TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 24/00935 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFF3

Code NAC : 62A

AFFAIRE : [X], [D], [E] [K] C/ [Y] [F]

DEMANDEUR

Monsieur [X], [D], [E] [K]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [F]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C149, M^e Charles PAPON, avocat au barreau de PARIS,

Débats tenus à l’audience du : 12 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [K] est propriétaire d’une maison du milieu du 19ème siècle, entourée d’un jardin, sise [Adresse 1], située dans une zone classée monument historique. Monsieur [Y] [F] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Monsieur [F] a déposé une demande de permis de construire le 6 juin 2019 auprès de la mairie de [Localité 6], ayant pour objet la réhabilitation de deux bâtiments.

Par arrêté en date du 28 août 2019, le permis de construire est accordé sous réserve du respect de plusieurs prescriptions. Puis par arrêté du 12 novembre 2019, la mairie a retiré ce permis de construire. Une nouvelle demande est déposée le 22 juillet 2019. Un nouveau permis de construire est accordé par arrêté du 17 janvier 2020.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 juin 2024, M. [X] [K] a assigné M. [Y] [F] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, M. [K] sollicite de voir ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec mission développée aux présentes conclusions.

Il soutient que les travaux de réhabilitation mis en oeuvre par Monsieur [F] lui causent des troubles anormaux du voisinage ainsi que des empiètements, de sorte qu’il a été contraint de saisir la présente juridiction afin de voir désigner un expert judiciaire.

Il prétend que ces troubles anormaux du voisinage se caractérisent par des ouvertures créées donnant sur son bien innnobilier, du rehaussement du bâtiment qui entraine une perte d’ensoleillement et de l’aspect esthétique de la toit.

S’agissant des ouvertures créées, Monsieur [K] précise que son bien est mitoyen du bâtiment réhabilité, la façade Sud-Est constituant la limite séparative des deux propriétés; or, les ouvertures réalisées dans la couverture ont une vue directe sur son jardin, et certaines ne respectent pas le permis de construire.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, il indique qu’il existe une surélévation significative de la toiture, qui ne respecte pas le permis de construire ; ces travaux de rehaussement entrainent ainsi une surélévation de la toiture du bâtiment A, mitoyen au terrain de Monsieur [K], de 52 cm, une surélévation du mur en béton et en parpaings dudit bâtiment A et une surélévation du mur mitoyen de 40 cm ; ces rehaussements entrainent une perte d’ensoleillement pour Monsieur [K].

S’agissant de l’aspect esthétique de la toiture, les travaux de réhabilitations prévoient que la couverture sera réalisée en tuiles plates de pays de teinte panachée vieillie ; or, si Monsieur [F] a mis en place des tuiles plates de teinte panachée vieillie sur la façade ouest, soit de son côté, ce n’est pas le cas du côté donnant sur le terrain de Monsieur [K] sur lequel le panachage et le côté vieilli sont absents.

S’agissant des empiètements, la gouttière créée par Monsieur [F] ainsi que son toit dépasse sur la propriété de Monsieur [K].

Il prétend que les éléments produits perrnettent de démontrer l’existence d’un trouble de voisinage, plausible et crédible ; par ailleurs, Monsieur [F] ne conteste pas l’existence des différents points soulevés par Monsieur [K], mais tente simplement d’en minimiser les impacts subis par celui-ci, qui démontrent qu’un litige né ou à naître existe entre eux, en ayant chacun une interprétation différente.

Il conclut donc qu’il possède un motif légitime et que la présente instance a un objet totalement distinct de celui des précédentes, dont l’existence n’est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé de la présente demande.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Il relève à titre liminaire que le chantier n’est pas terminé, de sorte qu’une demande visant à mettre en œuvre une expertise apparaît prématurée, et soutient qu’en tout état de cause, cette demande d’expertise n’est pas justifiée en l’absence de motif légitime.

Il note que Monsieur [K] affirme subir des troubles anormaux du voisinage et nourrit sa demande sur une expertise privée et des constats d’huissiers qui suffisent, par eux-mêmes, à établir l’inutilité de désigner un expert ; en effet, lorsque l’on examine les éléments techniques que Monsieur [K] verse au soutien de sa demande, on constate, d’une part, que la construction de Monsieur [F] et les équipements subséquents n’excèdent en rien ce à quoi peut s’attendre un voisin dans le tissu urbain concerné de la commune de [Localité 6] et, d’autre part, qu’il n’existe aucun indice sérieux de nature à accréditerles troubles anormaux du voisinage allégués ; il n’existe ni trouble actuel ou potentiel, ni litige futur.

