la SCI L’ACACIA est déchue du bénéfice de la promesse de vente régularisée le 24 mars 2023;

— DEBOUTER purement et simplement la SCI L’ACACIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— JUGER que la société L’ACACIA doit régler à la SCI [Adresse 1] la somme de 150.000€ (cent cinquante mille) euros à titre d’indemnité d’immobilisation

— ORDONNER la libération de la somme de 75.000€ séquestrée chez Me [D] au profit de la SCI [Adresse 1] ;

— CONDAMNER la société L’ACACIA à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 75.000€ au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation

— CONDAMNER la société L’ACACIA au paiement de la somme de 10.000€ à la SCI [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution. »

En substance, se prévalant des termes de la promesse unilatérale de vente, la SCI [Adresse 1] soutient être fondée à réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité dès lors que ladite promesse n’a pas été réitérée alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

En réponse aux moyens adverses, la SCI [Adresse 1] soutient que le sinistre ayant affecté le bien en mai 2023 ne l’a pas rendu impropre à son exploitation ni inhabitable, de sorte que la clause contractuelle prévoyant la remise en cause de la promesse en cas de sinistre ne saurait trouver application.

Elle rappelle en outre que la société défenderesse avait prévu d’importants travaux pour transformer le local en meublé touristique de sorte qu’en toute hypothèse la survenance du sinistre, au demeurant minime, n’a pas eu d’incidence sur ce point.

Elle en déduit que c’est en réalité pour d’autres raisons qui lui sont propres, notamment le durcissement de la politique de la Ville de [Localité 3] quant à la location touristique de courte durée, que la société défenderesse a décidé de ne pas réitérer l’acte, et ce alors même que l’obtention d’une autorisation administrative de transformation des lieux n’avait pas été érigée en condition suspensive.

La SCI [Adresse 1] soutient également avoir communiqué l’ensemble des informations afférentes à ce sinistre à la société défenderesse, et réfute tout manquement sur ce point.

Elle relève enfin que la SCI L’ACACIA n’a jamais formé de demande de prorogation de délai, notamment pour se rendre sur les lieux, outre qu’en toute hypothèse elle succombe à démontrer que ledit sinistre a porté atteinte à la structure de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la SCI L’ACACIA demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104 du code civil ;

Vu les articles 1112-1 et 1124 du code civil ;

Vu les articles 1224, 1227 et 1229 du code civil ;

Vu les pièces versées au débat,

— JUGER bien fondées les demandes, fins et conclusions de la SCI L’ACACIA ;

— REJETER plus largement toute demande formulée par la SCI [Adresse 1] contre la SCI L’ACACIA ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à procéder au remboursement de la somme de 75.000 euros à la société SCI L’ACACIA ce dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir ;

— CONSTATER que la SCI L’ACACIA est déchue du bénéfice de la promesse unilatérale de vente ;

— CONSTATER que la promesse unilatérale de vente est résolue ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts au titre des condamnations à intervenir ;

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] à payer à la société SCI L’ACACIA, la somme de 11.400 euros ainsi que la somme de 1.250 euros au titre de la médiation, en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que la société SCI L’ACACIA supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] aux entiers dépens de la procédure ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Se prévalant de la clause n°48.2 de la promesse unilatérale de vente litigieuse, la SCI L’ACACIA soutient n’être aucunement redevable de l’indemnité d’immobilisation réclamée en demande, eu égard à la survenance en mai 2023, au sein du bien objet de la promesse, d’un dégât des eaux l’ayant profondément dégradé, avec des atteintes structurelles lourdes, ayant pour origine les réseaux collectifs de l’immeuble.

Elle excipe de la minimisation de la situation par la partie adverse, soulignant le refus de cette dernière de communiquer les rapports d’expertise amiable intervenus à l’initiative des assureurs.

Elle en déduit ne pas avoir eu d’autre choix que de renoncer à la réitération de l’opération d’achat du local commercial sinistré, et conteste le fait allégué en demande que son refus aurait été causé par un autre motif tenant notamment à la difficulté de transformer les lieux en meublé touristique.

La SCI L’ACACIA se prévaut également d’un manquement de la société demanderesse à son obligation pré-contractuelle d’information, excipant du refus de celle-ci de communiquer, à dessein, toutes les informations sur le sinistre survenu qui lui auraient permis de prendre la mesure de son ampleur.

