TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Marine DEPOIX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X2R

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2], Représenté par son Syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis – [Adresse 5]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEURS

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 20 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X2R

EXPOSÉ DU LITIGE

[M] [D] et [C] [O] sont propriétaires indivis des lots n°29 et 94 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice remis à étude en date des 08/07/2024 et 10/07/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, a fait assigner [M] [D] et [C] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1995, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

4431,89 au titre des charges de copropriétés impayées selon décompte arrêté au 17/06/2024, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 06/12/2023 ; 744 euros au titre des frais de recouvrement ; 1500 euros à titre de dommages et intérêts fondés sur les articles 1231 et suivants du code civil ;1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 10/01/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, actualise sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 3826,50 euros selon décompte arrêté au 07/01/2025. Il maintient ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Il s’oppose à la demande de médiation ou de conciliation faite par la défense au cours des débats.

[M] [D] et [C] [O], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement, de :

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le demandeur à leur verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner le même aux entiers dépens.

Ils sollicitent une mesure de médiation ou de conciliation.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande reconventionnelle de médiation ou de conciliation

[M] [D] et [C] [O] sollicitent au cours des débats à l’audience du 10/01/2025 une mesure de médiation ou de conciliation. Le demandeur s’y oppose.

En l’espèce, compte tenu du désaccord entre les parties sur la mise en place d’un mode de résolution amiable des conflits, et de l’absence de saisine avant l’audience d’un conciliateur ou d’un médiateur par les défendeurs alors même qu’ils ont reçu l’assignation en juillet 2024, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de [M] [D] et [C] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°29 et 94 ;le décompte individuel des sommes dues au 07/01/2025 pour les lots n°29 et 94 appartenant à [M] [D] et [C] [O] ;les appels de fonds (charges et travaux) du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 ;le décompte de charges pour les lots n°28 et 92 appartenant à [M] [D] et [Y] [D] (usufruitier) ;le règlement de copropriété stipulant la clause de solidarité et la répartition par tantièmes des lots ;les procès-verbaux des AG de copropriété en date des 10/03/2022, 04/07/2023, 01/07/2024, ainsi que les attestations de non-recours afférentes ;les deux mises en demeure par courriers recommandés des 06/12/2023 et 13/03/2024 ;le mandat de Syndic.

[M] [D] et [C] [O] contestent le montant de la dette. Ils estiment que le Syndic produit un décompte erroné des charges de copropriété en répartissant de manière confuse les sommes dues par [M] [D] pour les lots n°29 et 94 d’une part et pour les lots n°28 et 92 d’autre part. Selon eux, le Syndic ne justifie pas du bien fondé des créances qu’il demande, puisque des sommes ont été réglées mais n’ont pas été ventilées correctement par le gestionnaire.

Ils produisent au soutien de leurs moyens :

— l’attestation de propriété pour les lots n°29 et 94 ;

— le règlement de copropriété ;

— les courriels de [C] [O] au Syndic les 30/08/2022, 12/11/2023 et 11/07/2024 ;

— le courrier recommandé de [C] [O] au Syndic du 13/12/2023 ;

— un tableau de suivi des impayés pour lesquels une justification est demandée ;

— une attestation de [N] [Z], propriétaire d’un bien au [Adresse 4] ;

— la relance gracieuse concernant les lots n°28 et 92 adressée à [M] [D].

En l’espèce, il résulte de l’analyse de ces pièces que le syndicat de copropriétaire justifie de l’existence d’une créance et du montant de cette créance, au titre des charges de copropriété et de travaux dus.

En effet, et contrairement aux dires des défendeurs, le syndicat de copropriétaire démontre d’une répartition claire et non confuse des charges concernant les lots n°29 et 94. Les appels de fonds envoyés à [M] [D] et [C] [O], en leur qualité de propriétaires indivis de ces lots, font référence aux numéros de lot et aux tantièmes de répartition de manière exacte. Les appels de fonds mentionnent également les versements faits par les débiteurs, qui sont ainsi effectivement déduits de leur solde.

Le syndicat de copropriétaire produit le détail du budget de l’année 2021, ayant entraîné le premier solde de 742 euros. Ce budget a été validé par l’assemblée générale, en présence des défendeurs, et n’a fait l’objet d’aucun recours. Il en est de même pour l’ensemble des charges et travaux votés pour les années suivantes.

[M] [D] et [C] [O] déplorent la mauvaise répartition de leurs règlements, mais ils ne produisent aucune copie de chèque ou de virement permettant de vérifier le libellé de ces virements. Dans un courrier non daté, produit par [C] [O], ce dernier mentionne sa propre erreur dans le libellé du règlement de la somme de 857, 32 euros.

Aussi, [M] [D] est solidairement tenue au paiement des charges de copropriété de l’ensemble des lots (28, 29, 92 et 94). Il ne peut être reproché au syndicat de copropriétaire de lui réclamer le règlement des sommes dues pour l’ensemble de ces lots. L’organisation interne entre [M] [D], [C] [O] et [Y] [D] ne lie pas le syndicat de copropriétaires, qui est bien fondé à encaisser des sommes perçues par [M] [D] sur n’importe quel compte s’il n’existe aucun libellé ou aucune information sur les modalités d’encaissement. Il sera relevé en ce sens que le compte des lots n°28 et 92 est également débiteur.

Aussi, le tableau produit par les défendeurs pour mettre en évidence la gestion confuse par le Syndic n’est pas clair, et ne permet pas de démontrer de la réalité et du libellé des virements ou encore d’une absence de preuve du bien-fondé des charges appelées.

Ainsi, il ressort du décompte arrêté au 07/01/2025 que le relevé de compte des défendeurs était débiteur, à cette date, de la somme de 4767,36 euros, frais inclus. Il convient de déduire de cette somme le montant des frais.

Par conséquent, [M] [D] et [C] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3826,50 euros correspondants au montant des appels de fonds, charges et travaux impayés depuis le 01/07/2023 et jusqu’au 07/01/2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 744 euros correspondant aux frais de deux mises en demeure par courriers recommandés, le suivi des impayés et la constitution du dossier.

S’agissant des frais de constitution de dossier à hauteur de 600 euros, il convient de les réduire à de plus justes proportions, soit à la somme de 200 euros.

S’agissant des frais de mises en demeure, et compte tenu des factures produites par le demandeur et de la nécessité de solliciter officiellement le paiement des charges, il convient de faire droit à la demande à hauteur de 100 euros.

[M] [D] et [C] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [M] [D] et [C] [O] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis plus d’un an. Leur comportement a nécessairement causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Toutefois, il résulte des pièces produites par les défendeurs et des débats à l’audience que [M] [D] et [C] [O] n’ont jamais cessé de payer complètement, et n’ont pas agi de mauvaise foi. Ils ont sollicité des explications de la part du Syndic en raison de l’incompréhension de la répartition des charges, et n’ont pas obtenu de rendez-vous pour pouvoir faire le point sur la situation, et ce malgré plusieurs demandes.

Il convient donc de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

[M] [D] et [C] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande reconventionnelle de médiation ou de conciliation ;

CONDAMNE solidairement [M] [D] et [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 3826,50 euros au titre des charges impayées et appels de fonds arrêtés au 07/01/2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement [M] [D] et [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [M] [D] et [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [M] [D] et [C] [O] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge