Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Ppep referes jcp, 5 juin 2025, n° 25/00395

TJ Mulhouse 5 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions de résiliation du bail étaient réunies en raison de l'absence de paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires n'avaient plus de droit d'occupation suite à la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que l'obligation de paiement des arriérés de loyers et charges n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Occupation illicite du logement
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due en raison de l'occupation illicite du logement par les locataires.
Rejeté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'accorder des frais au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, ppep réf. jcp, 5 juin 2025, n° 25/00395
Numéro(s) :	25/00395
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel GATIN
Cabinet(s) :	GRIMAL GATIN BENOIT
Parties :	S.C.I. VESONTIO IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00395 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JF7S

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. VESONTIO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

— représentée par Maître Lionel GATIN, SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [Y] [P]

né le 07 Décembre 1975 à [Localité 9] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 1]

— comparant

Madame [D] [G] [V] [N]

née le 28 Janvier 1982 à [Localité 11] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 1]

— comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025, par délibéré avancé,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 22 juillet 2023, la SCI VESONTIO IMMOBILIER a donné à bail à Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P], un logement [Adresse 2] à 68100 Mulhouse en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 519 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Le 12 novembre 2024, la SCI VESONTIO IMMOBILIER a fait signifier à Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 5 159 euros.

Par exploit d’huissier du 5 février 2025, la SCI VESONTIO IMMOBILIER a fait citer Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 22 juillet 2023,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] de l’appartement qu’ils occupent [Adresse 4] [Localité 12], ainsi que tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 6 896 euros due au mois de janvier 2025 ;

— condamner solidairement Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 579 euros par mois et ce à compter du 13 janvier 2025, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire, et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail,

— condamner solidairement Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] à lui payer une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer,

— constater que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025. La SCI VESONTIO IMMOBILIER, par la voix de son conseil, a fait reprendre les termes de son assignation.

Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P], comparaissent. Ils expliquent et communiquent des photographies évoquant une fuite d’un plafond et des dégâts subséquents dans l’appartement ils soutiennent que le bailleur n’a pas réagi suite à la demande de leur assurance. Ils pensaient pouvoir arrêter le paiement des loyers en raison de cette situation. Ils n’ont pas formulé de demande à l’audience.

En raison de l’absence de diagnostic social et financier, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] ont précisé à l’audience travailler tous les deux et être parents de quatre enfants âgés respectivement de 17,15, 12 et 4 ans.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 11 juin 2025 et avancée au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 13 novembre 2024.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 22 juillet 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 12 novembre 2024 à Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] pour paiement d’une somme principale de 5 159 euros au titre de l’arriéré arrêté au 29 octobre 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 13 janvier 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI VESONTIO IMMOBILIER, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Ils doivent donc être condamnés à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] ont expliqué à l’audience leur situation personnelle et les raisons de l’absence de paiement des loyers en raison d’un dégât des eaux qui n’a pas été réparé par le bailleur. Toutefois, ils ne formulent aucune demande pour rester dans le logement ni pour apurer la dette. Ils n’ont pas repris le paiement des loyers tel que les dispositions législatives précitées l’exigent pour envisager l’octroi de délai. Dès lors, les conditions juridiques n’étant pas réunies, il n’est possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par le défendeur n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte arrêté à la date du 17 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, l’arriéré de loyers, charges, et avances dur charges se chiffre à 6 896 euros.

Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] ne justifient d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, son en conséquence condamner solidairement à payer à la SCI VESONTIO IMMOBILIER la somme provisionnelle de 6 896 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances dur charges, et des indemnités d’occupation selon décompte du 22 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce conformément à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné, soit 579 euros, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 13 janvier 2025 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de janvier 2025, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] sont solidairement condamnés au paiement de cette indemnité à compter du mois de février 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la SCI VESONTIO IMMOBILIER est débouté de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SCI VESONTIO IMMOBILIER, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 22 juillet 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 13 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] [Localité 8] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit 579 euros , qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à la SCI VESONTIO IMMOBILIER cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois de février 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] à payer à la SCI VESONTIO IMMOBILIER une provision de 6 896 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté selon décompte du 17 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [V] [N] et Monsieur [I] [P] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS la SCI VESONTIO IMMOBILIER de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,