TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/99

N° RG 26/00033 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGHK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— Contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [R] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat (ci-après [Localité 4] Habitat) a donné à bail à Monsieur [G] [R] et Madame [I] [K] [S] un logement non meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], à effet au 5 décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305,33 €, hors charges récupérables.

Suivant avenant en date du 24 avril 2024, suite au départ de Madame [K] [S], le contrat de bail s’est poursuivi uniquement au profit de Monsieur [R].

Par courrier du 19 février 2025, [Localité 4] Habitat a rappelé à Monsieur [R] les obligations du règlement intérieur quant au respect de la tranquillité de l’immeuble.

Par courrier du 24 juin 2025, un nouveau rappel a été effectué et Monsieur [R] a été mis en demeure de se conformer à ses obligations, faute de quoi une procédure en résiliation de bail serait engagée.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2025 avec accusé de réception, non réclamé, [Localité 4] Habitat a mis Monsieur [R] en demeure de respecter ses obligations sous peine de quoi une procédure judiciaire de résiliation du bail serait engagée.

Un constat de carence de conciliation a été établi le 28 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, Mayenne Habitat a fait assigner Monsieur [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et examinée.

A l’audience, [Localité 4] Habitat, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et sollicite de :

— prononcer et ordonner la résiliation du bail consenti par [Localité 4] Habitat à Monsieur [R] pour les locaux situés [Adresse 4],

— condamner Monsieur [R] à payer à [Localité 4] Habitat une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel et charges actualisés, majorée de 50 % à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à la libération complète des locaux et restitution des clés,

— condamner Monsieur [R] à payer à [Localité 4] Habitat une somme de 1.380,21€ au titre des arriérés de loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] des lieux loués ainsi que de tous les occupants du chef de ce dernier des locaux donnés à bail avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et ainsi que d’un serrurier,

— dire et ordonner que l’expulsion de Monsieur [R] pourra être réalisée en supprimant le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [R] à payer à [Localité 4] Habitat une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire et en tant que de besoin la prononcer.

Mayenne Habitat soutient que Monsieur [R], par des troubles répétés, manque à ses obligations de jouissance paisible en tant que locataire. Elle se fonde sur les attestations de résidents et les nombreuses interventions du bailleur avant l’engagement de la présente procédure. Elle note également que ces nuisances ont donné lieu à des interventions de la police et ont généré des pétitions des résidents de l’immeuble mais également de l’immeuble voisin. Elle fait valoir des troubles réguliers et durables (tout au long de l’année 2025) au titre de nuisances sonores (éclats de voix, musique à fort volume, objets qui tombent régulièrement, portes qui claquent), de comportements agressifs (menaces, insultes), délinquants (consommation de stupéfiants) ou inappropriés (gestes ou situations obscènes).

Le bailleur estime que ces troubles justifient la résiliation du bail au regard de la violation des articles 1728 et 1729 du Code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et en application des articles 1217 et suivants du Code civil. Invoquant l’importance des nuisances, [Localité 4] Habitat sollicite que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50 %. Elle rappelle en outre que des loyers restent impayés à hauteur 2.236,41 € au titre du décompte actualisé produit à l’audience, arrêté à la date du 31 décembre 2025. Le bailleur souligne qu’aucun paiement n’est intervenu au titre des loyers depuis le mois d’octobre 2025.

Monsieur [R], comparant en personne, reconnaît qu’il a accueilli l’entourage d’un ami au cours de l’été 2025 et que ces individus ont causé des nuisances importantes dans son logement et dans l’immeuble, mais qu’après avoir sommé ces personnes de quitter les lieux, il n’y a plus eu de troubles. Il reconnaît ainsi que des nuisances ont eu lieu 3 semaines-1 mois à l’été 2025. Il conteste toutefois avoir personnellement menacé les résidents de l’immeuble. Il soutient que de nombreux locataires font du bruit dans l’immeuble et indique qu’en raison d’une mauvaise isolation des logements, les nuisances proviennent aussi de logements voisins. Il ne conteste pas les impayés des loyers et indique qu’il a fait face à des dépenses imprévues concernant son véhicule. Monsieur [R] demande un échéancier pour le règlement des loyers, indiquant être salarié en CDI et percevoir à ce titre des revenus mensuels de 1.500 €.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur le prononcé judiciaire de la résiliation du bail

En matière de bail à usage d’habitation, les obligations du locataire sont édictées par les articles 1728 et 1729 du Code civil lesquelles disposent que le locataire est tenu d’une part de payer le loyer et les charges au terme convenu et d’autre part d’user du bien loué en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée au bail, c’est à dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Les conditions générales du bail prévoient également que le locataire est tenu de respecter les termes du règlement intérieur (page 4).