Il pose également la question de la finalité de cette septième procédure entre les parties, certes avec un objet distinct, expliquant qu’en réalité, une fois de plus, la démarche de Monsieur [K] s’inscrit dans la querelle de voisinage qu’il a initié à l’encontre de Monsieur [F], étant précisé qu’il a été jugé que la circonstance que les désordres invoqués pour justifier la demande d’expertise résultent, notamment, de difficultés relationnelles entre le requérant et son voisin, est un élément qui affecte l’intérêt légitime du le demandeur à la mise en œuvre d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il affirme que Monsieur [K] allègue de prétendus troubles du voisinage qui résulteraient de la construction de Monsieur [F].

S’agissant de la création « d’ouvertures » susceptibles de créer des vues directes sur son terrain, à savoir deux « verrières », l’une en façade sud-est et l’autre en façade nord-est, Monsieur [K] se borne à produire des éléments du permis de construire qui ne permettent pas de déterminer la hauteur de la verrière dans le bâti, ni sa nature, un reportage photographique qui ne permet pas d’identifier une verrière, un procès-verbal d’huissier du 11 janvier 2022 qui se fonde uniquement sur les plans du permis qui comporterait des photos qui ne sont pas produites, un rapport de constatation de Monsieur [B] [S], architecte, qui ne comporte aucun élément factuel sur la verrière qui est dénoncée et se borne à se fonder sur les plans du permis de construire, et un nouveau procès-verbal d’huissier du 7 octobre 2023 qui se borne à produire un plan du permis de construire qui comporte une baie ; malgré les affirmations contenues dans ces documents, ces éléments ne permettent ni de caractériser l’existence d‘une vue et encore moins un trouble du voisinage actuel ou futur ; au cas présent, en façade sud-est, il ne s’agit pas d’une verrière, mais d’un jour de souffrance, qui ne donne vue que sur le ciel, et en façade nord-est, le percement a été abandonné et l’ouverture est un simple jour et une aération de maçonnerie de 40 cm) ; de sorte qu’en l’absence de vue, Monsieur [K] ne subit aucun trouble et ne peut se prévaloir d’aucun préjudice.

S’agissant du réhaussement de la toiture au faîtage, de la surélévation de la toiture du bâtiment à l’égout et de la surélévation du mur séparatif dit gouttereau, entraînerant une perte d’ensoleillement, le requérant ne donne aucune mesure globale de ces prétendus rehaussements, étant rappelé que pour constituer un intérêt légitime, il doit être donné des éléments dont résulte une perte d’ensoleillement suffisamment conséquente pour justifier d’être mesurée et objectivée.

S’agissant du trouble esthétique des tuiles neuves posées sur la partie du toit qui donne sur la propriété du demandeur, la circonstance que des tuiles vieillies n’aient pas été posées conformément au permis de construire n’est pas de nature à constituer, en soi, un trouble anormal du voisinage ; les tuiles sont neuves, de la marque Sainte Foy, modèle Chevreuse 17 x 27, et classiquement employées à [Localité 7] et dans la région, et tout à fait validées par les Bâtiments de France ; ces tuiles sont bien « panachées », mais neuves, et prendront une patine avec le temps.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 prorogé au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, M. [K] produit, au soutien de sa demande, des photographies dont la datation est impossible, un « rapport » du 7 février 2022 établi par lui-même, et trois procès-verbaux de constats de commissaire de justice en date des 10 décembre 2021 et 11 janvier 2022 et pour le plus récent du 23 octobre 2023, étant précisé que le chantier litigieux n’est pas encore achevé.

Aux termes de ce dernier constat, établi 8 mois avant la présente assignation, et qui ne reprend pas l’évolution des constatations des deux premiers constats, il est simplement constaté au [Adresse 1] à [Localité 6], sur la propriété des époux [K] :

En façade sud-est, depuis la propriété du requérant, la hauteur du mur a été mesurée avec un mètre à ruban

Une surélévation récente du mur est visible en partie haute. Les joints entre les pierres sont en ciment gris foncé.

La hauteur totale de ce mur actuellement édifié est de 3,30 mètres.

La partie nouvellement surélevée mesure 40 centimètres.

La partie basse du tasseau de bois est située à 2,90 mètres de hauteur.

En façade nord-est, une ouverture avec linteau est réalisée au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment.

Les plans du permis de construire qui me sont présentés ne prévoyaient qu’une fenêtre au niveau du premier étage.

Ces éléments sont dès lors insuffisants pour caractériser un motif légitime susceptible de justifier de désigner un expert judiciaire aux fins de vérifications techniques sur d’éventuelles ouvertures créées dans la couverture ayant vue directe sur le jardin voisin, une perte d’ensoleillement résultant d’une surélévation de la toiture, un aspect inesthétique de la toiture recouverte de tuiles plates sans teinte panachée vieillie sur le côté donnant sur le terrain voisin, et d’empiètements d’une gouttière et du toit, susceptibles de caractériser des troubles du voisinage.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient donc de condamner le demandeur, partie succombante, à verser au défendeur la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés par ordonnance et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Rejetons la demande d’expertise,

Condamnons M. [X] [K] à payer à M. [Y] [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [X] [K] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY