TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03565 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RPG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 30 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [I] [T] [L], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e KHAIAT Gilles, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [E] 14, domiciliée : chez SA HELLER DU VERNEUIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier MAYRAND, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03565 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RPG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 septembre 2020, la S.A.R.L. [E] 14 a donné à bail à Madame [S] [I] [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (3ème étage) à [Localité 2], pour une durée de six ans à compter du 1er octobre 2020 et moyennant un loyer principal annuel de 18.720,00 euros payable mensuellement à terme d’avance.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2024, Madame [S] [I] [T] [L] a donné congé à effet au 23 octobre 2024 à la S.A.R.L. [E] 14.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Madame [S] [I] [T] [L] a fait assigner la S.A.R.L. [E] 14 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner à lui payer les sommes suivantes :1560,00 euros à titre de restitution du montant du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,4140,12 euros et 3137,58 euros à titre de dommages intérêts pour manquements à l’obligation de délivrance et de décence,12.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,déduire en outre de la créance du bailleur pour les loyers de septembre et octobre 2024 (3137,58 euros), le montant saisi (4031,80 euros) et la créance de Mme [S] [I] [T] [L] au titre des régularisations de charges sur 2023 (46,75 euros) et sur 2024 que le bailleur est sommé de calculer,condamner à lui payer le solde créditeur et opérer toutes les compensations utiles,condamne la défenderesse à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 03 septembre 2005, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 16 décembre 2025, Mme [S] [I] [T] [L], représentée par son conseil, a réitéré ses demandes et a précisé qu’in fine le décompte locatif devait présenter un solde en sa faveur non pas de 98,21 euros, mais de 11.957,19 euros, somme pour laquelle elle demande la condamnation de la défenderesse avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation.

Au soutien de ses demandes, Mme [S] [I] [T] [L] affirme que la S.A.R.L. [E] 14 a manqué à son obligation de délivrance. Elle rappelle qu’elle a, à plusieurs occasions, attiré l’attention de la bailleresse à propos de la présence de cafards et de souris dans les lieux loués, notamment par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 août 2022, courrier dans lequel elle a également « excipé de l’exception d’inexécution » prévue notamment par les articles 1219 et suivants du Code civil, compte tenu du préjudice de jouissance qu’elle a subi d’avril à octobre 2024. Elle ajoute qu’en tout état de cause la S.A.R.L. [E] 14 n’apporte pas la preuve d’avoir réalisé des diligences suffisantes (notamment aux fins de rebouchages de trous présents dans les lieux loués). Mme [S] [I] [T] [L] affirme également que les réparations que lui impute la bailleresse, ne sont pas justifiées. Elle soutient au surplus que cette dernière veut lui facturer la remise à neuf de l’appartement. Enfin, la demanderesse soutient que la S.A.R.L. [E] 14 a commis un acharnement abusif à son égard en exerçant à son encontre des procédures civiles d’exécution, lui causant un préjudice moral.

En défense, la S.A.R.L. [E] 14, représentée par son conseil, a sollicité le débouté de la demanderesse, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse rappelle qu’elle a fait plusieurs fois intervenir une entreprise spécialisée dans les lieux loués en vue de traiter la présence de nuisible, qu’elle qualifie de « problème ponctuel ». Elle soutient, qu’en tout état de cause, Mme [S] [I] [T] [L] n’apporte pas la preuve de la persistance de la présence de ces nuisibles au-delà du 11 septembre 2024. La S.A.R.L. [E] 14 rappelle que l’exception d’inexécution invoquée par la demanderesse ne peut l’être que si les désordres invoqués ont un caractère de gravité suffisant, notamment en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués et que la preuve de cette circonstance n’est pas apportée en l’espèce. S’agissant des réparations locatives, la défenderesse rappelle que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et que Mme [S] [I] [T] [L] n’a apposé aucune observation. En ce qui concerne la régularisation des charges locatives, la S.A.R.L. [E] 14 indique verser les justificatifs des régularisations réalisées. Enfin, s’agissant de la demande d’indemnisation en lien avec l’exécution déloyale du contrat de bail, la défenderesse soutient que cette circonstance n’est pas établie.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mars 2026, délibéré prorogé au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que deux échéances (septembre et octobre 2024) n’ont pas été payées, soit la somme totale de 3137,58 euros.

S’agissant des régularisations des charges, il est constant que celle relative à l’année 2023 a bien été effectuée. La demanderesse ne le conteste pas dans ses écritures. En ce qui concerne la régularisation des charges au titre de l’année 2024, il ressort de la répartition des charges pour 2024 adressée par le bailleur à la demanderesse et surtout de l’extrait de compte produit par la défenderesse pour la période allant du 01 février 2024 au 28 août 2025, qu’elle a été réalisée à cette dernière date pour un montant de 98,21 euros en faveur de Mme [S] [I] [T] [L].