Le règlement intérieur impose, au titre de la tranquillité et du savoir vivre ensemble, au locataire de s’abstenir « de troubler la tranquillité de l’immeuble de jour comme de nuit. Le locataire sera considéré responsable par [Localité 4] Habitat de tout acte troublant la tranquillité des voisins, tant dans les parties communes (halls, espaces extérieurs, couloirs … etc) que dans son logement, ses dépendances et jardins le cas échéant, qu’il en soit l’auteur ou que l’acte soit commis par ses enfants, les personnes hébergées ou reçues, ou par un animal dont il a la garde. Les bruits émis à l’intérieur des logements ou de leurs dépendances qui sont audibles à l’extérieur et apportent une gêne au voisinage par leur intensité ou leur caractère répétitif et durable sont formellement interdits de jour comme de nuit, tels que ceux provenant d’appareils de diffusion sonore, de télévision, d’instruments et appareils de musique, d’appareils électroménagers, etc … ainsi que ceux résultant de l’usage des portes et volets, du port de chaussures bruyantes, de la pratique d’activités et de jeux non adaptés à ces locaux » (II – 2.1).

En l’espèce, pour démontrer la réalité de nuisances générées par Monsieur [R], [Localité 4] Habitat produit plusieurs attestations :

— d’habitants de l’immeuble où réside Monsieur [R] :

— Monsieur [X], résident de l’immeuble, indique le 7 juillet 2025 que de la musique est mise depuis 3 semaines, en présence de nombreux invités, avec des consommations d’alcool, jusqu’au petit matin.

— Madame [W], résidente de l’immeuble, dans une attestation du 8 juillet 2025, décrit une situation de tapage nocturne depuis trois semaines les week-ends depuis le logement 158, caractérisé par de la musique forte, des cris, des claquements de porte, depuis 20h30 jusqu’au lever du jour. Elle relate qu’il n’est pas possible de discuter sans se faire insulter. Elle décrit également des consommations d’alcool. Elle note que des personnes reçues par Monsieur [R] ont pu escalader le balcon de son logement.

— Madame [D], résidente de l’immeuble, atteste le 11 juillet 2025 subir des nuisances sonores de Monsieur [R] depuis le mois de mars 2025 (claquements de portes, cris, musique forte). Elle décrit qu’il est impossible de discuter avec lui sans qu’il s’énerve et qu’il a pu la menacer ainsi que sa famille. Elle souligne qu’il y a eu une aggravation des nuisances sonores à compter du 19 juin 2025 et note des consommations de stupéfiants. Elle relève que Monsieur [R] a pu grimper sur le balcon de son logement ou entrer chez elle sans autorisation.

→ d’habitants des immeubles voisins :

— Madame [J], résidente d’un immeuble voisin (n°18), atteste le 7 juillet 2025 que depuis trois semaines, Monsieur [R] diffuse de la musique fort la nuit et qu’aucune intervention ne permet de mettre fin à ces nuisances (voisins, police).

— Monsieur [T], résident d’un immeuble voisin (n°16), atteste le 7 juillet 2025 qu’il a été dérangé les fins de semaines par des bruits de voix et de musiques excessifs. Il indique qu’il a pu voir une personne insulter les locataires voisins.

— Madame [M], résidente d’un immeuble voisin (n°16), indique, dans son attestation du 7 juillet 2025, que Monsieur [R] diffuse de la musique forte du samedi soir au dimanche soir depuis 3 mois, empêchant le voisinage de dormir.