Elle en déduit que la promesse unilatérale de vente est résolue, et qu’elle est donc fondée à réclamer la restitution par la demanderesse de la somme de 75.000 euros versée par ses soins au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Elle rappelle enfin qu’il y a eu une demande de prorogation de délai, à la suite de l’information partielle qu’il a obtenu quant au dégât des eaux et que le caractère éventuellement impropre du bien doit être apprécié à la date d’expiration dudit délai de la promesse unilatérale de vente.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 décembre 2025, a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale concernant l’indemnité d’immobillisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties, le sort de l’indemnité d’immobilisation, fixée à la somme totale de 150.000 euros dont 75.000 euros séquestrés entre les mains du notaire rédacteur à titre de nantissement, était fixé ainsi : « Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ;

— Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

— Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de soixante-quinze mille euros (75 000,00 EUR) le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

Or, la SCI l’ACACIA ne se prévaut, ni au demeurant ne justifie, de la non-réalisation d’une des conditions suspensives prévues à l’acte.

Elle sollicite uniquement le bénéfice de la clause contractuelle 48.2, ainsi rédigée :

« Sinistre pendant la durée de validité de la promesse

Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté :

— soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

— Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que dans cette hypothèse le bénéficiaire soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le promettant indique que le bien est assuré et qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le bien ».

S’il est constant qu’un sinistre par dégât des eaux est survenu au sein du bien objet de la promesse unilatérale de vente au mois de mai 2023, soit pendant la durée de validité de ladite promesse, les parties s’opposent sur l’ampleur et les conséquences de ce sinistre.

Sur ce point, les pièces communiquées par chacune des parties sont lacunaires et ne permettent pas au tribunal d’être suffisamment éclairé pour considérer, ou non, comme caractérisée l’atteinte au bien le rendant impropre à sa destination.

Néanmoins, il ressort de l’analyse desdites pièces que dès le 22 mai 2023 ledit sinistre a été déclaré à la compagnie d’assurance idoine, et que le notaire de la société défenderesse a été informé de la survenance de ce sinistre ainsi que de la tenue d’une expertise à fixer, avec communication de la déclaration à l’assureur, d’autre part.

Elle a ainsi été mise en position, dès le 30 mai 2023, et à supposer que ce sinistre ait rendu le bien impropre à sa destination, en position d’opter pour l’une des deux possibilités prévues à la promesse.

Or, par courriel daté du 26 juin 2023 émanant du notaire de la SCI L’ACACIA, adressé au notaire de la société en demande, il a été indiqué « je fais suite à notre échange téléphonique et vous informe que mon client souhaite signer la vente à l’une des deux conditions suivantes à savoir :

soit une baisse de prix pour une signature au 29 juin 2023,

soit la signature d’un avenant de 3 mois supplémentaire avec autorisation de vos clients de réaliser la demande de transformation du local pour réaliser des opérations de meublée de tourisme ».

Il s’en évince la volonté claire et non-équivoque de la société bénéficiaire de la promesse de poursuivre le processus d’achat du local.

Il s’avère également que par mail du 28 juin suivant, une vidéo des lieux a été transmise par la SCI [Adresse 1], par le biais d’un courriel informatif sur l’état des désordres et des opérations de remise en état.

Or, si elle le prétend, la SCI L’ACACIA ne justifie avoir, après réception de ces éléments et avant la date de fin de validité de la promesse, manifesté une volonté contraire de renoncer à son bénéfice, soit l’une des deux seules facultés prévues à l’acte.

Si elle produit un courriel, daté du 27 juin 2023 adressé à son notaire, selon lequel il est évoque de solliciter « une extension de la promesse de vente jusqu’au 15 septembre 2023 », elle ne justifie nullement que cet élément ait été porté à la connaissance de la venderesse ni même acceptée par celle-ci, outre qu’en toute hypothèse une telle faculté ne ressort pas des termes de la promesse unilatérale de vente litigieuse.

Si elle se prévaut par ailleurs d’un manquement grave de la venderesse à son obligation de l’informer de la réalité du dégât des eaux survenu au sein du bien objet de la promesse unilatérale de vente, le tribunal relève que la SCI L’ACACIA ne justifie nullement avoir sollicité la moindre communication de documents complémentaires, notamment dans le cadre des échanges de courriels précités.

Enfin le moyen allégué par la SCI L’ACACIA tenant à un éventuel manquement de la partie adverse à son obligation pré-contractuelle d’information est inopérant en matière de promesse unilatérale de vente, outre que, quand bien même ledit manquement serait justifié, il ne saurait se résoudre qu’en l’allocation de dommages-intérêts, ce qui n’est pas sollicité.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accueillir la SCI [Adresse 1] en sa demande et de condamner la SCI l’ACACIA à lui verser la somme de 150.000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 24 mars 2023, étant précisé que cette dernière pourra notamment se libérer en autorisant Maître [D], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 75.000 euros qu’il détient au bénéfice de la société demanderesse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, la SCI L’ACACIA sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI [Adresse 1] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI L’ACACIA à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 150.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DIT que la SCI L’ACACIA pourra notamment se libérer en autorisant Maître [D], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 75.000 euros au bénéfice de la SCI [Adresse 1],

CONDAMNE la SCI L’ACACIA à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI L’ACACIA aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait à Paris le 26 février 2026

La Greffière La Présidente