En conséquence, seule la somme de 3137,58 euros sera accordée à la S.A.R.L. [E] 14 au titre des arriérés de loyer et de charges locatives.

Sur l’obligation de délivrance et le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement du système de chauffage et des radiateurs ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En l’espèce, il est constant que la présence de nuisibles (souris et cafards) a été constatée dans les lieux loués. Madame [S] [I] [T] [L] soutient toutefois que les diligences réalisées par le bailleur n’étaient pas suffisantes pour régler définitivement cette difficulté.

Elle sollicite aussi les sommes de 4140,12 euros et 3137,58 euros à titre de dommages intérêts pour manquements de la S.A.R.L. [E] à son obligation de délivrance et de décence. Il sera relevé, toutefois, que les pièces versées en justification d’une telle allégation, ne permettent pas d’établir cette circonstance. En effet, outre les courriels de M. [X] [R], les courriers du conseil de Mme [S] [I] [T] [L] et le congé délivré par elle, la demanderesse produit à la procédure un bon d’intervention en date du 11 septembre 2024 et un compte rendu d’intervention du 14 novembre 2024 de la société HYGIENE ET HABITAT relative à l’intervention de ladite société dans les lieux loués en vue du traitement de la présence de nuisibles (souris et cafards).

Il en ressort, d’une part, que l’intervention du 11 septembre 2024 a été réalisée à la demande de la S.A.R.L. [E] 14, compte tenu de la présence de nuisibles dans les lieux loués. Leur lecture combinée confirme néanmoins, d’autre part, la réalisation du rebouchage de trois trous dans le logement, ainsi que la réalisation d’un traitement de l’ensemble de ce dernier par gel. Enfin, la société HYGIENE ET HABITAT en déduit que ces mesures vont « (…) certainement permettre de remédier à la situation d’infestation ».

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la S.A.R.L. [E] 14 a fait réaliser les diligences nécessaires et suffisantes en vue mettre un terme à la présence de nuisibles dans les lieux loués.

Mme [S] [I] [T] [L] sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance, ce dernier n’étant pas établi.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 07 septembre 2020 et de l’ état des lieux de sortie de sortie a été effectué contradictoirement le 23 octobre 2024, les dégradations suivantes :

la nécessité de procéder au nettoyage de l’ensemble de l’appartement,la nécessité de reboucher un trou de cheville sur un mur peint et de refixer une prise électrique dans la chambre 1,la nécessité de reboucher un trou de cheville sur un mur peint et de remplacer une ampoule LED ou halogène sur le plafonnier, dans le séjour,la nécessité de reboucher un trou de cheville sur un mur peint et de refixer une prise électrique et le cadre du miroir de la cheminée dans la chambre 2,la nécessité de reboucher un trou de cheville sur un revêtement mural en faïence, de remplacer le support de douchette, le lavabo, la bonde de ce dernier ainsi que celle de la baignoire, et de procéder à la réfection du joint en silicone du lavabo ; nécessité également de réparer la vidange de la baignoire dans la salle de bain.

Mme [S] [I] [T] [L] qui a assisté à cet état des lieux, n’a formulé aucune observation.

La S.A.R.L. [E] 14 produit, en outre, plusieurs devis et factures correspondant à la reprise des réparations locatives dans les lieux loués.

Il résulte néanmoins de la comparaison de l’état des lieux de sortie et des devis et factures produits, que certains postes de réparation visés dans ces derniers documents doivent être supprimés (changement de la poignée de la porte d’entrée, changement du meuble sous évier dans la cuisine, remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, changement du meuble de la salle de bain, réparation de la porte de dressing et mise en peinture), d’autres revus à de plus justes proportions (travaux de remise à neuf du carrelage du sol et des murs dans la salle de bain), de sorte que seule la somme 1500 euros sera accordée au titre des dégradations et manque d’entretien.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La requérante ne produit aucun élément de nature à établir l’existence d’un préjudice moral qui serait imputable à la S.A.R.L. [E] 14.

Sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Madame [S] [I] [T] [L] est débitrice de la somme de 4637,58 euros (3137,58 euros d’arriérés de loyer et charges et 1500 euros de dégradations locatives),la S.A.R.L. [E] 14 n’est pas débitrice de somme quelconque ,

de sorte qu’il en résulte que Madame [S] [I] [T] [L] est débitrice de 4637,58 euros dont il conviendra de retirer la somme de 1560 euros de dépôt de garantie, ainsi que la somme de 4031,80 euros au titre des sommes d’ores et déjà saisies.

Madame [S] [I] [T] [L] est donc créancière de la somme de 954,22 euros.

La S.A.R.L. [E] 14 sera en conséquence condamnée à régler cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée.

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formulée dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant pour partie de ses prétentions conservera à sa charge les dépens exposés par elle.

L’équité justifie de ne pas faire droit aux demandes réciproques formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. [E] 14 à verser à Madame [S] [I] [T] [L] la somme de 954,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière, La présidente