TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 14/01/2025

à : – M^e J.-A. BOUBOUTOU

— M^e G. LEPOUTRE

— La S.A.R.L. [Localité 5] [Localité 6] [Z]

— M^e C. HENNEQUIN

Copies exécutoires délivrées

le : 14/01/2025

à : – M^e G. LEPOUTRE

— La S.A.R.L. [Localité 5] [Localité 6] [Z]

— M^e C. HENNEQUIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11074 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQ2

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jacques-Alexandre BOUBOUTOU, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1587, substitué par M^e Solène LEPLAT, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

La Société Anonyme SMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Ghislain LEPOUTRE, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C128

La Société à Responsabilité Limitée de droit italien [Localité 5] [Localité 6] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483, substituée par M^e Ismaël DARHOUR, Avocat au Barreau de PARIS

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11074 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Xavier REBOUL, Vice-Président, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 par Monsieur Xavier REBOUL, Vice-Président, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de bail a été conclu le 26 janvier 2007 entre [Localité 7] HABITAT – OPH (le bailleur) et Mme [P] [T] (le preneur), pour un logement de deux pièces, situé au 3ème étage : [Adresse 2] à [Localité 8].

Le 16 novembre 2017, un inspecteur de salubrité a constaté de l’humidité dans les caves, la présence de nuisibles dans l’immeuble et de peinture écaillée dans l’appartement de Mme [P] [T].

À la suite de cette visite, une association des locataires du « Grand Prieuré » a été créée en décembre 2017, dont Mme [P] [T] est la présidente, qui a participé à une réunion avec le bailleur, le 30 janvier 2018, pour examiner les désordres évoqués par les locataires.

Vu l’assignation en référé du 3 décembre 2024, délivrée à la demande de Mme [P] [T], à PARIS HABITAT – OPH, à la S.A. SMA et à la S.A.R.L. de droit italien BORGO DELLE [Z], par laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a été saisi aux fins de désigner un expert judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— se rendre sur les lieux, afin de décrire les parties communes de l’immeuble, y compris les inter-paliers, les caves et l’appartement de Mme [P] [T], décrire les différents désordres constatés,

— se rendre dans toutes les parties du restaurant, situé en pied d’immeuble et faire toutes les préconisations utiles pour résoudre la présence de nuisibles, ainsi que les différents troubles dénoncés, sonores, olfactifs et de sécurité,

— entendre les parties et recueillir leurs observations, à l’occasion des opérations d’expertise,

— déterminer l’origine et les causes de la présence de rongeurs, ainsi que l’ampleur et les conséquences du désordre occasionné correspondant,

— examiner le mode de chauffage de l’immeuble en général, de l’appartement de Mme [P] [T] en particulier, ainsi que de ses conditions d’isolation thermique et phonique, chiffrer le manque-à-gagner ou surcoût en lien avec les défectuosités rencontrées,

— évaluer le niveau d’humidité et d’étanchéité du bâtiment, au niveau des parties communes, dans le logement de Mme [P] [T], ainsi qu’au niveau des caves,

— examiner le niveau de sécurité du bâtiment, notamment quant aux risques d’incendie et d’intrusion,

— examiner la conformité de l’immeuble au regard de la réglementation, l’isolation thermique et phonique,

— vérifier la présence de plomb dans les canalisations,

— vérifier le fonctionnement et la conformité aux normes techniques en vigueur du système d’extraction d’air du restaurant,

— procéder à la mesure de la surface des pièces du logement de Mme [P] [T], ainsi que de la cave lui correspondant,

— évaluer la réalité et la teneur des nuisances occasionnées par le restaurant [Localité 5], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, notamment sonores et sécuritaires, voire à l’origine de l’invasion de rongeurs dans le bâtiment,

— donner son avis sur l’état général d’entretien de l’immeuble et des parties communes,

— indiquer l’ensemble des travaux nécessaires, aussi bien dans l’appartement de Mme [P] [T], que dans les parties communes de l’immeuble, pour remédier aux désordres et anomalies constatés, chiffrer leur coût et évaluer le temps nécessaire pour les réaliser, en précisant dans quelles conditions et, particulièrement, si le relogement des locataires est nécessaire,

— d’une manière générale, apporter toutes constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et fournir, en général, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction, qui sera éventuellement saisie, de statuer, notamment sur les responsabilités encourues et les préjudices subis pour le compte de qui il appartiendra,

— dire que l’expert pourra s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité ;

— dire que l’expert devra déposer un pré-rapport et qu’il accomplira sa mission en application des dispositions des articles 265 et suivants du code de procédure civile.

