TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stanislas DE JORNA ; Monsieur [V] [R] ; Madame [E] [R]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05130 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAA6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis LA SOCIETE MATERA – [Adresse 2]

représentée par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #18

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05130 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAA6

EXPOSE DU LITIGE

M [V] [R] et Mme [E] [R] sont propriétaires du lot n° 21 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA a, par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 , fait assigner M [V] [R] et Mme [E] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2543,61 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 26 juin 2025 en ce inclus les frais de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 468,43 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la baisse à la somme de 1541,96 euros au 03 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M [V] [R] a comparu. Il ne conteste pas la dette. Il conteste toute mauvaise foi de sa part et fait état d’importantes difficultés financières résultant du placement en liquidation judiciaire de sa société. Il perçoit une retraite de 2000 euros, sa femme ne travaille pas et elle ne perçoit pas de retraite. Il envisage le cas échéant de vendre le lot litigieux lequel est actuellement occupé par sa cousine qui rencontre également de grandes difficultés. Il allègue mettre tout en œuvre pour apurer la dette laquelle a diminué depuis la délivrance de l’assignation.

Mme [E] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

A la demande du magistrat, le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis en cours de délibéré des pièces complémentaires à savoir le contrat de syndic, les attestations de non recours contre les assemblées générales et le procès- verbal de l’assemblée générale du 02 juin 2022.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M [V] [R] et Mme [E] [R] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 21 ; plusieurs décomptes individuels des sommes dues couvrant la période du 01/01/2023 au 03/02//2026 ( appel 1 er trimestre 2026 inclus) les appels de charges couvrant la période concernée le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 10/02/2021, 02/06/2022, 26/06/2023, 11/07/2024, 10/07/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales. Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M [V] [R] et Mme [E] [R] est débiteur, au 03 février 2026 ( appel de fonds 1 er trimestre 2026 inclus), hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1277,66 euros au titre des charges impayées.

M [V] [R] et Mme [E] [R] ne contestent pas la dette et n’apportent, en tout état de cause, aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, M [V] [R] et Mme [E] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic la société MATERA, la somme de 1277,66 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 février 2026, appel du 1 er trimestre 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 468,43 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat », pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, au regard de ce qui précède et des pièces produites, il y a lieu de retenir les frais relatifs à deux mises en demeure soit la somme de 87,60 euros (les autres mises en demeure et la lettre de relance visées dans les décomptes ne sont pas produites au débats).

En revanche, les frais relatifs au « suivi dossier transmission avocat » ne sont pas retenus dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles

En conséquence, M [V] [R] et Mme [E] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA la somme de 87,60 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de cette preuve. Par ailleurs, M. [V] [R] a justifié des raisons pour laquelle la dette s’était constituée et il s’emploie à l’apurer.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M [V] [R] et Mme [E] [R], partie perdante, sont condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M [V] [R] et Mme [E] [R] sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M [V] [R] et Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA, la somme de 1277,66 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 février 2026, appel du 1 er trimestre 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 468,43 euros et à compter du 29 juillet 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE M [V] [R] et Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA, la somme de 87,60 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M [V] [R] et Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société MATERA, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [V] [R] et Mme [E] [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffier susnommés et mis à disposition des parties le 9 avril 2026

Le greffier La présidente