REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/00996 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LMEI

En date du : 10 novembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juin 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025 prorogé au 10 novembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE LA COPROPRIÉTÉ “[Adresse 3]” sis [Adresse 1], représenté par son Syndic bénévole en exercice pris en la personne de Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [W], né le 07 Février 1938 à [Localité 12] (13), de nationalité Française, retraité, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eve CHAUSSADE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Eve CHAUSSADE – 0262

M^e Fabienne MERLIN-LABRE – 0216

EXPOSE DU LITIGE

Il existe, à [Localité 11], un ensemble immobilier situé [Adresse 9], cadastré section AR n°[Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte notarié du 22 octobre 1982.

L’immeuble est divisé en trois lots de copropriété répartis entre deux copropriétaires :

— M. [F] [E] détient le lot n°1 (appartement au rez-de-chaussée) outre les 434/1000èmes des parties communes générales, pour en avoir fait l’acquisition suivant acte notarié du 5 avril 2019,

— M. [V] [W] détient les lots n°2 et 3 (cave au rez-de-chaussée et appartement au premier étage) outre les 566/1000èmes des parties communes générales, pour en avoir hérité de ses parents en 1982.

Suivant acte signifié le 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 7] à [Adresse 10] Seyne [Adresse 14] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic bénévole en exercice, M. [F] [E], a fait citer M. [V] [W] devant le tribunal de ce siège au visa de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de celle du 13 décembre 2000, aux fins d’entendre :

— condamner le requis à lui payer la somme de 12 434,49 euros au titre des charges de copropriété impayées exigibles avant le 16 juillet 2021, augmentée des frais à hauteur de 785 euros imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 8 du contrat de syndic, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021, le tout sous anatocisme en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner le requis à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts du chef de sa résistance abusive,

— condamner le requis à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des relances et mises en demeures respectivement des 2 et 16 juillet 2021 totalisant (6,15 x 2) 12,30€,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 18 octobre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 18 novembre suivant.

Par conclusions notifiées la veille de la clôture, M. [W] a demandé au tribunal, au visa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et des articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes adverses pour défaut de pouvoir du syndic de copropriété,

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le demandeur au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2024 et mise en délibéré.

Par jugement avant-dire droit du 17 février 2025, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 juin 2025 afin que les parties présentent leurs observations sur l’irrecevabilité soulevée d’office du moyen opposé par M. [W] tenant au défaut de pouvoir du syndic en ce qu’il n’a pas été soumis au juge de la mise en état.

Par conclusions notifiées le jour même de l’audience, M. [W] a sollicité du tribunal qu’il :

— juge recevable la nullité pour irrégularité de fond invoquée,

— déclare nulle la demande introductive d’instance pour défaut de pouvoir du syndic de copropriété d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétéaires,

— déclare irrecevable l’ensemble des demandes adverses pour défaut de pouvoir du syndic de copropriété

— déboute le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le demandeur au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le tribunal a autorisé la partie demanderesse à y répliquer dans le délai de 15 jours suivant l’audience du 2 juin par note en délibéré.

Par conclusions notifiées le 9 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal qu’il :

— rejette comme irrecevable, et subsidiairement comme infondée, la fin de non recevoir soulevée par M. [W] tendant au défaut de pouvoir du syndic,

— condamne le requis à lui payer la somme de 12434,49 euros au titre des charges de copropriété impayées exigibles avant le 16 juillet 2021, augmentée des frais à hauteur de 785 euros imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 8 du contrat de syndic, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021, le tout sous anatocisme en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamne le requis à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts du chef de sa résistance abusive,

— condamne le requis à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des relances et mises en demeures respectivement des 2 et 16 juillet 2021 totalisant (6,15 x 2) 12,30€,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

M. [W] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de pouvoir du syndic au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile. Il fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une fin de non recevoir, mais d’une cause de nullité de l’acte introductif d’instance pour irrégularité de fond, laquelle peut être soulevée en tout état de cause et qu’elle doit même être relevée d’office par le tribunal par application de l’article 120 du code de procédure civile dès lors que les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 sont d’ordre public. Il estime que la présente action n’entre pas dans le champs d’application de l’exception prévue en matière de recouvrement des créances, de sorte que le syndic se devait d’être autorisé à agir en justice au nom du syndicat par une décision de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal n’a pas été saisi de la validité de l’acte, mais uniquement de la recevabilité des demandes par les conclusions adverses notifiées la veille de la clôture, et que la nullité de l’acte pour irrégularité de fond, soulevée par conclusions du 2 juin 2025 dans le cadre de la réouverture des débats, est irrecevable faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond selon l’article 74 du code de procédure civile. Il ajoute que ce moyen de défense aurait dû être soumis en toute hypothèse au juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur une exception de procédure en vertu de l’article 789 du code de procédure civile. Il considère que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise, au demeurant, dès lors que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, agit en recouvrement de créances.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que “Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.”

