TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00252

N° RG 24/02711 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWXY

Le 23 MAI 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation et Monsieur [H] auditeur de justice,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 MAI 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Mai deux mil vingt cinq

ENTRE :

Madame [U] [B] [A] épouse [N],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocate au barreau de RENNES,

Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C],

Demeurant [Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [O] [Z] [A],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Monsieur [L] [Y] [F] [V],

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté,

Madame [E] [R] [S] [M],

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 4 novembre 2017, Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A], par l’intermédiaire du notaire Maître [X] [G], ont donné en location à Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] un appartement T4 à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 550 €.

Un commandement de payer la somme de 30 306,00 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] le 30 septembre 2024 (acte déposé à l’étude pour Madame et Monsieur).

Par acte en date du 13 décembre 2024, Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] ont fait assigner Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

À TITRE PRINCIPAL :

— Constater que Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 30 septembre 2024.

— Constater en conséquence que le contrat de bail conclu le 4 novembre 2017 entre Madame [U] [A] épouse de Monsieur [N], Madame [J] [A] et Monsieur [O] [A] d’une part et Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12] est résilié depuis le 30 octobre 2024.

— Ordonner à Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 12].

— Juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique.

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 590,00 € par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement au paiement de la somme de 30.896,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024.

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— Constater que Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] n’ont pas acquitté les loyers impayés dans le délai de deux mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 30 septembre 2024.

— Constater en conséquence que le contrat de bail conclu le 4 novembre 2017 entre Madame [U] [A] épouse de Monsieur [N], Madame [J] [A] et Monsieur [O] [A] d’une part et Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12] est résilié depuis le 30 novembre 2024.

— Ordonner à Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 12].

— Juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique.

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge qui aurait été du en cas de poursuite du bail, soit la somme de 590,00 € par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement au paiement de la somme de 31.486,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024.

DANS TOUS LES CAS :

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement aux dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 30 septembre 2024.

— Condamner Madame [E] [M] et Monsieur [L] [V] solidairement au paiement de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

À cette date, Madame [U] [B] [A], épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A], épouse [C], et Monsieur [O] [Z] [A], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes. Ils ont précisé que leur créance s’élevait à 33 846,00 € depuis le mois de juin 2020 et ont rappelé le défaut d’assurance habitation. Ils ont indiqué que le loyer mensuel était fixé à 590 € et ont souligné l’absence de tout moyen contre la prescription des premiers loyers dus.

Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M], bien que régulièrement assignés par acte déposé et remis à leur domicile, n’ont ni comparu ni été représentés à l’audience. Toutefois, par courrier daté du 26 février 2025 et reçu au greffe le 3 mars 2025, ils ont justifié leur absence en invoquant un rendez-vous. Ils ont signalé l’insalubrité du logement et se sont engagés à régler les loyers impayés. Ils ont indiqué qu’ils quitteraient les lieux le premier week-end d’avril 2025. Ils ont précisé avoir trouvé un local de stockage pour leurs meubles à partir du 4 avril 2025, et exprimé leur volonté de remettre les clés du logement le 6 avril 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Les locataires ont indiqué que les impayés de loyers résultaient d’un arrêt maladie de huit mois de Madame [M], ayant entraîné une baisse significative des revenus du foyer. Par ailleurs, Monsieur [V] a remboursé un prêt à hauteur de 400 € par mois qui est désormais soldé. Toutefois, les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers en raison de l’insalubrité du logement. Le couple a deux enfants : l’un, diplômé d’une école hôtelière, prévoit de commencer à travailler en avril ; l’autre est encore scolarisé. Ils sont actuellement en recherche active d’un logement social. Madame [M] a indiqué être en mesure de consacrer 300 € par mois au remboursement de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution des défendeurs. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [U] [B] [A] justifie avoir saisie la CCAPEX le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2–Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu le 4 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 5) prévoyant la résiliation de plein droit en cas de « non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet… ».

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M], non comparants, n’ont pas contesté la dette locative et n’ont pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er décembre 2024 au titre des loyers impayés. Toutefois il convient également de constater que le commandement en date du 30 septembre 2024 faisait injonction aux locataires de justifier dans un délai d’un mois le fait que le logement est assuré. A défaut, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à compter du 31 octobre 2024.

3 – Sur les demandes de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de bail.

En vertu de l’article 7-1 de cette même loi, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Selon l’article 125 du Code de procédure civile « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours ».

En l’espèce, selon le décompte arrêté au mois de septembre 2024, les bailleurs ont fait état d’une créance de 30 306,00 € en principal, actualisée au jour de l’audience à 33 846,00 € au 31 mars 2025, au titre des loyers, charges et indemnités impayés dues depuis le mois de juin 2020.

Néanmoins, l’assignation a été délivrée le 13 décembre 2024. Dès lors, seuls les loyers échus à compter du 13 décembre 2021 peuvent être réclamés, les échéances antérieures étant atteintes par la prescription triennale conformément à l’article 7-1 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, il appartient au juge de relever d’office la prescription lorsqu’elle est acquise.

Le loyer mensuel étant fixé à 590,00 €, seuls 39 mois de loyers peuvent être retenus au titre de la période non prescrite, soit la période de janvier 2022 à mars 2025 (inclus), ce qui représente une somme de 23 010,00 € (39 x 590 €).

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et n’ont produit aucun élément permettant de contester le montant de la dette locative.

Compte tenu de la clause de solidarité stipulée dans le contrat, Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] seront condamnés solidairement à verser à Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] la somme de 23 010,00 € au titre de l’arriéré locatif.

4 – Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

L’absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience et le montant élevé de la dette locative de Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour leur permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois.

5- Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il convient dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 590 €.

6 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M], en tant que partie perdante, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] seront également condamnés in solidum à verser 150 € à Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 12] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] pourront, à l’issue de ce délai, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] à payer à Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] la somme de 23 010,00 € au titre des échéances des loyers et indemnités d’occupation impayés dues à la date du 31 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] à verser à Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] la somme de 590 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en cours et ce, à partir du mois d’avril 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus ;

RAPPELLE que Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] doivent fournir une attestation d’assurance en cours de validité jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] à verser à Madame [U] [B] [A] épouse [N], Madame [J] [P] [I] [A] épouse [C] et Monsieur [O] [Z] [A] une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] [F] [V] et Madame [E] [R] [S] [M] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à Me [T] (+ 1 CCC à M^e ORESVE dans le cadre de la substitution)

—  1 CCC par LS à [L] [Y] [F] [V] et [E] [R] [S] [M]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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