TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno TURBE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03488 – N° Portalis 352J-W-B7J-[Z]

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS STARES FRANCE, dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représentée par M^e Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03488 – N° Portalis 352J-W-B7J-[Z]

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [I] est propriétaire des lots n°10, 36 et 23 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS STARES France, a fait assigner M. [D] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3754,21 euros à titre de charges de copropriété arriérées et impayées au 07 avril 2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts à compter des différents appels de fonds,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  3000 euros à titre de frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [D] [I], cité à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [D] [I] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’ immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 10, 36 et 23

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 13/10/2022 au 07/04/2025

— les appels de fonds pour la période concernée

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 11/01/2023, 01/03/2024 et 14/11/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [D] [I] est débiteur, au 07/04/2025 de la somme de 2052,21 euros au titre des charges impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra.

M. [D] [I] ni comparant, ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par ailleurs, un commandement de payer la somme en principal de 2287,88 euros a été signifié à M. [D] [I], le 28 février 2024.

Par conséquent, M. [D] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS STARES France, la somme de 2052,21 euros au titre des charges impayées au 07 avril 2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. En outre, les frais doivent être en juste proportion avec le montant de la créance.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites :

Les frais au titre des lettres de relance antérieures aux mises en demeure sont rejetés.

Les frais au titre de « constitution dossier avocat » (facturés au total à 1044 euros) sont rejetés dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier.

En revanche, les frais afférents au commandement de payer du 28/02/2024 sont retenus soit la somme de 137,07 euros ainsi que les frais au titre des mises en demeure et lettre de relance après mises en demeure à hauteur de 264 euros.

En conséquence, M. [D] [I] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS STARES France la somme de 401,07 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions au regard du montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS STARES France, la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [I], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [D] [I] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS STARES France, la somme de 2052,21 euros au titre des charges impayées au 07 avril 2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS STARES France la somme de 401,07 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS STARES France, la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS STARES France, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [D] [I] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 janvier 2026,

La greffière La présidente