Le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui, dès lors qu’elle est retenue, entraîne l’irrecevabilité des demandes.

Par conclusions notifiées le 17 octobre 2024, M. [W] a bien sollicité du tribunal qu’il déclare irrecevables les demandes adverses pour un tel motif. L’irrecevabilité opposée par le syndicat des copropriétaires tirée de la violation de l’article 74 du code de procédure civile est par conséquent inopérante.

En revanche, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la réouverture des débats, fait valoir que l’exception de nullité tirée du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, la demande de M. [W] tendant à voir déclarer irrecevable l’ensemble des demandes adverses pour défaut de pouvoir du syndic est irrecevable devant le tribunal. Il lui appartenait de saisir en temps utile le juge de la mise en état d’un incident de ce chef.

Le défaut de pouvoir du syndic n’intéresse pas l’ordre public. Il n’y a donc pas lieu pour le tribunal d’examiner d’office si le syndic avait, au cas d’espèce, à être autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale.

Sur la demande en paiement des charges et frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W], en tant que copropriétaire des lots n°2 et n°3, au paiement de la somme de 12.434,49€ au titre des charges de copropriété impayées exigibles au 16 juillet 2021 en vertu du procès verbal d’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3] du 30 avril 2021 et du 1er juillet 2021, augmentée de la somme de 785 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021, et le tout sous anatocisme par application de l’article 1343-2 du code civil. Il fait état de deux courriers adressés à M. [W] le 4 juin et le 2 juillet 2021 afin de lui rappeler la date limite de paiement ainsi que le détail des montants appelés, et d’une mise en demeure de payer restée infructeuse du 16 juillet 2021.

M. [W] fait valoir qu’aucun décompte ne figure ni à l’assignation, ni aux appels de fonds produits afin de l’éclairer sur le détail de la somme réclamée de 12.434,49 euros. Il ajoute que les résolutions des assemblées générales auxquelles se réfèrent les appels de fonds ne sont pas davantage détaillées pour venir justifier de la nature et du montant des charges qui lui sont imputées. Il souligne l’absence de facture ou de devis soumis au vote de l’assemblée générale. Il ajoute que les frais, réclamés en vertu de l’article 8 du contrat de syndic, ne sont pas davantage justifiés.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit aux débats le contrat de syndic du 5 mars 2021, les procès verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 30 juin 2021 et 1er juillet 2021, respectivement notifiés le 4 mai et 5 juillet 2021 à M. [W], comportant vote du budget prévisionnel et de diverses dépenses.

M. [W], qui n’établit pas avoir contesté les assemblées générales par lesquelles ces dépenses ont été approuvées, n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part des charges correspondantes.

Le montant de ladite quote-part lui a été notifié par courriers du 4 juin 2021 et du 2 juillet 2021.

Aucune erreur n’est alléguée dans le calcul de la répartition ou des millièmes.

Il est justifié d’une mise en demeure adressée à M. [W] le 16 juillet 2021 aux fins de paiement de la somme de 12.434,49€ pour un coût de 25 euros correspond aux honoraires du syndic, par application de l’article 8 du contrat de syndic, et de 6.15 € acquittés au titre des frais d’envoi en LRAR. Le surplus des frais allégués n’est pas justifié.

Au vu des pièces produites, il est justifié d’une créance liquide et exigible à l’encontre de M. [W] d’un montant de 12.434,49€ euros au titre des charges de copropriété.

M. [W] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 en application de l’article 1344-1 du code civil. Les intérêts seront capitalisés pourvus qu’ils soient dus pour une année, en application de l’article 1343-2 du même code.

Il est également condamné à lui payer la somme de 31,15 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de cette créance en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le seul non-paiement des charges de copropriété ne suffit pas à démontrer une résistance abusive de la part de M. [W]. Le retard de paiement d’une somme d’argent est indemnisé par les intérêts assortissant le montant de la condamnation prononcée. Le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct. Sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès

M. [W], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels n’incluent pas le coût des courriers de “relance” et de “mise en demeure” par application de l’article 695 du code de procédure civile. L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que M. [V] [W] est irrecevable à soulever l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes adverses pour défaut de pouvoir du syndic,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 8] la somme de 12.434,49€ au titre des charges de copropriété au 15 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 8] la somme de 31,15 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 6], à [Adresse 10] [Localité 13] [Adresse 14] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [V] [W] aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas le coût des courriers de “relance” et de “mise en demeure” réclamé par le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNE M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE