TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01173 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JG2J

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[I] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M^e Anne BONNEAU – 105

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 7] 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par [G] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [H]

né le 17 Mai 1947 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne BONNEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 105

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 Septembre 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 2017, la SA d’HLM Partélios Habitat a donné à bail à M. [I] [H] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 228,15 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 48 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée le 2 octobre 2024 à la CAF qui en a accusé réception le 4 novembre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 3 décembre 2024, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 846,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 10 mars 2025, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait assigner M. [I] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 101,03 euros représentant les loyers et charges impayés au 24 février 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 300 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 30 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM Partélios Habitat, représentée par Mme [G] [V] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 618,21 euros et en ajoutant qu’au regard de la reprise de paiement des loyers courants, elle se montre favorable à l’octroi de délais au défendeur.

M. [I] [H], représenté par son conseil, sollicite de voir :

– lui accorder des délais de paiement ;

– juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

– débouter la demanderesse du surplus de ses demandes concernant notamment les dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 9 mai 2017 ;

– le commandement de payer du 3 décembre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 846,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de janvier 2024 à octobre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période de novembre 2024 à août 2025 inclus arrêté au 26 septembre 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 618,21 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [H] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort des décomptes produits aux débats que, la somme de 6,41 euros a été mise au débit du compte locatif plusieurs fois, au motif « impayé locataires » sans qu’il n’en soit justifié aux débats, cette somme ne correspondant pas au montant des prélèvements revenus impayés mais au contraire, elle apparaît correspondre à des frais pour prélèvement rejetés et dont il n’est pas rapporté aux débats de leur coût pour la bailleresse. Dès lors, depuis l’origine de la dette, la somme totale de 51,28 euros (6,41 euros x 8) mise au débit du compte locatif sur ce fondement et non justifiée, sera ôtée du calcul de la dette locative.

De sorte que, M. [I] [H] est débiteur d’une somme s’élevant à 1 566,93 euros (1 618,21 euros – 51,28 euros) au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Par conséquent, M. [I] [H] sera condamné à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 1 566,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [I] [H] par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 846,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué durant ce délai deux règlements effectifs en date des 10 décembre 2024 et 10 janvier 2025, portant chacun sur la somme de 253,81 euros, ces derniers n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 846,15 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 3 février 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [I] [H] sollicite un échelonnement de sa dette locative sur 36 mois et le bailleur se montre favorable à l’octroi de ces délais de paiement.

En outre, il ressort des débats que, M. [I] [H] a repris avant l’audience le paiement du résiduel des loyers et charges courants, c’est-à-dire le paiement de la somme restant normalement à sa charge, après déduction des APL, bien que celles-ci soient suspendues.

Par ailleurs, M. [I] [H] a fait état de sa situation et en a justifié au cours des débats.

Dès lors, M. [I] [H] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [I] [H] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du résiduel des loyers et charges courants avant l’audience que, M. [I] [H] apparaisse en situation d’apurer sa dette locative et de l’accord de la société bailleresse des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à M. [I] [H] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [I] [H] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [I] [H] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 344,47 euros (avant déduction des éventuelles aides au logement) par référence au terme de février 2025, à compter du 3 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA d’HLM Partélios Habitat ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [H], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [H] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 1 566,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [I] [H] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 43,50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 9 mai 2017, entre d’une part la SA d’HLM Partélios Habitat et d’autre part, M. [I] [H] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3] à la date du 3 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [I] [H] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [I] [H] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [H] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que M. [I] [H] devra dans ce cas payer à la SA d’HLM Partélios Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 344,47 euros, à compter du 3 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

*

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [I] [H] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,