TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Zohor ZIANI CHERIF

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CYC

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

EPIC [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Zohor ZIANI CHERIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0187

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CYC

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat dont l’instrumentum a été égaré, l’établissement l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a, par acte d’huissier du 20 juillet 2023, fait signifier à Mme [Z] [F] une sommation de payer la somme de 3601,68 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner Mme [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner la libération des lieux par Mme [Z] [F] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [F] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [Z] [F] à payer la somme de 5893,71 euros arrêtée au 3 octobre 2023 au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

— condamner Mme [Z] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer contractuel majoré des charges à compter de l’assignation jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [Z] [F] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 4 juin 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 11 686,99 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire. Le bailleur précise que la locataire ne dispose pas des moyens nécessaires au règlement des loyers courants auxquels s’ajouterait une mensualité d’apurement de sa dette.

Mme [Z] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions à l’audience aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet de toutes les demandes de [Localité 5] Habitat ;

— la suspension de la clause résolutoire insérée au bail locatif,

— l’octroi de délais de paiement les plus larges.

Elle a reconnu qu’un bail avait été signé ainsi que le montant de la dette locative.

Elle explique avoir repris le paiement des loyers, explique les impayés par la perte de son emploi et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, indiquant y résider avec ses enfants. Elle précise bénéficier d’un accompagnement social et qu’une demande a été formée auprès du FSL.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2025.

En cours de délibéré, Mme [J] [F], a adressé à la juridiction un courrier daté du 17 juin 2025, aux termes duquel elle consent à régler la somme de 12 000 euros au total aux fins d’apurement de la dette locative de sa sœur, en six versements de 2000 euros échelonnés entre le 17 juin 2025 et le 17 mars 2026, ainsi que la preuve d’un premier virement de 2000 euros exécuté le 18 juin 2025 sur le compte bancaire de [Localité 5] Habitat.

Invité à formuler leurs observations sur ledit courrier et ses pièces jointes, le conseil de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a indiqué ne pas être opposé aux délais de paiement proposés, et le conseil de Mme [Z] [F] a simplement observé que Madame [F] s’était, par l’intermédiaire de sa famille, engagée à apurer la dette en 6 fois, ce que le bailleur avait accepté.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes en résiliation et en expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Par application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent en outre délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives. Cette saisine est réputée être faite lorsque la situation d’impayée a préalablement été signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH produit l’accusé de réception de la saisine électronique de la préfecture de [Localité 5] du 14 décembre 2023 ainsi que la notification à la CCAPEX du 8 août 2023.

En conséquence, l’action introduite par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Mme [Z] [F] était redevable de la somme de 11 686,99 euros (hors frais de contentieux pour 252,03 euros) à la date du 27 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés jusqu’à avril 2025 inclus.

Il résulte du décompte que les difficultés de paiement sont intervenues à compter au mois d’octobre 2022 et se sont accentués en 2023, ce qui corrobore les déclarations du travailleur social, qui, dans son diagnostic social et financier de la situation de Mme [Z] [F], a indiqué que la dette locative était principalement due à une baisse, voire à une absence de revenus depuis plusieurs mois au cours de l’année 2023, en raison d’un accident du travail non reconnu par son employeur qui n’a jamais transmis les documents nécessaires à la CPAM afin qu’elle puisse percevoir les indemnités journalières. L’auteur du diagnostic a par ailleurs décrit Mme [Z] [F] comme fragilisée sur le plan social, et ayant délaissé la gestion de son budget ; il résulte cependant du décompte produit aux débats qu’elle effectue des paiements chaque mois depuis le mois d’août 2024, qui certes sont inférieurs au montant du loyer et des charges, mais témoignent de sa volonté de s’acquitter du loyer résiduel. Il est par ailleurs justifié d’une demande de FSL maintien, le service de l’insertion par le logement de la ville de [Localité 5] lui ayant indiqué, par courrier du 1 avril 2025, qu’un réexamen de sa situation était en cours et qu’il lui appartenait de poursuivre le règlement résiduel de son loyer, équivalent, selon diagnostic social et financier, à 465,77 euros.

S’il est ainsi établi que depuis octobre 2022, la locataire été constamment en situation débitrice, ce qui constitue un sérieux manquement à son obligation de paiement de paiement des loyers, il est aussi démontré que Mme [Z] [F] a régulièrement porté des sommes au crédit de son compte en réglant des sommes comprises entre 250 et 530 euros chaque mois à compter d’août 2024, son APL ayant manifestement été suspendue au mois de juillet 2024. Sa sœur s’est engagée pour elle à régler le solde de la dette en six versements, dont l’un, d’un montant de 2000 euros, a été réalisé le 18 juin 2024. Il apparaît ainsi que les manquements de la locataire pourront être comblés dans un délai raisonnable.

Le manquement n’apparaît ainsi, au regard de ces éléments, pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

L’attention de Mme [Z] [F] est toutefois attirée sur la nécessité de se saisir des propositions formulées dans le diagnostic social et financier, lequel fait état de la possibilité d’une prise en charge de la dette locative par le FSL, à condition qu’elle respecte ses engagements, à savoir le paiement, chaque mois, du loyer courant, et de l’intérêt qu’est susceptible de présenter pour Mme [F] la mise en place d’une Mesure d’Accompagnement Social Personnalisé (MASP), mesures dont il important qu’elle se saisisse si elle souhaite éviter toute nouvelle assignation en résiliation de son contrat de bail, que le bailleur serait bien fondé à solliciter si les manquements persistaient.

Mme [Z] [F] sera en outre condamnée au paiement de la somme de 11 686,99 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [Z] [F] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH est d’accord avec cette demande.

Il résulte du diagnostic social et financier, de ses écritures et des pièces qu’elle verse aux débats, que M^me Mme [Z] [F] perçoit des ressources d’un montant mensuel hors APL de 1098,67 euros, de sorte qu’avec le soutien financier de sa soeur, elle apparaît en capacité de reprendre le paiement du loyer courant tout en apurant l’arriéré locatif de façon échelonnée.

Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il sera précisé que, bien que les modalités d’apurement de la dette ordonnées ne soient pas conformes à la proposition adressée par Mme [J] [F], faute de demande formée en ce sens, elles n’empêchent pas Mme [Z] [F] de régler le solde de sa dette conformément à la proposition adressée par sa soeur.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [F], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 20 juillet 2023.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

REJETTE la demande résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT et Mme [Z] [F], ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 11 686,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 27 mai 2025 viennent en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Mme [Z] [F] à s’acquitter de cette somme, en réglant, outre le loyer et les charges courantes, 23 mensualités de 200 euros chacune et en une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [F] aux dépens de la présente procédure comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.