TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04906 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74BJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04906 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74BJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2017, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [O] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier 10, 1er étage, porte A,) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,01 euros et d’une provision pour charges de 140,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5081,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [U] le 2 octobre 2024.

Par assignation du 12 mai 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

6828,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 septembre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1067,58 euros au 16 septembre 2025. Eu égard au décompte actualisé versé en procédure, la SA ELOGIE-SIEMP considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [U] expose s’être trouvé en difficulté pour régler son loyer, à la suite d’une formation qu’il a effectuée. Il précise exercer actuellement la profession de mécanicien automobile et en justifie par la production d’un extrait kbis. Il ajoute avoir un enfant à sa charge. S’agissant de sa dette locative, il produit un décompte en date du 24 septembre 2025 délivré par son bailleur faisant état d’un montant créditeur de 2,42 centimes.

M. [O] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5081,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [O] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ELOGIE-SIEMP produit un décompte en date du 16 septembre 2025 démontrant qu’il reste à lui devoir la somme de 1067,58 euros.

M. [O] [U] verse, quant à lui, aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP reste à lui devoir la somme de 2,42 euros.

La demande en paiement au titre de l’arriéré locatif sera ainsi rejetée.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ELOGIE-SIEMP démontre que M. [O] [U] a apuré l’entière dette locative et sont à jour du paiement de leur loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Il sera toutefois rappelé au locataire, qu’il s’agit de la deuxième instance en acquisition de la clause résolutoire, dont la dette n’est réglée qu’in extremis avant l’audience, et que s’il lui est encore aujourd’hui accordé une chance de poursuivre les relations contractuelles, il lui appartient désormais de payer son loyer à la date d’exigibilité, chaque mois, et sans retard. En cas de nouveaux manquements à ses obligations de paiement, le bailleur serait en droit d’engager une action en résiliation judiciaire du bail pour faute, et les deux décisions du 10 mai 2023 et la présente, constitueront des précédents dont il pourra être tenu compte.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. M. [O] [U] succombe ainsi bien à l’instance et n’échappe au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Il sera en conséquence condamnés aux dépens de l’instance, étant rappelé que le coût du commandement de payer a déjà été réglé par le locataire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA ELOGIE-SIEMP les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, s’agissant du 2ème commandement de payer délivré aux défendeurs. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 17 mars 2017 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [O] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier 10, 1er étage, porte A,) à [Localité 5] est résilié depuis le 2 décembre 2024;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE M. [O] [U] à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [O] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection