TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02250 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G7J

N° MINUTE : 13 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [P] [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, Juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02250 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7G7J

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2023, à effet au 21 juin 2023, la société HENEO a consenti à Mme [P] [X] une location meublée, pour une durée d’un an sous condition de statut d’étudiant, dans une résidence universitaire sise [Adresse 2] (logement n°205 – bâtiment 2 – 2ème étage), moyennant paiement d’un loyer principal de 265,72 euros, 44,33 euros de complément de loyer et services annexes et 95,87 euros de forfait pour charges récupérables.

Faute de justifier de son statut d’étudiante malgré deux relances les 27 mars et 24 avril 2024, la société HENEO a fait assigner Mme [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025 aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Validation du congé délivré le 22 août 2024,

— Constater que le bail a pris fin au 21 juillet 2024,

— L’expulsion sans délai de Mme [P] [X] et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— La condamnation de Mme [P] [X] à payer à la société HENEO :

— une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance actualisée, à compter de la date de résiliation du contrat litigieux jusqu’à la libération complète des lieux,

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamnation de M. [G] [V] aux entiers dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et précise que la défenderesse qui n’a pas justifié de son statut d’étudiante est toujours dans les lieux.

Mme [P] [X] régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice ne comparait pas, ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [P] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validation du congé

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne meut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, le contrat de location liant la société HENEO et Mme [P] [X] prévoit à l’article 4.7 que le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction et que le locataire devra présenter une nouvelle demande d’admission dans la forme et les délais indiqués par HENEO. Seule une réadmission prononcée par HENEO deux mois avant la date d’expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux.

A l’article II relatif à la durée du contrat, il est précisé que le locataire qui souhaite renouveler son contrat de sous-location meublée pour une période d’un an doit justifier de son statut d’étudiant tel de défini au paragraphe I du règlement intérieur joint.

Sur ce document il est coché le paragraphe suivant : Etudiants inscrits en formation initiale dans un établissement d’enseignement supérieur parisien effectuant leur cursus en alternance (contrat d’apprentissage), titulaires d’une aide sociale, d’une bourse ou dont la situation sociale justifie l’attribution d’un logement conventionné.

Selon courriels des 27 mars 2024 et 24 avril 2024, il était demandé à Mme [P] [X] de justifier de son statut d’étudiante. A défaut de réponse, la commission d’attribution des logements saisie du renouvellement du contrat de location de Mme [P] [X], refusait la demande le 26 avril 2024 et la société HENEO informait Mme [P] [X] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 juin 2024 (pli non retiré) de la résiliation du contrat à effet au 21 juillet 2024.

Ainsi, il y a lieu de constater que Mme [P] [X] ne justifie pas remplir les conditions d’attributions du logement qu’elle occupe et c’est à bon droit que la société HENEO a signifié, par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 remis à l’étude, congé pour le 30 septembre 2024 à Mme [P] [X] en raison de la perte de la qualité d’étudiante et dépassement de la durée du séjour, son contrat de location ayant pris fin le 20 juin 2024 faute de réadmission acceptée.

Mme [P] [X] étant devenue occupante sans droit ni titre, à compter du 30 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

La mauvaise foi de Mme [P] [X] qui a été avertie des conditions d’occupation et de renouvellement de la convention d’occupation étant caractérisée par les faits de l’espèce, le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation

Le fait pour un locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat de bail, et d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant nécessairement un préjudice au bailleur qu’elle prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire est due, selon les modalités prévues au dispositif, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [P] [X], à compter du 30 septembre 2024, au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si la convention d’occupation s’était poursuivie et de la condamner au paiement de cette somme jusqu’à complète libération de l’appartement, caractérisée par son expulsion ou la remise volontaire des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société HENEO qui en fait la demande.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

VALIDE le congé délivré à Mme [P] [X] le 22 août 2024 ;

CONSTATE que Mme [P] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2024 du logement situé [Adresse 1] (logement n°205 – bâtiment 2 – 2ème étage) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS HENEO, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [P] [X] à payer à la SAS HENEO une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges indexés prévus contractuellement, à compter du 21 juin 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise volontaire des clés au bailleur ou l’expulsion du locataire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires de la SAS HENEO ;

CONDAMNE Mme [P] [X] au paiement des dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,