— Madame [E], résidente de l’immeuble voisin (n°18), atteste, en date du 8 juillet 2025, que de la musique est émise de manière forte tous les week-ends depuis trois semaines depuis l’appartement 158, qu’elle entend également des cris, que les personnes présentes consomment de l’alcool et a pu voir des femmes dénudées. Elle indique que lorsqu’il a été sollicité de diminuer les nuisances, des insultes sont proférées.

— Monsieur [B], résident d’un immeuble voisin (n°16), atteste le 10 juillet 2025, qu’un tapage nocturne est causé par Monsieur [R] depuis le 20 juin, relevant la présence de nombreuses personnes dans son appartement.

Il ressort de ces attestations que les nuisances décrites engendrent chez ces résidents de la fatigue, du stress, de l’insécurité et une certaine crainte. Aussi, deux locataires indiquent avoir déposé une main-courante ou une plainte auprès des services de police (M. [B] et Mme [D]). Le bailleur ajoute que deux pétitions ont été signées par plusieurs résidents de l’immeuble et du voisinage, avec 23 signataires pour la première et 33 signataires pour la seconde.

Mayenne Habitat fait état de plaintes de résidents depuis le 17 février 2025 au titre de nuisances quotidiennes, de jour comme de nuit, à la fois dans le logement de Monsieur [R] et dans les parties communes de l’immeuble. Il est justifié d’une aggravation de ces nuisances à compter du 19 juin 2025.

Mayenne Habitat justifie de plusieurs interventions de ses services auprès de Monsieur [R] au titre du rappel à ses obligations de jouissance paisible du logement : courriers du 19 février 2025 et du 24 juin 2025, d’un rendez-vous auquel Monsieur [R] ne s’est pas présenté, mise en demeure du 16 juillet 2025.

Il ressort de ces éléments que des troubles dans la jouissance paisible du logement loué par Monsieur [R] sont caractérisés depuis le mois de février 2025 et se sont poursuivis au moins jusqu’à l’été 2025, où une forte aggravation des nuisances a été relevée.

Les troubles de jouissance établis présentent une gravité certaine, de par leur durée, et de par le sentiment d’insécurité qu’ils imposent aux résidents de l’immeuble et au voisinage plus large, permettant de considérer que le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire à la date du présent jugement et d’ordonner son expulsion, selon les modalités précisées au présent dispositif.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il y a lieu de condamner Monsieur [R] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, majorée de 10 % au regard de la gravité des nuisances engendrées.

Les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas réunies, [Localité 4] Habitat sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, [Localité 4] Habitat justifie de sa demande tendant au paiement de loyers et charges impayés au moyen des pièces suivantes versées aux débats :

— le contrat de bail,

— un décompte actualisé au 31 octobre 2025, présentant un solde restant dû de 1.380,21€, terme d’octobre 2025 inclus,

— un décompte actualisé au 31 décembre 2025, présentant un solde de 2.236,41 €, terme de décembre 2025 inclus.

Monsieur [R] ne conteste pas l’absence de règlement du loyer courant depuis octobre 2025.

Ainsi, Monsieur [R] sera condamné à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 2.236,41 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 31 décembre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [R] sollicite des délais de paiement pour s’apurer de la dette locative. Il sera rappelé qu’il n’a effectué aucun règlement au titre des loyers et charges depuis le mois d’octobre 2025. Le décompte fait en outre apparaître des difficultés structurelles de paiement dès le mois de décembre 2024.

S’il indique percevoir des ressources mensuelles de 1.500 €, Monsieur [R] n’apporte aucun élément justificatif sur sa situation. Il ne forme pas à l’audience une proposition chiffrée au titre d’un échéancier.

Ces éléments justifient de rejeter la demande de délais de paiement formée par Monsieur [R].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article

696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, il sera également condamné à payer à [Localité 4] Habitat une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 4 décembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat et Monsieur [G] [R], portant sur le bien situé [Adresse 3], à effet à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [R] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef ;

A défaut AUTORISE l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges à compter de la date du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux, majoré de 10 % ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat la somme de 2.236,41 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [G] [R];

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 4] – [Localité 4] Habitat la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [G] [R] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN