TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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N° RG 25/54055 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MS

N° : 2

Assignation du :

11 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur, [T], [K],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par Maître Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS – #P0021

DEFENDERESSE

La S.A.S. A&F INVESTMENTS,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Claire BOURDARIOS, avocate au barreau de PARIS – #G0103

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 11 juin 2025, M., [T], [K] a assigné la société A&F Investments aux fins de la voir condamner à payer les sommes provisionnelles suivantes :

35.941,20 € au titre des factures n°0723120492 datée du 4 novembre 2023, n°0723122293 datée du 22 novembre 2023, n°0925040297 datée du 2 avril 2025;

120 € à titre d’indemnité forfaitaire,

assortis des intérêts de retard contractuellement fixés à 5%, ce taux ne pouvant être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à la date de chaque facture impayée jusqu’au complet paiement de celles-ci;

ainsi que 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le dossier a été appelé à l’audience du 10 septembre 2025. Le dossier a été renvoyé au 19 novembre 2025 avec une injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur puis à nouveau au 11 février 2026 pour échange de conclusions en raison de l’échec de la tentative de médiation.

A l’audience du 11 février 2026, selon conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, visées et soutenues oralement, M., [K], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose, au visa de l’article 1103 et 1231-1 du Code civil, en substance qu’il justifie avoir rempli ses obligations contractuelles nées du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu entre les parties et est bien fondé à solliciter le paiement de sa créance qui n’est pas sérieusement contestable.

En réponse aux moyens adverses, il fait valoir que :

— l’exécution de sa mission était conditionnée à la signature de l’avenant par le maître d’ouvrage de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir accompli sa mission (soit le dépôt du permis de construire le 9 octobre 2023) conformément à cet accord alors que celui-ci n’a été signé par le maître d’ouvrage que le 9 octobre 2023;

— l’avenant ne prévoyait pas que le permis de construire soit purgé pour le 20 décembre 2023;

— la société A&F Investments ne justifie pas des raisons réelles de l’abandon du projet de construction alors qu’il n’a jamais été fait état de cet abandon par la société IMODEUS (ayant conclu la promesse de vente avec la société A&F Investments );

— le moyen selon lequel ses factures ne seraient pas régulières car contenant de la TVA n’est pas sérieux alors qu’il bénéficie du régime de la micro-entreprise lui permettant de bénéficier du régime de la franchise en base dispensant du paiement de la T.V.A sauf en cas de dépassement du chiffre d’affaire du seuil de la franchise en base de TVA, que pour l’établissement des notes d’honoraires litigieuses il avait dépassé ce seuil et en avait informé la société défenderesse par courrier du 2 octobre 2023;

— il est bien fondé à solliciter le paiement de l’établissement des plans de vente qui lui ont été commandés directement par la société A&F Investments par courriel du 11 octobre 2023.

*

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, visées et soutenues oralement, la société A&F Investments, représentée par son avocat, sollicite de voir :

dire n’y avoir lieu à référé;condamner M., [T], [K] à lui payer la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, la société défenderesse expose que les demandes de provision formées par le demandeur se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où :

— les factures des 4 et 22 novembre 2023 ont été émises avant, d’une part, la validation de la complétude du dossier par la mairie le 4 décembre 2023, d’autre part, avant la validation du permis de construire le 15 décembre 2023 de sorte que les honoraires ne pouvaient être dus avant l’exécution des missions;

— les factures sont irrégulières car elles mentionnent de la TVA alors que M., [T], [K] ne dispose pas de numéro de TVA intracommunautaire et que cette TVA illégalement facturée ne peut être déduite par le débiteur en application de l’article 271 II-1 -a du Code général des impôts et donc ne peuvent être réglées en l’état;

— elle est en droit d’opposer une exception d’inexécution dans la mesure où l’architecte n’a pas correctement exécuté sa mission en déposant tardivement un dossier complet de permis de construire après les délais convenus et en n’obtenant pas un permis purgé de tout recours avant le 20 décembre 2023, ces manquements lui ayant occasionné un préjudice grave dès lors que son client s’était retiré du projet;

— la facture du 2 avril 2025 relative à l’établissement des plans de vente n’est pas due dès lors que ces plans ont été commandés par la société IMODEUS INVEST, que l’avenant du 9 octobre 2023 prévoyait son règlement par celle-ci, que le contrat de maîtrise d’oeuvre liant les parties ne prévoyait qu’une mission d’obtention de permis de construire et qu’en tout état de cause, elle n’a jamais donné son accord sur le montant des honoraires.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1153 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, le maître d’oeuvre qui sollicite le paiement de ses honoraires doit justifier, d’une part, de l’existence d’un contrat conclu avec le maître d’ouvrage, d’autre part, que les missions qui lui ont été confiées par ce contrat ont été réalisées conformément à ses engagements contractuels.

En l’espèce, au vu des pièces produites il convient de constater que la demanderesse sollicite le paiement d’une somme de 35.941,20 € comprenant les sommes suivantes:

17.408,16 € TTC au titre de la facture n°0723120492 du 4 novembre 2023 correspondant à la mission “validation de la complétude du permis de construire de la part de la mairie de, [Localité 4]”;

14.291,28 € TTC au titre de la facture n°0723122293 du 22 novembre 2023 correspondant à l’approbation du permis de construire de la part de la mairie, [Localité 5];

9.000 € TTC au titre de la facture n°0925040297 du 2 avril 2025;

Aux termes du contrat conclu le 30 mai 2023, la société A&F Investments a confié une mission complète avec direction des travaux à M., [T], [K] portant sur la réalisation de 16 villas et 4 logements sociaux sur un terrain situé, [Adresse 3] à, [Localité 6].

L’article 2.1 du contrat prévoit que la société A&F Investments détient une promesse de vente sur la parcelle de terrain concernant le projet laquelle est assortie de conditions suspensives.

Aux termes de l’article 17 du contrat, il est stipulé que compte tenu de l’article 2.1 : le maître d’ouvrage détient une promesse de vente avec condition d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. Le présent contrat est soumis aux conditions de la promesse de vente. Suite à l’obtention du permis de construire, les parties peuvent décider d’un commun accord de résilier le contrat selon l’article 16.1. A&F Investiments s’engage aux paiements des honoraires jusqu’à l’obtention du permis de construire.

Il ressort qu’une mention signée par les parties a été ajoutée au contrat initial du 30 mai 2023.

Aux termes de cette mention il est indiqué qu’un avenant est intervenu entre les parties le 19 septembre 2023 indiquant que “le contrat a été négocié au prix de 41 448 € HT”, que “ce montant est relatif à l’engagement entre A&F investments et, [T], [K]” et que “la partie phase DCE et Exe seront à la charge de la société Imodeus qui pourra librement décider de reprendre le contrat avec l’architecte, [R] ou donner fin”.

Il est produit en outre un courrier récapitulatif des accords intervenus entre la société A&F Investments et M., [K] daté du 9 octobre 2023 et adressé par la société A&F Investments à M., [K] sur lequel ces deux parties ont apposé leur signature.

Aux termes de cet accord il est indiqué en introduction que “pour faire suite à notre rendez-vous du 19 septembre 2023, je vous prie de bien vouloir trouver ci-dessous les accords trouvés à solde de tout compte du contrat de partenariat entre vous et la société A&F Investments qui couvre la période de 1.10.2020 à juillet 2023"

Concernant le projet de construction sis, [Adresse 4] à, [Localité 7], [Adresse 5] il est précisé les éléments suivants sur l’accord intervenu entre les parties :

“ Le PC déposé le 19 juillet 2023 depuis le 4 août 2023 est incomplet.

L’architecte, [K] rendra le PC complet le 9 octobre 2023.

L’A&F Investments a signé avec l’architecte, [K] un contrat d’architecture pour un montant de 75 360 € HT pour la phase de dépôt de permis de construire.

A&F est engagé que pour la phase obtention du permis de construire.

A ce jour un avenant au contrat du 30.05.2023 a été signé avec l’architecte, [T], [K]. A ce jour le montant dudit contrat est de 41 448 € HT pour le permis de construire déposé et accepté PC 2216823G0101.

Condition de paiement :

1. Avant le dépôt de pièces complémentaires : 35% soit 14.506,8€.

2. Au moment de la validation de la complétude du dossier de la part de la Mairie : 35% soit 14.506,8€ (un mois après le dépôt des pièces complémentaires parce que la mairie ne peut pas demander d’autres pièces complémentaires)

3. Acceptation du PC: 30% soit 12 434,40 €”.

Aux termes de la promesse de vente conclue le 31 mars 2023 entre la société A&F Investments et M., [O] portant sur le terrain objet de l’opération de construction, il est stipulé la condition suspensive suivante à laquelle seul le bénéficiaire peut renoncer: “condition suspensive d’obtention du permis de construire

a) que le bénéficiaire obtienne au plus tard le 20 décembre 2023 un permis de construire devenu définitif, c’est-à-dire, purgé de tout recours et retrait administratif autorisant la réalisation de:

— nature : 16 villas + 4 logements sociaux

— surface habitable : 2460 m²

[…] Le BÉNÉFICIAIRE s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 30 juin 2023 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance conformément aux dispositions légales. Tout dépassement par le BÉNÉFICIAIRE de l’un ou l’autre de ces délais sera considéré, si le PROMETTANT le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le PROMETTANT ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse.”

Concernant la demande en paiement des factures du 4 et 22 novembre 2023

Au vu des pièces du dossier il ressort que :

— M., [K] a établi une facture le 4 novembre 2023 correspondant à la phase de validation de la complétude du dossier de la part de la Mairie d’un montant de 17.408,16 €, [Etablissement 1] et une facture le 22 novembre 2023 correspondant à l’approbation du permis de construire de la part de la mairie, [Localité 5];

— au vu d’un courriel du service urbanisme de la mairie de, [Localité 8], il a été accusé réception par le service urbanisme le 11 octobre 2023 du dépôt d’une pièce complémentaire au dossier du permis de construire le 10 octobre 2023 par M., [K];

— au vu de l’arrêté du permis de constuire du 15 décembre 2023, il est mentionné que la demande de permis a été déposée le 19 juillet 2023, qu’elle a été ultérieurement complétée le 11 octobre 2023 et le 2 novembre 2023 et que le permis a été obtenu le 15 décembre 2023;

— par courriel du 11 octobre 2023, il ressort que la société Imodeus dont il était prévu qu’elle poursuive l’opération de construction en vue de sa commercialisation a déploré un délai long pour compléter le dossier de permis de construire, a reproché à la société A&F investments des prises d’initiatives unilatérales sans la concerter enfin a indiqué à la société A&F Investments “nous espérons vivement que l’avenant de prorogation du foncier correspondra à nos dernières demandes à savoir un délai suffisant pour commercialiser cette opération une fois le permis transféré vers la SCCV”.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il s’ensuit que M., [K] dont la mission avait été limitée à l’égard de la société A&F Investments selon avenant du 19 septembre 2023 à la seule obtention du permis de construire a obtenu le permis de construire purgé de tout recours.

La société défenderesse s’oppose au règlement des honoraires en faisant valoir l’absence de dépôt des pièces complémentaires au 9 octobre 2023 tel que prévu, et en l’absence de respect du délai du 20 décembre 2023 pour l’obtention d’un permis purgé de tout recours, lesquels ont été à l’origine de l’abandon du projet par la société Imodeus.

Force est de constater qu’aucun des moyens ainsi opposés ne peut caractériser une contestation sérieuse dès lors que :

— l’accord du 9 octobre 2023 complétant l’avenant du 19 septembre 2023 ne prévoit aucune sanction en cas de non respect du délai de dépôt au 9 octobre 2023, ni que le délai était impératif et ce d’autant plus que cet accord a été formalisé par la société A&F Investments tardivement le 9 octobre 2023 soit le jour attendu pour le dépôt complet des pièces,

— en l’absence de toute pièce relative aux accords liant la société Imodeus et la société A&F Investments sur les délais sollicités par la société Imodeus pour la commercialisation des lots, l’évocation par cette dernière d’une “prorogation négociée du foncier” et du fait que la société A&F Investment pouvait renoncer à la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis purgé de tout recours avant le 20 décembre 2023, la défenderesse ne justifie pas que ce délai était impératif, ce délai étant en outre nullement rappelé par la société A&F dans les échanges avec l’architecte ou de manière expresse dans le contrat d’architecte,

— enfin le simple courriel en date du 2 avril 2025 de la société A&F Investments faisant état du blocage du projet en raison de l’abandon du client Imodeus consécutif au retard du dépôt du permis de construire ne suffit nullement à démontrer de manière sérieuse tant l’existence d’un abandon du projet que son imputabilité à une mauvaise exécution de ses obligations par l’architecte.

La société A&F Investments fait en outre valoir pour s’opposer au paiement des deux factures qu’elles ont été émises avant leur échéance. Dans la mesure où il est avéré que tant la validation de la complétude du dossier que l’obtention du permis purgé de tout recours sont au jour de l’audience largement acquises, ce moyen ne peut être là encore jugé comme sérieux.

Enfin la société A&F Investments oppose l’absence de mention du n° TVA intercommunautaire. Force est de constater que le contrat de maîtrise d’oeuvre a été conclu avec la TVA comprise, que M., [K] a adressé le 2 octobre 2023 un courriel expliquant à la société A&F Investments l’application de la TVA en raison du dépassement du seuil légal qu’enfin cette absence n’a pas empêché la société A&F d’honorer la première facture du 13 octobre 2023 non objet du présent litige.

En conséquence au vu de l’ensemble de ces éléments il y a lieu de faire droit à la demande de provision formée par M., [K] au titre du paiement des factures des 4 et 22 novembre 2023.

Au vu des stipulations du contrat d’architecte, il est expréssement prévu à l’article 10.2 délais de paiement que:

— le maître d’ouvrage verse les sommes dues à l’architecte pour l’exercice de sa mission en application du présent contrat et ce dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de réception de la facture,

— les retards de paiement ouvrent droit au paiement de pénalités de retard exigibles de plein droit le jour suivant l’expiration du délai de paiement, que le taux d’intérêt des pénalités de retard est de 5% et qu’à cela s’ajoute une indemnité forfaitaire de 40 euros pour frais de recouvrement.

Il convient en conséquence de condamner la société A&F Investments à payer à M., [K] les sommes provisionnelles suivantes :

17.408,16 € TTC au titre de la facture n°0723120492 du 4 novembre 2023 assortie des intérêts au taux de 5%

14.291,28 € TTC au titre de la facture n°0723122293 du 22 novembre 2023 assortie des intérêts au taux de 5%

Si les dates d’émission des factures ne suffisent pas à justifer leur non paiement par le maître d’ouvrage , il n’en demeure pas moins qu’elles ne correspondent pas aux modalités de paiement convenues entre les parties dès lors que la première facture aurait dû intervenir 1 mois après le dépôt des pièces complémentaires (soit le 2 décembre 2023 au lieu du 4 novembre 2023) et la seconde facture à la date de l’approbation du permis de construire (soit le 15 décembre 2023 au lieu du 22 novembre 2023) de sorte qu’il convient de faire courir les intérêts moratoires à compter de la première mise en demeure en l’espèce l’assignation.

Enfin il convient de faire droit à la provision de 80 € à valoir sur les frais de recouvrement.

Concernant la demande en paiement de la facture du 2 avril 2025

M., [K] sollicite de voir condamner la société A&F Investements à lui régler la somme de 9.000 € TTC pour la réalisation des plans de vente.

Force est de constater que le demandeur ne démontre pas une obligation non sérieusement contestable dès lors que :

— le contrat d’architecte modifié par avenant du 9 octobre 2023 limite la mission de M., [K] à l’obtention du permis de construire;

— si un courriel a été adressé par la société A&F Investements à M., [K] relayant la demande de la société Imodeus d’établir des plans de vente pour la pré-commercialisation, ce courriel ne suffit à démontrer de manière évidente ni la qualité de cocontractant de la société A&F Investement ni un accord sur le prix de la prestation.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Succombant en grande partie dans ses demandes, la société A&F Investments doit être condamnée aux dépens et à payer à M., [K] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons la société A&F Investments à payer à M., [T], [K] les sommes provisionnelle suivantes :

17.408,16 € TTC au titre de la facture n°0723120492 du 4 novembre 2023 assortie des intérêts au taux de 5% à compter du 11 juin 2025;

14.291,28 € TTC au titre de la facture n°0723122293 du 22 novembre 2023 assortie des intérêts au taux de 5% à compter du 11 juin 2025;

80 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour les frais de recouvrement;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par M., [T], [K] concernant la facture n°0925040297 du 2 avril 2025 portant sur la somme de 9.000 €;

Condamnons la société A&F Investments à payer à M., [T], [K] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la société A&F Investments aux dépens de la présente instance;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Nadja GRENARD