[Localité 7] HABITAT – OPH s’oppose à la demande d’expertise judiciaire, qui porte sur un audit complet de l’immeuble, sans motif légitime, et sollicite 1.700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. SMA, assureur de [Localité 7] HABIT – OPH, formule des protestations et réserves ; elle demande de limiter l’expertise aux désordres affectant les parties privatives de Mme [P] [T].

La S.A.R.L. de droit italien [Localité 5] [Localité 6] [Z], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 19 décembre 2024.

MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile indique : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

L’article 834 du code de procédure civile précise : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Mme [P] [T], présidente de l’association des locataires du « Grand Prieuré », sollicite une expertise judiciaire, qui s’apparente à un examen complet de l’immeuble dans lequel elle loue un appartement.

Elle établit la présence d’humidité dans les caves (pièce n° 9) et un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice, du 9 juin 2023, indique : « … la porte de la cave numéro 2 comporte un trou. La cave est très encombrée et les murs sont noircis. La cave numéro 3, celle de Mme [T] est encombrée, elle est humide, le testeur d’humidité indique 100 % d’humidité à plusieurs endroits sur le mur de droite… ».

Dans l’appartement loué à Mme [P] [T], le procès-verbal du 31 mai 2024, d’un commissaire de justice, constate quant à lui : la présence d’écaillements de peinture sur le mur, présents, en dessous de la fenêtre de gauche (page 4/21), un mur en mauvais état (page 5/21) et, plus généralement, des écaillements de peinture et des fenêtres, en mauvais état, dans tout l’appartement.

Enfin, un rapport de l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 7] du 2 décembre 2024, à la suite d’une visite le 21 novembre 2024, indique une humidité de condensation dans les caves et, dans l’appartement loué à Mme [P] [T], la présence de peinture dégradée dans la cuisine susceptible de contenir du plomb, pouvant présenter un risque pour la santé des enfants en bas âge, dans le logement occupé par Mme [P] [T].

L’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 7] demande seulement au bailleur de prendre, dans un délai de trois mois, toutes dispositions pour assurer une ventilation permanente efficace des caves de l’immeuble.

Il n’y a pas d’autres constats, de désordres ou de difficultés générales affectant : les parties communes de l’immeuble, les inter-paliers, les caves ou l’appartement de Mme [P] [T], les parties du restaurant, situé en pied d’immeuble, la présence de nuisibles, de rongeurs, de différents troubles, sonores, olfactifs, de sécurité, ainsi que des désordre occasionnés ou de difficultés affectant le mode de chauffage de l’immeuble ou de l’appartement de Mme [P] [T], de problèmes d’isolation thermique et phonique, d’humidité,

autres que dans les caves, ou d’étanchéité du bâtiment, au niveau des parties communes et dans le logement de Mme [P] [T].

Il n’y a pas non plus d’évidence de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, dont pourrait résulter un problème de sécurité du bâtiment, notamment quant aux risques d’incendie et d’intrusion, ou un problème de conformité de l’immeuble au regard de la réglementation d’isolation thermique et phonique, de présence de plomb dans les canalisations ou de dysfonctionnement du système d’extraction d’air du restaurant, de nuisances occasionnées par le restaurant [Localité 5], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, ou, encore, de la nécessité d’une expertise judiciaire pour mesurer la surface des pièces du logement de Mme [P] [T], ainsi que de la cave lui correspondant.

Pour toutes ces raisons, il n’y pas lieu à référé sur la demande d’expertise de Mme [P] [T].

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise de Mme [P] [T] ;

Disons qu’il est équitable de laisser à [Localité 7] HABITAT – OPH la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamnons Mme [P] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an ci-dessus, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Vice-Président,

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11074 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQ2